Condominio, non è necessario un formale atto di costituzione

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott., ha pronunciato la seguente

SENTENZA n. 23/2019 pubblicata il 04/01/2019

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. /2017 promossa da:

XXX S.R.L. (C.F.), con il patrocinio dell’avv., elettivamente domiciliato in presso il difensore avv.

ATTORE contro

CONDOMINIO YYY (C.F.), con il patrocinio dell’avv., elettivamente domiciliato presso il difensore avv.
CONVENUTO

– OGGETTO: impugnativa di delibera assembleare ex art. 1137, II comma c.c..

– CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale di causa del 25/09/2018 e in formato digitale depositate nel fascicolo telematico.

SVOLGIMENTO IN FATTO DEL PROCESSO

Per quanto riguarda domande, eccezioni e richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti processuali delle medesime ed ai verbali delle udienze, attesa la modificazione dell’art.132 n°4 c.p.c. con la legge 69/2009, che esclude una lunga e particolareggiata esposizione di tutte le vicende processuali anteriori alla decisione.

Incardinato ritualmente il giudizio e costituitosi il contraddittorio tra le parti; rigettata l’istanza di sospensiva della efficacia esecutiva della delibera del condominio convenuto del 27/6/2017 non impugnata nel presente procedimento; all’esito della prima udienza di trattazione nel merito veniva assegnato alle parti termine per incardinare il procedimento di mediazione; svolta infruttuosamente lo stesso alla successiva udienza venivano assegnati su richiesta delle parti i termini di cui all’articolo 183 VI comma c.p.c.; depositate le memorie previste da tale norma, all’esito venivano rigettate rigettata l’istanza di riunione del presente giudizio a quello contraddistinto dai nn./2017 di R.G. pendente tra le parti davanti a questo stesso giudice e istanza istruttoria orale formulata da parte convenuta e la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni alla udienza del 25/9/2018; all’esito, precisate le conclusioni come da verbale in atti, la causa è stata trattenuta in decisione con assegnazione dei termini previsti dall’art. 190 cpc per il deposito di comparse conclusionali e repliche. All’esito di tali depositi la causa viene decisa con la presente sentenza

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1) – La presente controversia prende origine dalla domanda di parte attrice di condanna del condominio convenuto alla restituzione della somma di € 29.089,96 di cui assumeva essere creditrice perché indebitamente versata a titolo di spese per energia elettrica erogata con riferimento a parti comuni del complesso immobiliare la cui quota di comproprietà non le sarebbe stata trasferita dalla sua dante causa, società ***.

Alle deduzioni della società attrice ha replicato specificamente il condominio convenuto, chiedendone il rigetto integrale.

2) – La documentazione copiosamente allegata in atti da entrambe le parti non rende necessario lo svolgimento degli incombenti istruttori articolati da parte convenuta in reiterati nelle sue conclusioni e conseguentemente le richieste relative agli stessi vanno nuovamente rigettate.

Va preliminarmente rigettata la eccezione formulata da parte convenuta di inammissibilità della domanda per mancata impugnazione delle delibere che hanno approvato le spese oggi contestate perché, sulla base della prospettazione attorea, dovrà decidersi nel presente giudizio se sia affetta da nullità l’imputazione delle somme oggetto di causa in ragione della eccepita l’inesistenza a carico della società attrice della quota di comproprietà relativa ai beni condominiali per i quali le spese sono state. Nullità, peraltro, anche rilevabile d’ufficio (Cass. civ. Sez. II, 17/06/2015, n. 12582).

Nel merito e per quanto in atti, è provato e, in parte, anche pacifico tra le parti, quanto segue:

– il complesso immobiliare di cui fanno parte i beni oggetto di causa veniva costruito da un’unica società, la === srl , che aveva acquistato l’appezzamento di terreno sul quale lo stesso insiste e realizzato i due edifici fuori terra contraddistinti dalle lettere A) e B) ed i piani interrati ad essi sottostanti sui quali insistono ed ivi hanno le proprie fondamenta entrambi tali edifici;

– la società costruttrice vendeva i cespiti immobiliari che costituiscono parti del complesso immobiliare a vari acquirenti ed, in particolare, vendeva il fabbricato contraddistinto dalla lettera B) alla società ***, dante causa della società attrice;

– il 3° piano interrato, destinato a cantine e box al pari degli altri due piani soprastanti, diveniva inagibile nel corso del tempo a seguito dell’innalzamento nel sottosuolo condominiale della falda acquifera e conseguentemente veniva chiuso e abbandonato all’invasione delle acque e inserito catastalmente negli enti comuni non censibili;

– in data 26/10/1998 tale pozione immobiliare veniva acquistata da tutti i condomini, inclusa la società ***, in via indivisa e in proporzione ai rispettivi millesimi di comproprietà sulle parti comuni. Conseguentemente le quote millesimali di tutti i condomini, compresa la società *** venivano rideterminate e incrementate. In particolare quella della società *** aumentava da 116,60 a 125,834 millesimi (docc.4 e 5 e citazione attore); – tali nuovi valori venivano riportati espressamente e specificamente nel regolamento condominiale e nella tabella millesimale ad esso allegata;

– successivamente, il 12/07/2004, la società *** vendeva alla società attrice il fabbricato contraddistinto dalla lettera B), con i proporzionali diritti sulle parti comuni e con richiamo espresso nelle pattuizioni contrattuali al regolamento di condominio (doc. 7 attore);

– successivamente ancora, a seguito di ulteriori allagamenti che interessavano anche il 2° piano interrato, il condominio ha ricercato una soluzione al problema dell’innalzamento delle acque dal sottosuolo condominiale ed al fine di mettere in sicurezza lo stabile condominiale, impiantando pompe idrovore i cui consumi elettrici sono stati ripartiti sempre a carico di tutti i condomini, ivi compresa la odierna attrice, in base alle quote millesimali ad essi attribuite nel regolamento e nella tabella condominiali;

Questi i fatti accertati deve ritenersi che entrambi i fabbricati e le parti ad essi sottostanti, costituiscono un unico complesso condominiale e non è superata la presunzione di condominialità con riferimento alle parti comuni costituite dalle fondamenta, dai pilastri, dei muri perimetrali e dal suo sottosuolo.

Come è noto, con riguardo ai beni comuni in condominio, l’art. 1117 c.c. pone una presunzione di condominialità per i beni ivi indicati, la cui elencazione non è tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, che deriva sia dall’attitudine oggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione del medesimo al servizio comune, laddove tali parti siano necessarie quindi, per l’esistenza dell’edificio stesso, ovvero, siano permanentemente destinate all’uso o al godimento comune. Tale presunzione può essere superata solo dalla prova di un titolo contrario, che non può essere data dalla mancata menzione di uno di tali beni tra le parti comuni dell’edificio o se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile, giacché la destinazione particolare del bene prevale sull’attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario. (Cass. civ., Sez. II, 26/07/2012, n. 13262; Cass. civ., Sez. II, 27/05/2011, n. 11812; Cass. civ.,Sez. II, 02/08/2010,n.17993; Cass. civ.,Sez. II, 28/02/2007, n.4787).

E’ ugualmente noto, poi, che oggetto di proprietà comune, agli effetti dell’art. 1117 c.c., è non solo la superficie a livello del piano di campagna, bensì tutta quella porzione del terreno su cui viene a poggiare l’intero fabbricato e dunque immediatamente pure la parte sottostante di esso. Il termine “suolo”, adoperato dall’art. 1117 c.c., assume, invero, un significato diverso e più ampio di quello supposto dall’art. 840 c.c., dove esso indica soltanto la superficie esposta all’aria. Piuttosto, l’art. 1117 c.c., letto sistematicamente con l’art. 840 dello stesso codice, implica che il sottosuolo, costituito dalla zona esistente in profondità al di sotto dell’area superficiaria che è alla base dell’edificio (seppure non menzionato espressamente dall’elencazione esemplificativa fatta dalla prima di tali disposizioni), va considerato di proprietà condominiale in mancanza di un titolo, che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini. (Cass. 6154\2016)

La comunione, anche del suolo, di cui all’art. 1117 cod. civ., postula che su uno stesso suolo insistano diversi piani o porzioni di piani costituenti un unico edificio, onde le costruzioni fra loro separate, ancorché su suolo originariamente del medesimo proprietario, non rientrano nella previsione della citata norma e delle presunzioni di comunione ivi poste con la conseguenza che con il loro trasferimento viene alienato pure il suolo sul quale esse sorgono, a meno che l’alienante non costituisca soltanto un diritto di superficie in favore dell’acquirente (ai sensi dell’art. 952 cod. civ.) riservandosi, al momento della vendita, la proprietà del suolo su cui l’immobile insiste. ( Cass. civ., sez. II, 26 aprile 1983, n. 2864)

Ed ancora “il sottosuolo, costituito dalla zona esistente in profondità al di sotto dell’area superficiale che è alla base dell’edificio condominiale, va considerato di proprietà comune, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condòmini. Invero, un edificio, essendo costituito dalla costruzione che va dalle fondamenta al tetto, include, oltre ai vani esistenti nel soprassuolo anche quanto realizzato al livello delle fondamenta. Ciò spiega perché il sottosuolo, ancorché non menzionato espressamente dall’articolo 1117 c.c., per il combinato disposto con l’articolo 840 c.c., va considerato anch’esso di proprietà comune in mancanza di un titolo che ne attribuisce la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, sia in relazione alla previsione normativa dell’estensione della proprietà del suolo al sottosuolo, con tutto ciò che vi contiene, sia con riguardo alla funzione di sostegno che esso contribuisce a svolgere per la stabilità del fabbricato”(Cass 2435\2015).

Ciò posto e tenuto conto di quanto accertato in fatto, ne consegue che il sottosuolo del complesso immobiliare è da intendersi bene comune a tutto il complesso immobiliare e ad ogni sua costruzione, ivi compresa quella contraddistinta dalla lettera B) e di proprietà della società attrice, mentre è pacifico in atti che da esso proviene l’acqua che penetra nei piani interrati e che è sottoposta al prelievo e smaltimento da parte delle pompe idrovore oggetto di causa.

Posto che con il frazionamento e la prima vendita da parte dell’originaria costruttrice a terzi è sorta una pluralità di beni derivanti dal primo unico bene iniziale, solo dopo di esso si è costituito, di fatto, il condominio (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 102 del 15/01/1990; Cass. Sez. 1, Sentenza n. 4868 del 15/07/1983) ed è insorta, altresì, la presunzione legale di comunione “pro indiviso” di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano, in tale momento, destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo non risulti, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 26766 del 18/12/2014; Sez. 2, Sentenza n. 16292 del 19/11/2002). Sono quindi oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, agli effetti dell’art. 1117 c.c. quei beni che per le caratteristiche strutturali e funzionali sono destinate all’uso comune (già così, peraltro, indipendentemente dall’integrazione dell’art. 1117 c.c., nel richiamato senso, disposta dalla Riforma del 2012: Cass. Sez. 2, Sent. n. 23902 del 23/11/2016; Cass. Sez. 2, Sent. n. 6143 del 30/03/2016; Cass. Sez. 2, Sent. n. 8968 del 20/06/2002; Cass. Sez. 2, Sent. n. 7764 del 20/07/1999 e Cass. 3553 2017).

A ciò si aggiunga che la giurisprudenza è concorde nell’affermare poi che per la formazione dell’ente “condominio” non è necessario un formale atto di costituzione, essendo sufficiente la presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà delle distinte unità immobiliari che lo compongono e la presenza di talune parti comuni, in rapporto alla specifica funzione di esse di servire all’utilizzazione ed al godimento delle parti di proprietà esclusiva (Cass. civ., S.U., 30.1.2006, n. 2046).

Ne consegue che il condominio si costituisce ex se ed ope legis, al verificarsi di una serie di presupposti di fatto e di diritto, senza necessità di alcuna attività da parte dei soggetti interessati, né tanto meno ad opera di organi giudiziari ma per dirsi costituito è necessario che l’edificio esista nella realtà, che sia stato costruito in modo tale che sussistano singole unità immobiliari indipendenti e parti dell’edificio a servizio delle unità predette e che sia stato disposto il frazionamento ovvero è necessaria l’attribuzione del diritto di proprietà esclusiva delle unità immobiliari che compongono l’edificio a soggetti diversi. In presenza di tali presupposti, il condominio è costituito ipso iure, indipendentemente dall’adozione del regolamento o dalla costituzione degli organi condominiali, né tanto meno della formazione delle tabelle millesimali e non è richiesto alcun atto formale di costituzione (Cass. civ. 19.7.2012 n. 12471); mentre, “Qualora l’assemblea ritenga opportuno deliberare un atto di costituzione del condominio, la relativa delibera avrà un effetto meramente dichiarativo di una situazione di fatto già esistente e che non può né deve essere accettata o rifiutata” (Cass. civ. 27.1.2012 n. 1224).

Ciò posto in punto di diritto, nel caso in esame, per quanto in atti, non esiste il titolo contrario richiamato dalla sopra citata giurisprudenza che sia idoneo a vincere la presunzione di condominialità delle parti comuni oggetto di causa e la loro appartenenza a tutti i condomini del complesso immobiliare, ivi compresa la società attrice. Non rilevano a tali fini le risultanze dei documenti catastali inerenti il 3°piano sotto terra, invocate da parte attrice, atteso che, come è noto, esse non hanno valore probatorio diretto in merito alla esistenza di diritti reali immobiliari, ma solo sussidiario (ex plurimis Cass. civ. Sez. II, 23/12/2004, n. 23933).

Né rileva che nell’atto di acquisto della società attrice sia stata indicata una quota di millesimi relativa ai beni oggetto di trasferimento diversa da quella riportata nel regolamento e nelle tabelle condominiali con riferimento al fabbricato B), – essendo ivi riportato il valore millesimale della quota di *** antecedente all’incremento conseguente alla assegnazione della quota di comproprietà anche del 3°livello sotto terra – posto che:

– tale indicazione difforme dal contenuto del regolamento e della tabella millesimale non può avere alcuna validità nei confronti del Condominio e dei Condomini in quanto terzi estranei al contratto;

– né risulta in atti che la società *** abbia ancora nel complesso immobiliare una sua proprietà esclusiva alla quale attribuire la differenza tra la quota indicata nell’atto di compravendita e quella assegnata nel regolamento e nelle tabelle millesimali.

In proposito, invece, va osservato in maniera dirimente che condomini sono esclusivamente i titolari di diritti reali su immobili facenti parte di un condominio (Cass. n. 23345 del 09.09.2008; Cass. civ. Sez. II, 02/02/2007, n. 2362), e che al momento del trasferimento di una proprietà immobiliare in condominio chi acquista diviene contitolare della corrispondente quota integrale di diritti sulle parti comuni condominiali nè potrà essere trasferita solo una parte della stessa, atteso che la quota di comproprietà spettante ad ogni condomino su una parte comune condominiale rimane collegata inscindibilmente alla singola unità immobiliare e la segue nelle vicende traslative che la riguardino, secondo il principio “accessorium sequitur principale” (Cass. civ. Sez. VI Ordinanza, 26/10/2011, n. 22361; Cass. civ. Sez. II, 27/04/1993, n. 4931) e non è rinunciabile, alienabile o riservabile in proprietà.

Con la conseguenza che la suddetta difformità di indicazione di quota millesimale nell’atto di acquisto della società attrice assume i caratteri di un mero errore materiale; mentre deve ritenersi che al momento del trasferimento dell’intera proprietà della società *** esistente nel condominio convenuto alla società attrice, costituta dal fabbricato B), l’acquisto è avvenuto con la corrispondente, integrale, quota millesimale di comproprietà su tutte le parti comuni condominiali, ivi comprese quelle oggetto di causa e nella misura ad attribuita antecedentemente alla compravendita al bene immobiliare trasferito, pari a complessivi 125,834 millesimi.

In definitiva, nel caso in esame per tutto quanto sopra rilevato in fatto ed osservato in diritto non può essere posta in discussione la natura condominiale dei beni oggetto di causa e la loro appartenenza a tutti i condomini del complesso immobiliare, ivi compresa la società attrice.

Condomini tutti, tenuti anche alla conservazione e manutenzione dei detti beni condominiali, sopportandone le spese, comprese quelle relative ai consumi di energia elettrica delle pompe di drenaggio dell’acqua di falda, in esame. Spese che vanno ripartite come da tabella allegata al regolamento di condominio ed alle quali è tenuta la società attrice sulla base della quota millesimale ivi riportata.

Ciò posto in maniera assorbente ai fini del rigetto della domanda attorea va solo ulteriormente osservato quanto segue in punto di fatto e diritto.

Per quanto in atti, la società attrice ha sempre dimostrato acquiescenza alla applicazione della tabella millesimale regolamentare in quanto è pacifico in atti che la stessa è stata sempre utilizzata per ripartire le spese condominiali – ed in particolare quelle relative ai consumi elettrici delle pompe idrovore – tra tutti i condomini, ivi compresa la società attrice e senza alcuna sua opposizione fino alla presente controversia né alcuna impugnativa dei riparti delle spese succedutesi nel tempo a far data dal suo acquisto.

Mentre, in punto di diritto va solo ulteriormente osservato che la tabella millesimale, come è noto, sino alla sua modifica giudiziale o stragiudiziale, continua ad essere valida ed efficace ad ogni effetto, con conseguente validità delle maggioranze assembleari e dei riparti delle spese determinate sulla base dei valori millesimali in essa contenuti (Cass. civ. Sez. II, 22/11/2000, n. 15094; Cass. civ. Sez. II, 02/06/1999, n. 5399; Cass. civ. Sez. III, 10/03/2011, n. 5690 ).

Né, infine, la società attrice ha dato prova degli importi ad essa attribuiti dal condominio convenuto per le spese condominiali oggetto di causa, della loro imputazione e mancanza di giustificazione, nonché del loro pagamento.

Ne consegue il rigetto di ogni domanda della società attrice e l’assorbimento, di ogni altra domanda ed eccezione sollevata nel presente in giudizio, in applicazione del principio processuale della “ragione più liquida” (Cass. Sez. U, n. 9936 del 08/05/2014; Cass. n. 12002 del 28/05/2014; Cass. civ. Sez. V Ord., 08/06/2018, n. 15008) . 4) – Le spese e competenze del presente giudizio e quelle di mediazione, seguono la soccombenza e vanno poste a carico della società attrice ed a favore del condominio convenuto, ai sensi dell’art. 91 c.p.c..

Le stesse, determinate sulla scorta dei parametri dettati del D.M. Giustizia n°55 del 10/03/2014, in considerazione del valore della domanda, vengono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale, in composizione monocratica, ogni altra istanza disattesa, rigettata o assorbita, così provvede sulle domande formulate in atti:

– Rigetta tutte le domande della società attrice, come in motivazione.

– Condanna la società attrice al pagamento in favore del Condominio convenuto in persona del suo amministratore pro tempore, le spese e competenze di lite e di mediazione, liquidate in €.8.000,00 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15% dei compensi ed a cpa e Iva di legge.

Sentenza immediatamente esecutiva come per legge.

Milano, 4 gennaio 2019

Il Giudice