Atti interruttivi del termine utile per usucapione

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale civile di Lecce, nella persona del giudice, dr., ha pronunciato all’esito dell’udienza del 5 ottobre 2021 la seguente:

SENTENZA n. 3201/2021 pubblicata il 24/11/2021

nel procedimento civile iscritto al n. 7800 del ruolo generale dell’anno 2019 avente ad oggetto:

opposizione di terzo all’esecuzione;

promosso da

XXX s.r.l., con sede legale in

-attore/opponente-

contro
YYY s.r.l. e per essa, quale mandataria e procuratrice, *** s.p.a., rappresentata a difesa dall’avv.

-convenuta/opposta-

nonché contro

ZZZ- s.p.a. e KKK s.r.l.;

-convenute/contumaci-

Conclusioni

All’esito dell’udienza del 5 ottobre scorso la causa è stata trattenuta in decisione sulle richieste formalizzate dai procuratori comparsi, che si sono riportati ciascuno ai rispettivi scritti difensivi, in particolare insistendo:

– l’avv., per l’accertamento dell’acquisto per usucapione della proprietà dell’immobile pignorato sito in, per l’effetto, per la declaratoria della nullità del pignoramento immobiliare eseguito in data 6.5.2016, rep. n., trascritto in Lecce il ai nn. R.G. e R.P., disponendone la cancellazione della a cura del Conservatore dei RR.II.;

– l’avv. per: a) in via principale, il rigetto per infondatezza dell’opposizione all’esecuzione immobiliare RGE n. 331/2016 e, per l’effetto, per il rigetto della domanda della terza opponente XXX s.r.l. di accertamento dell’acquisto per usucapione, da parte della stessa società, della proprietà dell’immobile pignorato in (piano terra e primo piano) in danno dell’esecutata KKK s.r.l.; b) in subordine, per il rigetto della domanda della terza opponente di acquisto per usucapione della proprietà del primo piano del medesimo immobile pignorato.

Fatto e diritto

A seguito di procedura esecutiva immobiliare RGE n. 331/2016 promossa da *** spa nei confronti della società KKK s.r.l., già *** s.p.a., la Banca, creditrice di € 1.456,554,41 oltre accessori, pignorava un opificio industriale sito in Racale ed identificato al catasto al foglio .

Nel corso di detta procedura XXX s.r.l. – in data 21.1.2019 – proponeva opposizione di terzo all’esecuzione ex art. 619 c.p.c. instando per la sospensione della stessa procedura esecutiva sul presupposto di avere posseduto pubblicamente e pacificamente – “almeno dal novembre 1998” – l’immobile pignorato ubicato in.

Si costituiva in giudizio *** s.p.a. quale mandataria di YYY s.r.l., disconoscendo la documentazione prodotta dall’attore e rilevando la mancanza dell’animus possidendi ai fini della configurabilità dell’acquisto per usucapione della proprietà dell’immobile pignorato, insistendo, in particolare, per l’incompatibilità degli intervenuti trasferimenti di proprietà del compendio pignorato tra società riconducibili a ***, socio di riferimento e legale rappresentante della XXX s.r.l., con il requisito soggettivo dell’animus possidendi ultraventennale.

Con ordinanza del 27.5.2019 il G.E. rigettava nel merito la domanda di sospensione dell’esecuzione, con assegnazione di termine per l’introduzione del giudizio di merito.

L’opponente avverso il suddetto provvedimento proponeva reclamo ex art. 669 terdecies c.p.c., che veniva deciso dal collegio con ordinanza di rigetto del 10.12.2019, pubblicata il 23.4.2020, in ragione della carenza di prova della ricorrenza degli elementi costitutivi del possesso ventennale continuativo ed ininterrotto da parte di XXX s.r.l.

Riassunta la controversia di merito, radicato il contraddittorio, concessi i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c., non essendosi ritenuto necessario dare luogo ad adempimento istruttorio alcuno, la causa, previa concessione dei termini per note conclusionali e di replica, è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni e discussione orale ex art. 281 quinquies, comma 2, all’udienza del 5 ottobre scorso all’esito della quale la stessa è stata trattenuta in decisione.

Nel merito, la domanda dell’opponente risulta infondata e va, pertanto, rigettata nei termini che seguono.

L’art. 1158 c.c., nel disciplinare in maniera generale l’istituto dell’usucapione, afferma: “La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”, ponendo dunque, come presupposto primario, il possesso ventennale del bene, cui devono aggiungersi, quali ulteriori requisiti oggettivi, la continuità, la non interruzione, la pacificità e la pubblicità dello stesso.

Sotto il profilo soggettivo, invece, occorre precisare, quale altro decisivo elemento costitutivo, che il possesso deve accompagnarsi dell’intenzione di esercitare un potere sulla cosa uti dominuns, con riserva esclusiva del godimento della stessa o di possibilità di disporne.

Tanto premesso, secondo principio non discutibile, chi agisce in giudizio per ottenere di essere dichiarato proprietario di un bene, affermando di averlo usucapito, deve dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e quindi, tra l’altro, non solo del corpus, ma anche dell’animus possidendi.

Ne deriva che, per la sussistenza del possesso utile per usucapire, occorre la verifica di un comportamento continuo e ininterrotto, volto ad esercitare sulla cosa, per il tempo prescritto dalla legge, l’esercizio di un potere corrispondente a quello del proprietario o di altro diritto reale, e ancora che la manifestazione del dominio esclusivo sulla res da parte dell’interessato venga ad attuarsi attraverso un’attività contrastante ed incompatibile con il possesso altrui.

Volendo farne applicazione al caso di specie, va preliminarmente rilevato che detto onere non è stato assolto dall’attore.

La documentazione in atti, invero, è idonea a dimostrare un collegamento fattuale tra la XXX s.r.l. e l’immobile pignorato, ma non è sufficiente a far ritenere sussistenti i requisiti essenziale richiesti per l’usucapione come in precedenza riportati.

In primo luogo, la società attrice ha posto alla base dell’opposizione di terzo il possesso pacifico e continuativo di oltre vent’anni del bene pignorato sito in , a suo dire, “quanto meno dal novembre 1998”.

Come già correttamente evidenziato dal G.E., tuttavia, la visura camerale allegata dall’opponente dimostra, al contrario, quale data di apertura dell’impianto il 21.1.1999, con evidente posposizione del decorso del termine ventennale utile all’usucapione.

Alla stessa conclusione si può arrivare esaminando i contratti di fornitura elettrica, che attestano l’utilizzo del bene solo dal 14.5.1999, conseguendone ancora che lo scadere del termine ventennale sarebbe comunque maturato, in carenza di elementi di segno contrario, a maggio 2019, oltre, dunque, il deposito dell’opposizione di cui si tratta.

Ferma restando la rilevata carenza probatoria, inoltre, va evidenziato come non sia sufficiente il compimento di mere attività materiali sul bene oggetto di pretesa, ma occorre che l’interessato agisca con la manifesta intenzione di avvalersi della cosa come se ne fosse il proprietario unico ed esclusivo, risultando necessario, difatti, in presenza di una situazione equivoca sul punto, un atto c.d. di “interversione nel possesso”, che valga a rendere palese la volontà di possedere uti dominus, potendo alternativamente detta volontà trovare origine in una causa proveniente da terza persona, non rinvenendosi comunque in atti elementi che consentano un riscontro positivo della ricorrenza di detti elementi, necessari per ritenere maturata l’usucapione.

L’art. 1141 c.c., al riguardo, traccia una precisa distinzione tra detenzione e possesso, nel senso che la prima si caratterizza per il diverso elemento soggettivo che la connota, l’animus detinendi, che presuppone il riconoscimento di un possesso altrui, contrariamente al possesso, invece caratterizzato proprio dall’animus rem sibi habendi, l’unico necessario per poter integrare gli estremi dell’usucapione.

Il mutamento soggettivo dunque, in termini generali, rimane possibile, ma solo con un cambiamento del titolo all’origine del rapporto con la cosa, nel caso di specie, non rinvenibile.

Le conclusioni rassegnate sembrano trovare conferma nelle vicende che negli anni hanno contrassegnato le sorti dell’immobile, con specifico riguardo agli atti dispositivi posti in essere tra compagini societarie tutte riconducibili a ***, legale rappresentante della società opponente.

Invero, dalle risultanze istruttorie emerge che, in data 11.5.2006, la società *** s.r.l., con socio unico ***, acquistava l’immobile oggetto di causa dalla società *** contraendo un mutuo fondiario con Banca *** di € 2.500.000,00; in data il 31.7.2010, la stessa acquirente, con conferimento di ramo d’azienda, costituiva, assieme ad altre società, la *** s.a.s. di *** & Co (che successivamente si trasformava nell’esecutata KKK s.r.l.), cui trasferiva l’immobile oggetto di causa in costanza di un contratto di locazione ad uso commerciale relativo sempre allo stesso immobile sottoscritto in data 1.4.2008 con XXX s.r.l.

La stessa persona, dunque, ***, risultava amministratore della *** s.a.s. (poi KKK s.r.l.), proprietaria dell’immobile ed amministratore e unico rappresentante dell’opponente XXX s.r.l.

Tanto premesso, il collegamento tra gli atti dispositivi indicati, tutti riconducibili al ***, risultano, al contrario, indice dell’animus possidendi della società disponente, debitrice esecutata, sempre da lui amministrata, il che consente di escludere che lo stato soggettivo di possessore potesse al tempo configurarsi anche in capo alla XXX s.r.l.

Ancora, la mera detenzione dell’immobile da parte di quest’ultima può riscontrarsi anche da due evidenti dati fattuali: A) dalla notifica dell’ordine di rilascio del bene, eseguita anche nei confronti dell’attrice e la conseguente richiesta presentata dalla stessa di proroga per dare esecuzione a siffatto ordine, circostanza che ben fa intendere il riconoscimento dell’altrui proprietà; B) dal contratto di locazione ad uso commerciale registrato a Bergamo 2 in data 16.5.2008 col n. , serie , sottoscritto tra la società *** s.r.l., quale locatrice, e la XXX s.r.l. in qualità di conduttrice, avente la durata di sei anni, con decorrenza dal 1.4.2008 e scadenza al 31.3.2014, idoneo a dare conto di una mera detenzione qualificata dell’immobile da parte dell’odierna opponente, assuntasi l’impegno di versare il canone di locazione al proprietario, con conseguente riconoscimento dell’altrui signoria sul bene. Proprio con riferimento a quest’ultima circostanza, la Cassazione (seppure in tema di contratto di comodato), ha statuito che “deve ritenersi che l’intenzione, manifestata da chi eserciti un potere di fatto su di un bene, di stipulare per iscritto un contratto di comodato con il proprietario del bene stesso sia incompatibile con la sussistenza del possesso utile ai fini dell’usucapione, in quanto contiene, ad un tempo, l’esplicito riconoscimento del diritto altrui e l’esclusione dell’intenzione di possedere per conto e in nome proprio” [Cass. civ., Sez. 3, Sent., 25/06/2013, n. 15877]; e ulteriormente, “In tema di usucapione, l’esistenza stessa di un contratto – a prescindere dalla validità dello stesso, che potrebbe, eventualmente, anche essere nullo o annullabile – implica la volontà delle parti di regolarizzare l’utilizzo del bene oggetto del contratto stesso ed esclude, quindi, la sussistenza di un possesso utile ai fini dell’usucapione, dato che il riconoscimento del diritto di proprietà del titolare costituisce una delle possibili cause di interruzione cd. civile dell’usucapione (Cass n. 26327/2016 e n. 15877/2013)” [C. App. Milano, Sez. 2, Sent., 07/07/2020, n. 1686].

Occorre infine precisare che, sotto diverso profilo, la notifica all’odierna attrice effettuata il 22.2.2018 – dell’ordine di rilascio del bene, è circostanza di per sé idonea ad interrompere il possesso utile ad usucapire, posto che, come affermato dalla Corte di Cassazione “non è consentito attribuire efficacia interruttiva del possesso se non ad atti che comportino, per il possessore, la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa oppure ad atti giudiziali, siccome diretti ad ottenere ope iudicis la privazione del possesso nei confronti del possessore usucapiente. Non sono, invece, idonei come atti interruttivi del termine utile per l’usucapione la diffida o la messa in mora in quanto può esercitarsi il possesso anche in aperto contrasto con la volontà del titolare del diritto reale” [Cass. civ., Sez. 2, 23/11/2001, n. 14917].

In conclusione, in carenza di tutti gli elementi costitutivi dell’istituto invocato da XXX s.r.l., la domanda principale di quest’ultima va senz’altro rigettata.

La stessa società, in ragione della sua soccombenza, è tenuta a rifondere all’unica controparte costituitasi le spese e competenze di lite, liquidate sulla scorta dei criteri previsti dal d.m. 55/2014 tra i minimi ed i medi dei parametri previsti per i giudizi ordinari di valore indeterminabile e per tutte le fasi.

P.M.Q.

disattesa ogni diversa istanza ed eccezione, definitivamente pronunciando, rigetta l’opposizione di terzo all’esecuzione proposta da XXX s.r.l. nell’ambito della procedura n. 331/2016 RGE per l’acquisto per usucapione della proprietà dell’immobile pignorato in.

Condanna XXX s.r.l., a rifondere a *** s.p.a., quale mandataria e procuratrice di YYY s.r.l., le spese e competenze della presente fase di merito del giudizio, liquidate in € 4.000,00 per compenso professionale, somma da maggiorare di spese a forfait al 15%, Cassa Avvocati ed Iva di legge.

Nulla per le spese quanto ZZZ s.p.a. e KKK s.r.l.

Lecce, 24 novembre 2021

Il giudice