REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE X CIVILE
in composizione monocratica Giudice dott.ssa
nel procedimento iscritto al n. /2017 R.G.
tra
XXX, YYY elettivamente domiciliati in, presso lo studio dell’avv., che li rappresenta e difende per procura in calce all’atto di citazione e ZZZ S.R.L. elettivamente domiciliata in, presso lo studio dell’avv., che la rappresenta e difende per procura in calce alla comparsa di risposta ha emesso la seguente
SENTENZA n. 6045/2020 pubblicata il 10/04/2020
CONCLUSIONI
All’udienza del 30/10/2019 i procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni riportandosi rispettivamente alla memoria ex art.183 comma 6 n.1 c.p.c. e alla comparsa di risposta.
MOTIVI DELLA DECISIONE
XXX e YYY, promissari acquirenti dell’appartamento in, S/3, int.3, in forza di contratto preliminare concluso con ZZZ s.r.l. in data 23/2/2009 e modificato con patto aggiunto in data 20/7/2009, domandano la risoluzione del contratto per grave inadempimento della promittente venditrice e la condanna di questa alla restituzione dell’acconto di € 40.000,00, oltre interessi dalla data del pagamento, e al risarcimento dei danni, indicati nell’esborso di € 23.851,77 sostenuto per la ristrutturazione dell’immobile.
In subordine gli attori domandano che sia dichiarata la nullità della condizione sospensiva e per l’effetto dell’intero contratto ai sensi dell’art. 1354 c.c. e, anche in questo caso, la condanna della convenuta alla restituzione e al risarcimento del danno come sopra indicati.
In ulteriore subordine gli attori domandano che sia dichiarato il mancato avveramento della condizione sospensiva e quindi l’inefficacia del contratto e, anche in questo caso, la condanna della convenuta alla restituzione della somma di € 40.000,00 oltre interessi dalla data del pagamento o della domanda secondo la regola di cui all’art. 2033 c.c. e al risarcimento del danno come sopra indicato. La convenuta si è costituita in giudizio eccependo la mancata iscrizione a ruolo della causa per YYY, in quanto il nome della stessa non compare nella nota di iscrizione a ruolo. Nel merito la convenuta chiede il rigetto delle domande di parte attrice e, in via riconvenzionale, la condanna degli attori a pagarle: la somma di € 88.880,00 a titolo di indennità di occupazione dell’appartamento da agosto 2009 a gennaio 2018, oltre il dovuto per l’occupazione successiva e fino alla restituzione dell’immobile; l’importo degli oneri condominiali da agosto 2009 fino alla restituzione dell’immobile; il rimborso delle spese sostenute per la ristrutturazione dell’appartamento secondo le esigenze degli attori, pari almeno a € 32.880,00 oltre i.v.a..
L’eccezione pregiudiziale è infondata, in quanto la mancata indicazione del nome di YYY nella compilazione della nota di iscrizione a ruolo, ossia la mancanza di un requisito prescritto dall’art.71 disp. att., è una mera irregolarità che non inficia la validità dell’atto, perché la nullità non è comminata dalla legge (art.156, comma 1, c.p.c.).
Nel merito, tra le parti è stato concluso in forma di scrittura privata datata 23/2/2009 un contratto preliminare di vendita dell’appartamento di proprietà di ZZZ s.r.l. sito in, S/3, int.3, al prezzo di € 284.000,00 oltre i.v.a. o imposta proporzionale, di cui € 40.000,00 pagati alla data del preliminare a titolo di acconto e il rimanente da pagare alla conclusione del contratto definitivo entro il 30/6/2009.
Con dichiarazione unilaterale in forma di scrittura privata datata 9/6/2009 ZZZ concesse ai promissari acquirenti un differimento della data di conclusone del contratto definitivo fino al 30/7/2009.
Con patto aggiunto in forma di scrittura privata datata 20/7/2009, le parti convennero di prorogare il termine fissato per la conclusione del contratto definitivo fino a quando non fossero state emesse le ordinanze di cancellazione delle trascrizioni di due domande giudiziali gravanti sui beni promessi in vendita, trascrizioni della cui esistenza ZZZ s.r.l. dava atto per la prima volta in tale scrittura.
Con tale patto le parti differirono concordemente la conclusione del contratto di vendita al verificarsi di un evento intrinsecamente incerto, perché presupponente il rigetto delle domande trascritte oppure l’estinzione dei processi introdotti da tali domande.
Pertanto il differimento non deve essere inteso come fissazione di un termine più ampio, ma come apposizione al contratto di una condizione sospensiva rappresentata dal verificarsi dell’evento suddetto.
La condizione non era impossibile, come affermano i promissari acquirenti, perché l’estinzione dei processi e la soccombenza degli attori nelle cause introdotte dalle domande trascritte gravanti sugli immobili promessi in vendita erano evenienze valutabili in termini di maggiore o minore probabilità, di maggiore o minore prossimità nel tempo, ma non impossibili.
Con tale patto, i promissari acquirenti, preso atto dell’esistenza dei gravami non dichiarati in precedenza da ZZZ s.r.l., rinunciarono quindi ad opporre alla controparte l’inadempimento integrato da tale omissione e optarono per una modifica del contratto attraverso la quale, condizionandone sospensivamente l’efficacia al verificarsi di un fatto che altrimenti il promittente venditore avrebbe dovuto garantire, ossia la libertà dell’immobile da vincoli (ex art. 1482 c.c.), hanno implicitamente escluso tale fatto dall’ambito degli obblighi del promittente venditore.
Occorre infatti considerare che la prevalente giurisprudenza ammette che possa essere dedotto in condizione sospensiva o risolutiva un evento riconducibile all’esecuzione o alla mancata esecuzione della prestazione di una delle parti (Cass.n.22951/2015, 24299/2006, 17859/2003), ma afferma anche, coerentemente, che ciò comporta che la mancata esecuzione della prestazione dedotto in condizione non possa più essere invocata dalla controparte quale illecito contrattuale e fonte di obbligazione risarcitoria ai sensi dell’art. 1223 cod. civ. (Cass.n.9504/2010).
Di conseguenza, devono essere respinte la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento della convenuta e la domanda subordinata, ma logicamente preliminare, di accertamento della nullità del contratto per impossibilità della condizione sospensiva.
Deve essere accolta la domanda proposta dagli attori in via di estremo subordine, considerato che l’avveramento della condizione sospensiva è ormai definitivamente escluso poiché la Corte di Cassazione, con la sentenza n.29904 del 20/11/2018, ha respinto il ricorso di *** c.s. a r.l., dante causa di ZZZ s.r.l., contro gli eredi di *** e contro il *** s.r.l. e *** soc. coop. in l.c.a., confermando la sentenza della Corte di Appello di Roma n./2014 che, giudicando in sede di rinvio, aveva confermato la sentenza del Tribunale di Roma n. /2002 con cui era stata dichiarata la nullità delle vendite dell’immobile in oggetto dalla cooperativa edilizia *** a il *** s.r.l. e da quest’ultima a *** e, in accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. proposta dalla ***, era stato trasferito alla stessa l’immobile in proprietà della stessa.
Pertanto il contratto deve essere dichiarato definitivamente inefficace, con conseguente diritto dei promissari acquirenti alla restituzione della somma pagata a ZZZ s.r.l. in esecuzione dello stesso, aumentata degli interessi al tasso legale maturati dalla data della domanda giudiziale, secondo la regola generale di cui all’art. 2033 c.c., dovendosi escludere la mala fede di ZZZ al momento in cui ricevette il pagamento.
La domanda di condanna di ZZZ al risarcimento del danno deve essere respinta, non essendo configurabile alcun illecito contrattuale a carico della convenuta.
Sulla domanda riconvenzionale di condanna degli attori al pagamento di un’indennità di occupazione, si osserva che, essendo stata definitivamente accertata la nullità del contratto con cui *** c.s. a r.l., dante causa di ZZZ s.r.l., aveva acquistato la proprietà dell’immobile da il *** s.r.l., nullità che travolge l’acquisto della stessa ZZZ s.r.l., anche la società promittente venditrice risulta avere occupato l’immobile senza titolo, per cui non ha diritto al pagamento di alcun indennizzo.
Lo stesso deve dirsi per la domanda di condanna degli attori al pagamento degli oneri condominiali, perché il credito relativo, di spettanza del Condominio, sussiste nei confronti del soggetto proprietario dell’appartamento e solo quest’ultimo potrà eventualmente pretendere dagli occupanti il rimborso del pagamento o il pagamento in sua vece.
Quanto alla domanda di condanna degli attori al rimborso delle somme spese per la ristrutturazione dell’appartamento, si osserva che la definitiva inefficacia del contratto preliminare di vendita esclude la configurabilità di un obbligo risarcitorio dei promissari acquirenti nei confronti della promittente venditrice e che l’eventuale diritto al pagamento dell’indennizzo spettante al possessore ai sensi dell’art. 1150 c.c. per i miglioramenti arrecati alla cosa deve essere azionato nei confronti del proprietario.
P.Q.M.
Rigetta la domanda principale e la prima domanda subordinata di parte attrice e, in parziale accoglimento della domanda proposta in via di estremo subordine, dichiara definitivamente inefficace il contratto preliminare di vendita concluso da XXX e YYY con ZZZ s.r.l. in data 23/2/2009, modificato con patto aggiunto in data 20/7/2009; per l’effetto condanna ZZZ s.r.l. a restituire a XXX e YYY la somma di € 40.000,00 oltre interessi al tasso legale di cui all’art. 1284 comma IV c.c. dal 3/11/2017; rigetta le domande riconvenzionali di parte convenuta; condanna la convenuta a rifondere agli attori le spese processuali che liquida in € 8705,00 per compenso, oltre i.v.a., c.p.a. e spese generali ex art.2 D.M. n.55/14.
Roma, 7 aprile 2020
Il Giudice
La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di
Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.
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