N.R.G. 59482/2020
REPUBBLICA ITALIANA
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA SEZIONE V
CIVILE Il Giudice, in persona della dott.ssa NOME COGNOME ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A N._14845_2024_- N._R.G._00059482_2020 DEL_02_10_2024 PUBBLICATA_IL_03_10_2024
nel procedimento civile di I grado iscritto al n. 59482/2020 del Ruolo Generale degli Affari Civili, TRA , elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avv. NOME COGNOME che lo rappresenta e difende giusta procura in atti ATTORE contro CONDOMINIO RAGIONE_SOCIALE DI INDIRIZZOC CONTUMACE MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE Con atto di citazione ritualmente notificato conveniva in giudizio il Condominio INDIRIZZO di INDIRIZZOC chiedendo l’annullamento/nullità della delibera del 13 luglio 2020, ad eccezione dei punti 4 e 5 dell’o.d.g.
L’attore esponeva:
di essere proprietario del villino C/3 facente parte del compendio condominiale Olgiatella INDIRIZZO ubicato in 00135 Roma, INDIRIZZO/INDIRIZZO;
di aver chiesto l’accesso, la visione e l’estrazione di copie dei documenti condominiali prima dell’assemblea del 13 luglio 2020;
che l’amministratore rifiutava di ottemperare alla richiesta di estrazione di copie dei documenti condominiali;
l’invalidità della delibera impugnata per irregolarità dell’avviso di convocazione dell’assemblea, non avendo il convenuto fornito prova alcuna della regolare convocazione di tutti i condomini;
l’invalidità della delibera impugnata per inosservanza delle prescrizioni di forma prevista dalla legge;
l’invalidità del punto 1 quorum costitutivo e deliberativo (in considerazione della natura ad oggetto le sole spese legali dell’anno 2019, mentre la delibera approvata riguardava in modo generico anche le spese degli ultimi anni, con conseguente violazione del principio di annualità e di unicità del bilancio);
invalidità del punto 2 dell’o.d.g. per inesistenza di un documento contabile che abbia la forma di conto consuntivo per l’esercizio 2019, erroneità del rendiconto, violazione dell’art. 1130 bis, comma 1, c.c. e dei principi di trasparenza, chiarezza, intelligibilità, comprensibilità, illegittima ed illecita erogazione ai dipendenti condominiali di importi e premi non dovuti;
invalidità del punto 3 dell’o.d.g. con il quale era stato approvato il bilancio preventivo 2020 e relativo piano di riparto per inveridicità degli stessi;
invalidità del punto 6 dell’o.d.g. per mancanza del quorum costitutivo e deliberativo (in considerazione della natura straordinaria delle spese deliberate) e per mancata corrispondenza tra il punto 6 dell’o.d.g. e il punto 6 del verbale (facendo l’ordine del giorno riferimento al “rifacimento del manto stradale di alcuni tratti particolarmente rovinati”, mentre la delibera aveva ad oggetto la legittimazione dell’amministratore “ad intervenire in situazione di urgenza, pericolo e di manutenzione ordinaria”);
invalidità del punto 7 dell’o.d.g. per mancanza del quorum costitutivo e deliberativo e violazione dell’art. 71 quater disp. att. c.c.;
invalidità dei punti 8 e 9 dell’o.d.g. per mancanza del quorum costitutivo e deliberativo;
invalidità del punto 10 dell’o.d.g. per irregolarità nella redazione del verbale.
All’udienza del 25.3.2021, il Giudice dichiarava la contumacia del Condominio ed assegnava termini ex art. 183, comma 6, c.p.c. Con ordinanza del 27.6.2022, il Giudice disponeva ctu contabile per valutare il rispetto dei canoni, tra cui quelli di chiarezza ed intellegibilità, di redazione del bilancio e la sussistenza di una rappresentazione non corretta dei dati attinenti alle entrate e alle uscite condominiali.
“Nel caso di specie, detta indagine debba essere limitata al rispetto dei suddetti “canoni” con riferimento agli specifici profili rilevati dagli attori ai punti 3.2, 3.3. , 3.4. , 3.5, 4, 4.1, , 4.5 (di p. 30), (di pag. 31) , 4.5.5. (di pag. 32, 4,6 (di pag. 32, 4.7), punto 5 (pag. 40) con riferimento alla correttezza e veridicità dei dati contabili ivi indicati e alle voci contestate per il bilancio preventivo 2020 (es. spese legali, , saldo fine precedente gestione, ecc. specificamente indicate alla fine di pag. 41), poiché le altre censure riguardano profili di diritto che non richiedono un’indagine contabile”.
All’udienza del 30.5.2024, questo Giudice tratteneva la causa in decisione con termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
deve premettere che il rendiconto o bilancio altro non dovrebbe essere che un dettagliato ed intelligibile elenco dal quale risultino le riscontrabili spese sostenute per il condominio, con l’indicazione delle singole sotto-voci nell’ambito di ogni gruppo di spesa, la suddivisione di esse fra i vari condomini sulla base delle differenti tabelle millesimali (di proprietà, ri- scaldamento, ecc.) nonché, infine, i residui attivi e passivi della gestione.
La giurisprudenza ha, però, precisato che, non trovando applicazione in materia condominiale la normativa sussistente per i bilanci delle società, in quanto contrastante con i criteri di semplicità e snellezza che presiedono alle vicende dell’amministrazione condominiale, è valido un bilancio condominiale redatto non in forma rigorosa, purché, anche solo implicitamente, si possano desumere dal bilancio i residui attivi e passivi.
Ciò non significa, però, che nell’approvazione del rendiconto dell’assemblea debba escludersi qualsiasi invalidità dipendente da vizi intrinseci del rendiconto approvato.
Infatti, il rendiconto non veritiero (perché esclude delle entrate che vi siano state o supponga delle uscite che invece non vi siano state o non indichi alcune voci passive o attive) è affetto da invalidità che si trasmette necessariamente alla deliberazione dell’assemblea che lo approva -comportando essa un’alterazione della situazione patrimoniale del condominio – con la precisazione che devono considerarsi “nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135 c.c., nn. 2) e 3), e che è sottratta al metodo maggioritario; sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, comma 2, c.c.” (Cass. SS.UU. n. 9839/2021).
Tanto premesso, si osserva che, nel caso in esame, la CTU espletata (le cui risultanze devono considerarsi condivisibili ed immune da vizi) ha consentito di accertare l’esistenza di vizi idonei a rendere invalido il rendiconto consuntivo 2019 ed il preventivo 2020 come approvati dall’assemblea condominiale.
In primo luogo, parte attrice lamenta la mancata corrispondenza tra il punto 1 all’ordine del giorno della riunione assembleare ed il corrispondente punto n. 1 del verbale di approvazione Orbene, dalla delibera impugnata risulta che l’assemblea ha approvato la gestione di spese legali di una pluralità di anni, senza dettaglio alcuno della loro entità, né delle controversie cui ineriscono.
Coglie, pertanto, nel segno la doglianza sul punto di parte attrice in quanto, a una gestione separata, deve corrispondere un rendiconto annuale che consideri le entrate e le spese relative all’anno di riferimento.
Infatti, il rendiconto consuntivo annuale dev’essere unico e non comprendere gestioni pluriennali (come nella specie).
Pertanto, la delibera di cui al punto 1 dell’o.d.g. deve essere annullata.
In secondo luogo, parte attrice lamenta che il rendiconto è carente degli elementi essenziali (voci di entrata, registro di contabilità, riepilogo finanziario e della situazione patrimoniale, relazione illustrativa).
La ctu ha evidenziato che il documento intestato “Bilancio consuntivo per conto” (doc. 39 cit.) non soddisfa i requisiti richiesti dalla normativa vigente, essendo privo di “…un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti” ex art. 1130 bis c.c. Trattasi, invero, di un mero elenco di spese mancante di specifiche inerenti:
la tipologia delle voci di entrata ed il momento dell’effettivo versamento e/o riscossione;
l’imputazione delle entrate ai relativi pagamenti ed ai corrispondenti condomini.
Non vi è, peraltro, continuità contabile tra gli esercizi in quanto, nell’esercizio finanziario del 2019, non viene riportato il saldo del fondo cassa finale del 2018, ed in mancanza di ulteriore documentazione (libro cassa, estratti di conto corrente bancario o postale) non risulta possibile verificare la corrispondenza del saldo della gestione al saldo del conto postale/bancario intestato al condominio.
Difatti, il solo rendiconto delle spese è del tutto inadeguato a rappresentare la situazione gestionale e non consente di verificare l’effettivo risultato della gestione e la situazione patrimoniale alla fine dell’esercizio, con conseguente non intelligibilità del rendiconto 2019.
Pertanto, la delibera di cui al punto 2 dell’o.d.g. deve essere annullata.
In terzo luogo, parte attrice lamenta l’inveridicità del bilancio preventivo 2020 e del relativo piano di riparto approvato dalla compagine condominiale all’unanimità.
Anche rispetto ad esso la ctu ha confermato:
la presenza di spese straordinarie (“manutenzione straordinaria verde comune”) che non possono essere inserite nel bilancio preventivo (non trattandosi di spesa di manutenzione ordinaria);
che gli importi relativi agli emolumenti dei della precedente gestione (ossia del 2019) pari ad euro 78.988,91, che non corrisponde al saldo riportato nel bilancio consuntivo 2019, pari ad euro 70.840,55.
Pertanto, anche la delibera di cui al punto 3 dell’o.d.g. deve essere annullata.
In quarto luogo, parte attrice lamenta la mancanza di quorum costitutivo e deliberativo rispetto alle delibere di cui ai punti 7, 8 e 9 dell’o.d.g.
A tal proposito, il codice (art. 1136, comma 4, c.c.) richiede le maggioranze indicate all’art. 1136, comma 2, c.c. in base al quale “sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”.
Nel caso di specie, tale quorum non è stato rispettato essendo presenti 11 condomini (su 22) per un totale di mm 474,5.
Pertanto, le delibere di cui ai punti 7, 8 e 9 dell’o.d.g. devono essere annullate.
Infine, parte attrice impugna le delibere di cui ai punti 6 e 10 dell’o.d.g.
In giurisprudenza è pacifico il principio di diritto secondo cui è esclusa l’impugnabilità delle delibere preparatorie, programmatiche o interlocutorie in quanto “l’interesse all’impugnazione di una delibera dell’assemblea condominiale, ai sensi dell’art. 1137 c.c., postula, peraltro, che la stessa delibera appaia idonea a determinare un mutamento della posizione dei condomini nei confronti dell’ente di gestione, suscettibile di eventuale pregiudizio” (Cass. sent. nn. 10865/2016; 6128/2017).
Pertanto, ove oggetto dell’impugnazione sia la legittimazione dell’amministratore “ad intervenire in situazione di urgenza, pericolo e di manutenzione ordinaria” ovvero una mera irregolarità nel riportare quanto riferito dall’amministratore (come accaduto nel caso in esame), tali dichiarazioni non rivestono il valore di delibera in quanto priva di carattere decisorio (non potendo incidere sulla sfera giuridica e patrimoniale dei condomini) ed inidonea a produrre effetti giuridici.
Pertanto, deve essere rigettata la domanda diretta ad ottenere la declaratoria di invalidità dei punti n. 6 e 10 della delibera del 13.7.2020 per carenza di interesse ad agire.
In conclusione, i punti nn. 1, 2, 3, 7, 8 e 9 della delibera del 13.7.2020 devono essere annullati.
Spese secondo soccombenza, liquidate come in dispositivo.
Il pagamento della sanzione di cui all’art. 8, comma 4 bis, del D. Lgs n. 28/2010 sarà compresa nella liquidazione del compenso.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza disattesa:
– condanna il Condominio RAGIONE_SOCIALE di INDIRIZZO a rifondere a le spese di giudizio, che si liquidano in euro 5.500,00 per compensi e di euro 550 per spese, oltre accessori come per legge;
– spese di ctu definitivamente a carico di parte convenuta.
Roma, 2 ottobre 2024 Il giudice Dott.ssa NOME COGNOME
La minuta della presente è stata redatta dal dott. NOME COGNOME
La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di
Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.
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