REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Napoli
12 SEZIONE CIVILE
Il dott. Mauro Impresa, in funzione di giudice unico, ha pronunziato la seguente
SENTENZA n. 8139/2022 pubblicata il 16/09/2022
nella causa iscritta al n.r.g. 28714/2017 vertente
TRA
XXX, rapp. e dif. dall’Avv.
ATTORE
E
YYY, ZZZ, KKK e JJJ, rapp. e dif. dall’Avv.
CONVENUTI Oggetto: accertamento della nullità ovvero annullamento di atto di compravendita di immobile e condanna dei convenuti alla restituzione dell’immobile.
Conclusioni: per l’attore accertamento della nullità ovvero annullamento dell’atto di compravendita del 15.6.2012, condanna dei convenuti alla restituzione dell’immobile, in via gradata accertamento della simulazione assoluta e della carenza/illiceità della causa della compravendita e condanna dei convenuti alla restituzione dell’immobile; per i convenuti rigetto della domanda.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
XXX ha citato in giudizio YYY, ZZZ, KKK e JJJ; ha premesso che con atto per notar *** del 15.6.2012 aveva ceduto ai convenuti l’immobile sito in Napoli alla via Riviera di Chiaia n., quarto piano, int. n. 29(in catasto alla sez. , f. , p. , sub. , cat. A/1, cl. 2, vani 5, r.c. euro 2.220,76), che in ragione della natura e del pregio dell’immobile la vendita era sottoposta alla condizione sospensiva del mancato esercizio del diritto di prelazione da parte del Ministero per i Beni Culturali e della Regione Campania, che con atto per notar *** del 10.9.2012 si era dato atto dell’avveramento della condizione sospensiva e la vendita era divenuta definitiva, che il prezzo della cessione era stato fissato in euro 657.700,00, che nell’atto di avveramento della condizione gli acquirenti avevano dichiarato le modalità di corresponsione del prezzo(euro 18.071,63 con 5 assegni, euro 87.000,00 con due bonifici, euro 344.628,37 con accollo della residua quota del mutuo di euro 800.000,00 concesso da Banca Sella, euro 280.000,00 con accollo della somma pari all’importo dovuto alla Banca Tercas per effetto di un decreto ingiuntivo), che il prezzo così come indicato non era mai stato corrisposto in quanto gli assegni, i bonifici e gli accolli non erano andati a buon fine, che il 19.1.2017 aveva messo in mora i convenuti e chiesto la restituzione dell’immobile, che il contegno dei convenuti configurava gli estremi di un gravissimo vizio del consenso ex artt. 1427, 1429 e 1439 c.c., che aveva quietanzato il versamento del prezzo in quanto indotto in errore dagli acquirenti in merito alle loro intenzioni rispetto all’adempimento degli obblighi assunti con la compravendita, che pertanto la compravendita era annullabile, che inoltre il mancato pagamento del prezzo configurava un gravissimo vizio dell’oggetto del contratto e ne determinava la nullità, che per molto tempo aveva sperato che gli acquirenti provvedessero almeno ad accollarsi le rate del mutuo ed il debito nei confronti di Banca Tercas.
Ha inoltre aggiunto che aveva confidato sulla buona riuscita dell’operazione in ragione dello stretto legale parentale con i convenuti, moglie e figli del fratello, che le precise indicazioni in merito alle modalità del pagamento dimostravano il dolo dei convenuti, che il mancato pagamento del prezzo aveva impedito che si fosse adeguatamente formato l’oggetto del contratto con la sua conseguente nullità, che ancora la vendita era nulla in quanto ad essa era sotteso un accordo fiduciario in base al quale se gli acquirenti non fossero stati in grado di onorare le prestazioni verso i creditori il trasferimento non avrebbe avuto effetto tra le parti figurando solo verso i terzi ed ostacolando le eventuali azioni espropriative, che l’intento di agire in frode dei creditori infine configurava un’illiceità della causa del contratto e dell’atto di avveramento della condizione sospensiva. Alla luce di tali argomenti l’attore ha chiesto, in via principale, di accertare e dichiarare la nullità o l’annullamento dell’atto di compravendita del 15.6.2012 e del conseguente atto di avveramento della condizione del 10.9.2012 e di condannare i convenuti alla restituzione dell’immobile oggetto del contratto ed, in via gradata, di accertare la simulazione assoluta e la carenza/illiceità della causa del contratto del 15.6.2012 e del conseguente atto di avveramento della condizione con condanna dei convenuti alla restituzione dell’immobile.
I convenuti hanno chiesto il rigetto delle domande dell’attore. Concessi i termini dell’art. 183, comma Vi, c.p.c., la causa è stata assunta in decisione.
Ciò premesso le domande proposte da XXX non possono essere accolte.
Quanto al richiamo ai vizi del consenso, occorre osservare che la disciplina positiva mira ad assicurare che la scelta di addivenire alla conclusione del contratto sia pienamente consapevole e non sia influenzata da interferenze illecite che alterino la volontà dei contraenti.
Avendo di mira tale finalità, il legislatore ha previsto che il contratto è annullabile nel caso in cui il consenso di una parte è stato dato per errore, è stato estorto con violenza o è stato carpito con dolo(art. 1427 c.c.).
Perché l’errore abbia rilevanza è necessario che sia essenziale – ovvero riguardi la natura dell’oggetto del contratto, l’identità dell’oggetto della prestazione o una sua qualità che, secondo il comune apprezzamento o in relazione alle circostanze, sia determinante per il consenso e, se riferito all’identità ed alle qualità dell’altro contraente, queste siano state determinanti del consenso – e riconoscibile – cioè relativo al contenuto, alle circostanze del contratto ed alle qualità dei contraenti e tale che una persona di normale diligenza avrebbe potuto rilevarlo.
Escludendo la violenza, non menzionata dall’attore tra le ragioni dell’invocata annullabilità, e passando al dolo, rimane da ricordare che viene in rilievo quando siano stati posti in essere raggiri in assenza dei quali l’altra parte non avrebbe contrattato.
Richiamata sinteticamente la disciplina dell’errore e del dolo quali vizi del consenso, deve affermarsi che nel caso in esame non si è verificato il primo e non è stato posto in essere il secondo. Tale conclusione è imposta dal rilievo che l’errore ed il dolo, quali vizi del consenso, hanno rilevanza nella misura in cui abbiano condizionato la volontà di concludere il contratto. Con riguardo alla compravendita conclusa con i convenuti l’attore ha menzionato solo il mancato pagamento del prezzo, circostanza che si è realizzata dopo la conclusione del contratto e che pertanto non può avere avuto nessuna influenza sulla sua volontà di stipulare il contratto.
D’altra parte a parte il mero richiamo all’errore ed al dolo l’attore non ha indicato su quale profilo del contratto il primo sarebbe caduto né quali condotte siano state poste in essere prima della conclusione della vendita in mancanza delle quali non avrebbe prestato il suo consenso.
Deriva da quanto evidenziato che la domanda di annullamento ex artt. 1427, 1429 e 1439 c.c. non può essere accolta.
Quanto alla nullità, occorre prendere le mosse dall’art. 1418 c.c. secondo il quale il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, se difetta uno dei requisiti indicati dall’art. 1325 c.c. – ovvero l’accordo delle parti, la causa, l’oggetto e la forma se prevista dalla legge -, se la causa è illecita, se è stato concluso per un motivo illecito comune ad entrambe le parti(art. 1345 c.c.), se l’oggetto è impossibile, illecito, indeterminato o indeterminabile(art. 1346 c.c.).
Ciò posto, deve escludersi che il mancato pagamento del prezzo possa essere apprezzato come causa di nullità della vendita tenuto
conto che si tratta di una circostanza manifestatasi nella fase esecutiva e non in quella genetica del contratto.
Alla stessa conclusione deve pervenirsi con riferimento alla presunta mancanza della causa.
Il contratto concluso tra il XXX ed i convenuti contiene tutti gli elementi della vendita cosicchè esprime la funzione economico-sociale corrispondente al modello legale.
Le ragioni per le quali l’attore ha realizzato la cessione, ovvero “fare cassa” per fare fronte alla propria esposizione debitoria, da un lato è corrispondente alla causa del contratto – trasferimento di un bene in cambio di denaro – e dall’altro è irrilevante non potendo incidere il motivo per il quale l’alienante ha deciso di procurarsi denaro cedendo un proprio bene sulla validità della vendita.
Con riferimento all’adombrata frode in danno dei creditori del XXX deve poi affermarsi che in assenza di una norma che vieti, in via generale, di porre in essere attività negoziali pregiudizievoli per i terzi, il negozio lesivo dei diritti o delle aspettative dei creditori non è, di per sé, illecito, sicché la sua conclusione non è nulla per illiceità della causa, per frode alla legge o per motivo illecito determinante comune alle parti, apprestando l’ordinamento, a tutela di chi risulti danneggiato da tale atto negoziale, dei rimedi speciali che comportano, in presenza di particolari condizioni, l’applicazione della sola sanzione dell’inefficacia(cfr. Cass. Civ., Sez. 3, Ordinanza n. 15844 del 17/05/2022).
Da ultimo deve escludersi che possa condurre alla dichiarazione della nullità il richiamo dell’attore ad un accordo fiduciario con i convenuti.
E’ mancata in primis la chiara enunciazione del contenuto dell’accordo ed al deficit della deduzione si è aggiunto in via risolutiva quello probatorio.
Consegue che anche sotto tale profilo la domanda dell’attore deve essere respinta.
Alla soccombenza segue la condanna alle spese.
Tenuto conto della palese infondatezza di tutte le domande proposte dall’attore appare doveroso imporre allo stesso il pagamento della somma di cui all’art. 96, comma III, c.p.c. determinata nella misura del 50% dell’ammontare delle spese di lite liquidate in favore dei convenuti.
P.Q.M.
Il dott., in funzione di giudice unico, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da XXX nei confronti di YYY, ZZZ, KKK e JJJ, ogni diversa istanza, difesa ed eccezione disattesa, così provvede:
1) rigetta le domande dell’attore;
2) condanna l’attore al pagamento delle spese sostenute dai convenuti che liquida in euro 10.000,00 oltre rimborso forfettario iva e cpa;
3) condanna l’attore al pagamento in favore dei convenuti dell’ulteriore somma di euro 5.000,00.
Napoli, il 16/09/2022.
Il Giudice
La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di
Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.
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