In diritto si parla di “ condominio” con riferimento ad una forma di comunione forzosa, che si ha, qualora un edificio diviso in più piani ed in più unità immobiliari, cioè appartamenti, di proprietà di distinti soggetti, vi siano delle parti dell’intero edificio, che devono essere necessariamente in comune. Tuttavia il condominio si differenzia dalla […]
In diritto si parla di “ condominio” con riferimento ad una forma di comunione forzosa, che si ha, qualora un edificio diviso in più piani ed in più unità immobiliari, cioè appartamenti, di proprietà di distinti soggetti, vi siano delle parti dell’intero edificio, che devono essere necessariamente in comune. Tuttavia il condominio si differenzia dalla comunione in quanto può essere definito come “ un ente di gestione”sprovvisto di personalità giuridica e, quindi di autonomia patrimoniale perfetta, che opera per la conservazione delle parti in comune di un edificio e, teso alla funzionalità dei servizi nell’interesse comune di tutti i partecipanti, pur senza interferenze negli autonomi diritti di ciascun condomino. E’ questo un fenomeno espressamente e minutamente regolato dal Codice Civile, art 1117 e ss. In particolare l’art 1117 c.c. delinea una presunzione di comproprietà tra tutti i condomini con riferimento a parti tassativamente elencate, salvo diversa disciplina dettata dal regolamento condominiale o dal rogito. Nello specifico, ai sensi del suindicato articolo sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta da titolo, es atto dell’originario frazionamento della proprietà (Cass civ n. 38671986): 1) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, ed i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili, ed in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune; 2) i locali per la portineria e, l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune, 3) le opere, le installazioni, i manufatti, di qualunque genere che servono all’uso ed ala godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti, ed inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia, elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Particolarità di tale comunione forzosa deriva dal fatto che essa non ammette divisioni, a meno che le stesse possano realizzarsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino (art 1119 c.c.). Sono altresì escluse le rinunce, pertanto il condomino e sempre tenuto a contribuire alle spese necessarie delle parti in comune. (art 1118 c.c.), in particolare le spese di manutenzione e di pulizia devono essere ripartite tra i proprietari dei singoli piani, in considerazione al valore e all’altezza del piano stesso dal suolo. Un particolare diritto (ex art 1121 c.c.) è riconosciuto al proprietario dell’ultimo piano, che può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che non risulti altrimenti dal titolo; la sopraelevazione non è consentita, se le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono. (in merito si segnala anche l’intervento della Cass civ 15521986). Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità, pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano diritto ad usare. Associato al concetto di condominio quale “ente di gestione”, mirante a ad assicurare il buon funzionamento della difficile situazione di compenetrazione di diritti comuni e diritti individuali, è l’assemblea dei condomini, vero è proprio organo deliberativo di decisioni di comune interesse, a cui capo risiede un amministratore qualora i condomini siano più di quattro (se l’assemblea non provvede, la nomina sarà fatta dal giudice). L’amministratore dura in carica un anno ma sempre revocabile dall’incarico dall’assemblea stessa. Nel caso in cui i condomini siano più di dieci, e altresì obbligatoria la formazione di un regolamento condominiale, (art 1138 c.c.) il quale deve necessariamente contenere norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo diritti ed obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. In nessun caso il regolamento, da approvarsi con le dovute maggioranze, (art 1136c.c.) può menomare i diritti essenziali del singolo condomino. In caso di controversie l’Autorità competente sarà il Giudice di Pace.
La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di
Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.
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