REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del
dott. Giudice ha pronunziato la seguente
SENTENZA n. 6456/2020 pubblicata il 22/04/2020
nella causa civile di primo grado iscritta al n. del ruolo generale per gli affari contenziosi dell’anno 2012 e vertente tra
XXX (cod. fisc.) e YYY (cod. fisc.), residenti entrambe in, elett.nte dom.ti in, presso lo studio dell’avv.to, che le rappresenta e difende per procure speciali rilasciate su foglio separato depositato telematicamente, con la comparsa di costituzione di nuovo difensore, il 21.3.2019,
e
ZZZ (cod. fisc.); KKK (cod. fisc.) e JJJ (cod. fisc.), residenti tutti in elett.nte dom.ti in, presso lo studio dell’avv.to, che li rappresenta e difende per procure speciali a margine della comparsa di costituzione e risposta depositata in Cancelleria il 18.6.2012,
nonché
PPP (cod. fisc.), residente in elett.nte dom.ta in, presso lo studio dell’avv.to, che la rappresenta e difende per procura speciale a margine della comparsa di costituzione e risposta depositata in Cancelleria il 13.11.2012,
OGGETTO: accertamento comunione e rivendica
CONCLUSIONI
All’udienza di precisazione delle conclusioni del giorno 30.10.2019, i difensori delle parti hanno concluso come da verbale
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato ritualmente il 3.3.2012 XXX e YYY, proprietarie (per averle ricevute, ciascuna, in donazione – con relative pertinenze – dai genitori, KKK e ZZZ, con atto a rogito notaio in data 29.9.2009, n. rep. e n. racc.), rispettivamente, dell’unità immobiliare al piano primo, interno (in catasto al foglio, p.lla sub.), e dell’unità immobiliare al piano terreno interno B (in catasto al foglio, p.lla sub.) dell’edificio in, hanno convenuto in giudizio, innanzi all’intestato Tribunale, sia i nominati congiunti KKK e ZZZ, nonché PPP (siccome comproprietari alienanti – i primi due – e acquirente – l’altra –, nello stesso fabbricato, dell’unità immobiliare al piano terreno interno A, con relative pertinenze – in catasto al foglio, p.lla già soltanto sub. –), sia la sorella JJJ (siccome proprietaria, a sua volta, della restante unità immobiliare al piano primo, interno 3, con relative pertinenze – in catasto al foglio, p.lla sub. –), per sentir:
– accertare la comune appartenenza pro indiviso, a tutti i condòmini, delle porzioni immobiliari non esclusive, delle pertinenze e delle accessioni dell’edificio in condominio poste a servizio di quelle, invece, esclusive, e, in particolare, del muro di cinta (con relativo cancello di accesso) e della corte esterna (già in catasto al foglio, p.lla sub.) che circondano l’intero fabbricato (corte che, invece, arbitrariamente e unilateralmente, nell’anno 2011, i donanti hanno provveduto a frazionare e accorpare, in buona parte, alla loro unità esclusiva – per poi venderla, insieme a quest’ultima, alla predetta PPP come porzione di giardino di pertinenza esclusiva: ora foglio, p.lla nuovo sub. accorpato al preesistente sub. –); di ballatoi, pianerottoli e scale; del lastrico solare di copertura del fabbricato e, infine, di un locale a uso magazzino (in catasto al foglio, p.lla sub. , del quale i vari proprietari si servono per il deposito di attrezzi e suppellettili);
– accertare, conseguentemente, così l’illegittimità della variazione catastale del 20.12.2011 n. /2011, prot. n., come la nullità (o, almeno, l’inopponibilità alle attrici) – in parte qua – dell’atto di compravendita a rogito notaio in data 22.12.2011, n. rep. e n. racc.;
– condannare la convenuta PPP e/o suoi aventi causa a rilasciare nel compossesso degli aventi diritto la porzione di corte comune per la quale è causa;
– ordinare al competente Conservatore dei RR. II. l’annotazione dell’emananda sentenza.
Costituitisi in giudizio con comparsa depositata il 18.6.2012 (udienza di prima comparizione fissata, ex art. 168-bis, quinto comma, cod. proc. civ., per il successivo 20.6.2012), i convenuti KKK, ZZZ e JJJ hanno resistito alle avverse domande, contestando, in particolare, che, per effetto dell’atto di donazione a rogito notaio in data 29.9.2009, n. rep. e n. racc., l’area cortilizia in questione sia venuta a ricadere sotto l’invocato regime di condominialità, a norma dell’art. 1117 cod. civ. (in mancanza di diverse risultanze ex titulo), delle parti del fabbricato destinate all’uso comune.
Con comparsa di risposta depositata il 13.11.2012, si è costituita, altresì, la convenuta PPP, eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva e contestando anche lei la specifica efficacia – pretesa ex adverso – dell’atto di donazione in favore delle odierne attrici.
La causa, istruita – dopo lo scambio delle memorie ex art. 183, sesto comma, cod. proc. civ. – con una CTU, è stata, da ultimo, rinviata per la precisazione delle conclusioni definitive all’udienza indicata in epigrafe, in esito alla quale viene ora in decisione, alla scadenza degli assegnati termini di legge per lo scambio degli scritti conclusionali e di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Le domande di accertamento e rivendica congiuntamente proposte dalle attrici sono parzialmente fondate e debbono, perciò, essere per quanto di ragione accolte.
E invero, premesso che:
1) poiché «la sussistenza della legittimazione ad agire va valutata sulla base della domanda, nella quale l’attore deve unicamente affermare di essere titolare del diritto dedotto in giudizio: ciò che rileva è, quindi, la prospettazione (Cass. Sez. Un., 16/02/2016, n. 2951)», «la legittimazione attiva all’azione di rivendicazione (che ha lo scopo di far riconoscere, a favore dell’attore, il diritto di proprietà della cosa rivendicata, e, conseguentemente, di fargliene ottenere la restituzione da chiunque la detenga) richiede, quindi, soltanto che l’attore si prospetti in domanda come proprietario della cosa rivendicata, ciò bastando a realizzare la necessaria coincidenza … con il soggetto della situazione giuridica cui si riferisce la tutela giurisdizionale invocata», e, inoltre, «poiché il diritto di ciascun condomino investe la cosa comune nella sua interezza (sia pure col limite del concorrente diritto altrui), anche un solo condomino può proporre le azioni reali a difesa della proprietà comune, senza che si renda necessario integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i partecipanti (Cass. Sez. 6-2, 28/01/2015, n. 1650; Cass. Sez. 2, 24/02/2000, n. 2106; Cass. Sez. 2, 22/12/1995, n. 13064; Cass. Sez. 2, 05/12/1987, n. 9043)»;
2) «la situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 c.c. e segg., si attua sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall’originario unico proprietario ad altro soggetto»;
3) «spetta al condomino, che pretenda l’appartenenza esclusiva di un bene, quale appunto un cortile, compreso tra quelli elencati espressamente o per relationem dall’art. 1117 cod. civ., dar prova della sua asserita proprietà esclusiva derivante da titolo contrario (non essendo determinanti a tal fine né le risultanze del regolamento di condominio né l’inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino né, infine, i dati catastali); in difetto di tale prova, infatti, deve essere affermata l’appartenenza dei suddetti beni indistintamente a tutti i condomini (Cass. Sez. 2, 07/05/2010, n. 11195; Cass. Sez. 2, 18/04/2002, n. 5633; Cass. Sez. 2, 15/06/2001, n. 8152; Cass. Sez. 2, 04/04/2001, n. 4953)», è stato, ancora di recente, ribadito che «l’area esterna di un edificio condominiale, con riguardo alla quale manchi un’espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio, va … ritenuta di … natura condominiale, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ. (solo tra le più recenti, cfr. Cass. Sez. 6-2, 08/03/2017, n. 5831; Cass. Sez. 2, 14/06/2017, n. 14809; Cass. Sez. 2, 31/08/2017, n. 20612; Cass. Sez. 2, 04/09/2017, n. 20712)», dovendosi, per altro, intendere, «come cortile, agli effetti dell’art. 1117 cod. civ., qualsiasi area scoperta», non soltanto «compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti, ma anche comprensiva dei vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate degli edifici, quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi – sebbene non menzionati espressamente nel medesimo art. 1117 cod. civ. (Cass. Sez. 2, 09/06/2000, n. 7889)» (cfr. Cass. ord., 28 febbraio 2018, n. 4687).
Sin da Cass. Sez. Un., 7 luglio 1993, n. 7449, infatti, è stato stabilito che, per quelle fra le parti già astrattamente comuni ai sensi dell’art. 1117 cod. civ. e che non risultino – per le loro caratteristiche strutturali – diversamente destinate in concreto, l’affermazione di condominialità può esser impedita soltanto da un titolo contrario; per quella fra esse, invece, che sia – per le sue caratteristiche strutturali – destinata, in concreto, a servire all’uso e al godimento soltanto di una o più specifiche unità immobiliari, oggetto di un diritto di proprietà esclusiva, cui sia funzionalmente collegata (ovvero risulti comunque essere stata a suo tempo destinata dall’originario proprietario dell’intero immobile a un uso esclusivo, in guisa da denunziare – in base a elementi obiettivi – una propria autonomia e indipendenza, non legata da una destinazione di servizio all’edificio principale), non sussiste, in radice, il presupposto giuridico della condominialità, che, quindi, non deve essere negato in forza di un titolo contrario (cfr. Cass., 24 aprile 2018, n. 10073; Cass., 16 gennaio 2014 n. 822; Cass., 2 agosto 2010, n. 17993; Cass., 21 dicembre 2007, n. 27145).
Ebbene, nella fattispecie, il titolo di provenienza delle singole unità immobiliari donate alle tre sorelle (atto di donazione a rogito notaio in data 29.9.2009, n. rep. e n. racc.) non contiene alcuna utile riserva di proprietà in ordine all’area cortilizia esterna de qua, poiché il riferimento al «confine con giardino di proprietà ***» si deve intendere, semplicemente (lo ammette anche la stessa difesa di convenuti), come al confine con la restante parte del terreno su cui insiste il fabbricato (e non già con una residua porzione in comproprietà esclusiva dei coniugi KKK e ZZZ).
Sulla scorta dei richiamati princìpi e delle esposte ragioni, per altro, del tutto irrilevanti (come già anticipato in corso di causa) si appalesano, in ordine alla materia del contendere, le conclusioni del CTU (pure al centro di un ulteriore, acceso contrasto fra le parti).
Inoltre, versandosi nel caso in cui il possessore convenuto riconosce, nei confronti di chi reclama la (com)proprietà, che il bene conteso proviene da un dante causa comune (come, per l’appunto, quando una porzione immobiliare, facente parte di un edificio, sia appartenuta originariamente a un unico soggetto, che ne abbia poi disposto in modo non univoco e controverso fra i suoi aventi causa), le rivendicanti potevano limitarsi alla dimostrazione – oltre che dell’iniziale appartenenza dell’area agli stessi danti causa sia propri sia della convenuta che ne ha ricevuto il possesso esclusivo – dell’avvenuto passaggio della (com)proprietà della medesima, attraverso l’occorrente atto di acquisto (oppure l’occorrente pluralità di atti traslativi), da quei determinai soggetti fino a loro (cfr. Cass. ord., 26 febbraio 2019, n. 5648; Cass. ord., 14 dicembre 2018, n. 32386).
Diversamente è a dirsi, invece, per il locale magazzino (soltanto adiacente il fabbricato principale), poiché esso, per la sua natura, non rientra naturalmente nell’elencazione dell’art. 1117 cod. civ. né presenta, in concreto, un’essenziale relazione di accessorietà con l’intero fabbricato (ovvero un oggettivo asservimento, strutturale e funzionale, a una destinazione di utilità comune), sicché (al contrario di quanto s’è detto per il cortile) le attrici ne avrebbero dovuto dimostrare la proprietà condominiale.
Quanto, poi, ai pianerottoli e ballatoi, alle scale e al lastrico di copertura, non si tratta di beni in effettiva contestazione fra le parti e, quindi, non vi è interesse ad alcun accertamento al riguardo.
Conseguentemente, va dichiarata la comunione indivisa, anche con le odierne attrici, della sola area cortilizia; va dichiarata illegittima la variazione catastale, con la quale è stato disposto l’accorpamento esclusivo della stessa a una soltanto delle proprietà individuali, e di nessun effetto, sempre nei confronti delle odierne attrici, il relativo trasferimento alla convenuta PPP; va condannata quest’ultima al rilascio dell’area medesima nel compossesso anche delle attrici e va ordinata l’annotazione della presente sentenza, ex art. 2655 cod. civ., a margine della trascrizione dell’atto a rogito notaio di in data 22.12.2011, n. rep. e n. racc..
Spese compensate per la reciproca soccombenza.
P. Q. M.
Il Tribunale, definitivamente pronunziando sulle domande congiuntamente proposte da XXX e YYY, con atto di citazione ritualmente notificato in data 3.3.2012, contro ZZZ, KKK e PPP, convenuti tutti costituiti, nonché nei confronti di JJJ, anche lei costituita, così decide:
a) Accoglie, parzialmente, la domanda e, per l’effetto, dichiara in comunione indivisa, anche con le attrici XXX e YYY, le seguenti porzioni immobiliari pertinenziali e accessorie dell’edificio in condominio di: muro di cinta (con relativo cancello di accesso) e corte esterna (già in catasto al foglio, p.lla sub.) che circondano l’intero fabbricato;
b) Respinge, invece, la domanda per quanto concerne il locale a uso magazzino (già in catasto al foglio, p.lla sub.);
c) Dichiara il difetto d’interesse all’accertamento in ordine a ballatoi, pianerottoli, scale e lastrico solare di copertura;
d) Dichiara, pertanto, illegittima la variazione catastale del 20.12.2011 n., prot. n., e di nessun effetto, nei confronti delle attrici, XXX e YYY, l’atto di compravendita, fra i convenuti KKK e ZZZ (alienanti), da un lato, e la convenuta PPP (acquirente), dall’altro, a rogito notaio in data 22.12.2011, n. rep. e n. racc., nella parte in cui include – come oggetto di trasferimento in proprietà esclusiva – l’«annesso giardino di pertinenza … di metri quadrati centoquarantasei (146)»;
e) Condanna, altresì, la convenuta PPP a rilasciare nel compossesso anche delle attrici, libera e vuota di cose di pertinenza sua o di terzi, la porzione di area cortilizia comune di cui al capo b) che precede;
f) Pone definitivamente a carico delle attrici, per la metà, e dei convenuti KKK e ZZZ, per l’altra metà, le spese della CTU, di cui alla parcella liquidata con decreto depositato in pari data;
g) Compensa, invece, le altre spese processuali fra tutte le parti costituite;
h) Ordina, infine, al competente Conservatore dei RR. II. l’annotazione della presente sentenza, ex art. 2655 cod. civ., a margine della trascrizione dell’atto a rogito notaio in data 22.12.2011, n. rep. e n. racc., già indicato sub d).
Così deciso in Roma, il giorno 20 aprile 2020.
IL GIUDICE
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Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.
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