REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
DECIMA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa, ha emesso la seguente
SENTENZA n. 180/2022 pubblicata il 07/01/2022
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 75548 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell’anno 2017 vertente
TRA
XXX (C.F.)
– attore opponente – E
YYY S.R.L. (C.F.),
– convenuta opposta –
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le rispettive conclusioni come da verbale di udienza del 15/1/2021, riportandosi a quelle rassegnate nell’atto di citazione in opposizione e nella comparsa di costituzione e risposta.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 20/11/2017 il sig. XXX ha proposto opposizione avverso il decreto n. 19250/2017 (R.G. 41171/2017) emesso dal Tribunale di Roma in data 13-17/8/2017 e notificato il 13/10/2017 che gli aveva ingiunto di pagare alla *** S.r.l. l’importo di € 18.000,00 a titolo di provvigione per l’attività di intermediazione immobiliare espletata in suo favore, oltre interessi dalla maturazione del credito nonché le spese della procedura monitoria liquidate in € 830,00 per compenso, € 145,50 per esborsi, oltre accessori di legge.
A sostegno dell’opposizione l’attore, che chiedeva di revocare il decreto opposto, contestava la debenza della somma ingiunta, deducendo innanzitutto che l’affare oggetto dell’incarico di mediazione non era stato concluso e comunque non si era avverata la condizione sospensiva alla quale era subordinato l’affare, di talché, a mente dell’art. 1757, 1° comma, c.c. il diritto alla provvigione non era sorto. Eccepiva inoltre la nullità del contratto intermediato ex art. 1354, 2° comma, c.c. per l’impossibilità giuridica dell’evento dedotto come condizione sospensiva (gravando sull’immobile un vincolo che impediva che potesse essere destinato al commercio di prodotti alimentari). Infine affermava che la YYY S.r.l. non aveva diritto alla provvigione anche perché non aveva esattamente adempiuto le obbligazioni scaturenti dal contratto di mediazione inter partes nonché le obbligazioni accessorie di informazione e di salvaguardia di cui all’art. 1759 c.c.
Si costituiva in giudizio la società opposta la quale chiedeva la reiezione dell’opposizione in quanto infondata in fatto ed in diritto e la conferma, previa concessione della provvisoria esecuzione ex art. 648 c.p.c., del decreto ingiuntivo opposto.
Respinta l’istanza di provvisoria esecuzione del decreto opposto, la causa veniva istruita mediante produzione documentale e l’assunzione di prova per interpello (della legale rappresentante della società opposta) e per testi sui capitoli ritenuti ammissibili e rilevanti articolati dalle parti nelle rispettive memorie istruttorie.
All’udienza del 15/1/2021 i procuratori delle parti precisavano le rispettive conclusioni e la causa veniva trattenuta in decisione con i termini di cui all’art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Costituisce circostanza pacifica che nel novembre 2016 il sig. XXX, essendo alla ricerca di un locale nel centro storico di Roma da destinare allo svolgimento della propria attività commerciale, si sia rivolto alla YYY S.r.l., società svolgente attività di intermediazione immobiliare.
E’ altrettanto pacifico, oltre che documentalmente provato, che in data 19/12/2016 il sig. XXX, per il tramite della YYY, abbia sottoscritto una “proposta di locazione ad uso commerciale” di una unità immobiliare sita in, “per lo svolgimento dell’attività di laboratorio artigianale, vendita gelato, annessa a vendita ed esposizione d’arte” e che detta proposta – predisposta dalla società opposta (circostanza confermata anche dalla stessa legale rappresentante della YYY in sede di interrogatorio formale) – fosse stata rivolta ai signori *** e ***, in qualità di legali rappresentanti della *** S.r.l., società che conduceva in locazione l’immobile.
La proposta prevedeva che il contratto di locazione dovesse essere sottoscritto entro e non oltre il 30/1/2017 “solo nel caso in cui l’attuale conduttore, *** S.r.l.” avesse fatto “sottoscrivere il nuovo contratto di locazione direttamente intestato al
Proponente” a determinate condizioni economiche (canone mensile di € 4.000,00 pari a € 48.000,00 annui). Al verificarsi di tale evento il XXX avrebbe dovuto versare alla *** S.r.l. l’importo di € 160.000,00 quale “prezzo offerto per l’avviamento, l’arredamento, le attrezzature presenti nel locale e per la sottoscrizione del nuovo contratto di locazione direttamente intestato al Proponente”.
Inoltre la proposta era “vincolata alla regolarità di tutta la documentazione urbanistica, catastale ed all’ottenimento dei permessi per poter svolgere attività di laboratorio artigianale e vendita di gelato con annessa esposizione d’arte”, tanto che se il proponente non avesse ottenuto “le autorizzazioni per svolgere suddetta attività” era espressamente previsto che la proposta avrebbe perso efficacia.
Lo stesso giorno (19/12/2016) – anche questa circostanza è incontroversa e provata per tabulas – il sig. XXX si era impegnato a corrispondere alla YYY S.r.l. una provvigione di € 18.000,00 oltre IVA “che maturerà all’accettazione della presente proposta”.
Infine è pacifico oltre che provato per iscritto che la proposta del sig. XXX sia stata accettata dal sig. *** per conto della *** S.r.l. e che detta accettazione sia stata comunicata al sig. XXX (cfr. deposizione della teste ***). Mentre non risulta neppure dedotto dalla YYY che il proprietario dell’immobile – rimasto ignoto all’opponente – abbia accettato la proposta di locazione in questione ed abbia quindi stipulato con il sig. XXX il contratto di locazione della durata di anni 6 + 6 ad un canone annuo di € 48.000,00 “per lo svolgimento dell’attività di Laboratorio artigianale, vendita gelato, annessa a vendita ed esposizione d’arte”. Anzi, a questo proposito l’opponente ha prodotto documentazione attestante la sussistenza di vincoli amministrativi che impedivano in radice che il locale in questione potesse essere adibito alla vendita di generi alimentari (attività espressamente interdetta con provvedimento amministrativo confermato in via cautelare dal TAR Lazio e dal Consiglio di Stato; cfr. docc. 5 e 6 prodotti dal XXX).
Tanto premesso sul piano fattuale, occorre innanzitutto verificare se con la sola accettazione della *** S.r.l. della “proposta di locazione ad uso commerciale” sottoscritta dal sig. XXX possa ritenersi che sia stato da costui concluso un “affare” che giustifichi il pagamento della provvigione pattuita in favore della società opposta. Com’è noto, infatti, a mente dell’art. 1755 c.c. il mediatore ha diritto alla provvigione se l’affare è concluso per effetto del suo intervento, dovendosi intendere per “affare, ai sensi dell’art. 1754 c.c., al fine del riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione, qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra due parti” (Cass. 25/10/2010 n. 21836). Ebbene, la risposta non può che essere negativa.
In proposito appare dirimente osservare che dall’accettazione, da parte del *** S.r.l., della proposta formulata dal sig. XXX non sono derivate obbligazioni vincolanti per detta società, almeno con riferimento alla conclusione del contratto di locazione ad uso commerciale che costituiva indubbiamente l’oggetto della proposta dell’opponente. Il che, del resto, è perfettamente coerente con il fatto che la *** S.r.l. non fosse proprietaria dell’immobile de quo ma solo la società che – come già detto in precedenza – lo conduceva in locazione.
Nella proposta è infatti presente la seguente clausola il cui contenuto è all’evidenza meramente tautologico: “Il contratto di locazione verrà sottoscritto entro e non oltre 30/01/2017 solo nel caso in cui l’attuale conduttore, *** S.r.l. farà sottoscrivere [al proprietario dell’immobile] il nuovo contratto di locazione direttamente intestato al Proponente”.
Nessun obbligo, dunque, in capo alla *** S.r.l. e, parallelamente, nessun diritto in capo al proponente sig. XXX di agire per ottenere l’adempimento in forma specifica ovvero il risarcimento del danno.
Mentre, secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, richiamato anche dalla difesa dell’opposta, “la conclusione dell’affare, quale fonte del diritto del mediatore alla provvigione, è il compimento dell’atto che dà all’intermediato il diritto di agire per l’adempimento o il risarcimento” (cfr. Cass. 30/11/2015 n. 24397; Cass. 17/1/2017 n. 923).
A ciò aggiungasi che il sig. XXX ha fornito ampia prova documentale del fatto che alla data di sottoscrizione della proposta di locazione l’immobile di Via del non avrebbe mai potuto essere destinato allo “svolgimento dell’attività di Laboratorio artigianale, vendita gelato”, unico uso di interesse dell’opponente, come espressamente indicato nella proposta stessa (e come era ben noto al mediatore), stante il provvedimento di diniego, confermato in sede cautelare sia dal TAR Lazio che dal Consiglio di Stato con ordinanza del 27/10/2015, che l’Amministrazione capitolina aveva adottato in data 7/7/2015 a fronte della s.c.i.a. che la *** S.r.l. aveva presentato il 27/5/2015 avente ad oggetto una parziale variazione, rectius ampliamento (proprio la vendita di gelati artigianali) del settore merceologico del proprio negozio di vendita al dettaglio di libri, gadgets, souvenir, oggetti di antiquariato, articoli religiosi, etc.
E poiché secondo la S.C. (Cass. 10/7/2008 n. 18886; Cass. 10/8/2002 n. 12142; Cass. 26/5/1999 n. 5103) “è nullo ex art. 1418, secondo comma, c.c., per impossibilità giuridica dell’oggetto, il contratto di locazione (o di affitto di azienda) relativo a beni che per essere situati in una particolare zona possono avere solo una certa destinazione e non altra” e pertanto, come nel caso di specie, non possono essere utilizzati per l’uso convenuto, anche sotto questo profilo si deve concludere che non sia sorto né potesse sorgere il diritto alla provvigione per l’attività mediatizia espletata dall’opposta, in quanto essa avrebbe al più portato alla conclusione di un negozio radicalmente invalido e quindi improduttivo di effetti (e non semplicemente annullabile o rescindibile, v. art. 1757, ultimo comma, c.c.).
Pertanto, alla luce delle superiori considerazioni, assorbenti rispetto anche alle ulteriori deduzioni difensive svolte dall’opponente, peraltro anch’esse fondate, circa la condotta negligente ovvero imperita del mediatore e la sua responsabilità per violazione dei doveri di informazione e di salvaguardia sanciti dall’art. 1759 c.c. e più in generale dagli artt. 1175 e 1176, 2° comma, c.c., deve escludersi che sussista il diritto della YYY S.r.l. a percepire alcuna provvigione e, conseguentemente, l’opposizione dev’essere accolta e revocato il decreto ingiuntivo opposto.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno perciò poste a carico della YYY S.r.l. e liquidate nei termini indicati nel dispositivo, avuto riguardo ai criteri tutti stabiliti dall’art. 4 del D.M. n. 55/2014 secondo i parametri medi previsti nello scaglione “da Euro 5.200,01 ad Euro 26.000,00” dalla Tabella 2 al medesimo allegata.
P.Q.M.
Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, eccezione ed istanza disattesa o assorbita, così provvede:
– accoglie l’opposizione proposta dal sig. XXX avverso il decreto n. 19250/2017 (R.G. 41171/2017) emesso dal Tribunale di Roma in data 13-17/8/2017 e, per l’effetto, revoca il suddetto decreto ingiuntivo;
– condanna la YYY S.r.l. a rifondere le spese processuali del presente giudizio di opposizione al sig. XXX che liquida in € 4.835,00 per compensi, oltre 15% spese generali CPA ed IVA ed in € 145,50 per esborsi.
Così deciso in Roma in data 7 gennaio 2022
Il G.O.P.
La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di
Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.
Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?
Prenota un appuntamento.
La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.
Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.
Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.
Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.