Nel considerare il condominio come un ente di gestione mirante al buon funzionamento e contemperamento dei diritti comuni ed individuali dei singoli condomini, si ritiene necessario l’inquadramento ed inserimento della figura dell’Amministratore condominiale. Per legge la sua nomina è obbligatoria qualora il numero dei condomini di uno stabile sia maggiore di quattro, mentre è facoltativa […]
Nel considerare il condominio come un ente di gestione mirante al buon funzionamento e contemperamento dei diritti comuni ed individuali dei singoli condomini, si ritiene necessario l’inquadramento ed inserimento della figura dell’Amministratore condominiale. Per legge la sua nomina è obbligatoria qualora il numero dei condomini di uno stabile sia maggiore di quattro, mentre è facoltativa qualora il numero sia minore o uguale a quattro. È un organo creato dall’assemblea condominiale al quale viene conferito apposito mandato per la cura ed il buon funzionamento della cosa comune e, pertanto nell’espletamento delle sue funzioni, per espressa previsione codicistica, è tenuto ad assumere il diligente comportamento del buon padre di famiglia (ex art 1176 c.c). Per la sua elezione occorre una maggioranza qualificata con un numero di voti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio e, la maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea. La sua nomina può anche essere riammessa all’Autorità giudiziaria competente, su istanza anche di un solo condomino, qualora l’assemblea non provvede. Dura in carica un anno e, può essere revocato in qualsiasi momento dall’assemblea stessa. Non è esclusa la revoca da parte dell’Autorità Giudiziaria su ricorso anche di un solo dei condomini, in casi, però espressamente individuati, qualora lo stesso amministratore, non ha reso per due anni consecutivi conto della sua gestione, se vi sono sospetti di gravi irregolarità nell’operato oppure, qualora non abbia informato l’assemblea di citazioni o provvedimenti eccedenti le sue attribuzioni. I suoi compiti sono espressamente previsti dall’art. 1130 c.c., nonché definiti o, integrati dal regolamento condominiale, dall’assemblea o da leggi speciali. In primis è tenuto ad attuare tutte le decisioni prese in seno all’assemblea; disciplina l’uso delle cose comuni, in modo da consentire a tutti i condomini di usufruirne pienamente, seppur nel rispetto altrui; quale organo finanziario, riscuote i contributi per eventuali spese condominiali, ma è in tal caso è tenuto a redigere un rendiconto consuntivo che, unitamente al preventivo deve essere approvato dall’assemblea. Provvede a tutto ciò che concerne la manutenzione ordinaria e straordinaria dello stabile sempre su espressa autorizzazione dell’assemblea a meno che non ci si trovi di fronte a situazioni di urgenza, Può compiere atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni, sia nei confronti dei singoli condomini che nei confronti di terzi; rende conto del suo operato annualmente con apposita relazione. Nella qualità di organo rappresentativo, l’amministratore ha il potere di rappresentare in giudizio il condominio: nello specifico gli è attribuita una rappresentanza di tipo passivo, se deve resistere ad azioni, attiva, se invece promuove azioni legali; può inoltre adire per vie legali in caso di inosservanza del regolamento condominiale od esecuzione di delibere non rispettate. Personalmente può incorrere in responsabilità civili o penali. Per l’incarico svolto all’amministratore spetta un compenso, di solito stabilito dall’assemblea. Da segnalare una recentissima sentenza della Suprema Corte di Cassazione che riconosce la possibilità di ricoprire l’incarico di amministratore non solo alle persone fisiche ma altresì alle persone giuridiche.
La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di
Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.
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