REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PISA
Il Tribunale, nella persona del Giudice onorario dott. ha pronunciato la seguente
SENTENZA n. 879/2023 pubblicata il 07/07/2023
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4323/2018 promossa da:
XXX c.f. e YYY c.f., attori
contro
ZZZ c.f., convenuto contumace
la causa veniva posta in decisione sulle conclusioni precisate come da verbale di udienza del 5 luglio 2023 “in tesi e nel merito per i motivi esposti in narrativa, accertare l’avvenuta risoluzione del contratto di compravendita della piena proprietà dell’appezzamento di terreno di forma trapezoidale della superficie catastale di mq 711 (settecentoundici), sito in Comune di Buti (PI), frazione, ricadente nel Piano Regolatore Generale – Regolamento del Urbanistico del Comune di Buti; il tutto censito al Catasto Terreni del Comune di Buti (PI) al foglio, particelle:, seminativo arborato, classe 4, a.00.58, RDE 0,05 RAE 0,06; 1232, seminativo arborato, classe 4, a.06.53, RDE 0,54 RAE 0,67. Per l’effetto, condannare la parte convenuta sig. ZZZ alla restituzione del compendio immobiliare come descritto supra ai sigg.ri XXX e YYY, libero da cose; in tesi e nel merito ulteriore condannare il sig. ZZZ alla rimessione al pristino stato dei beni immobili identificati alle particelle di cui in narrativa ed al ristoro di tutte le somme a qualsiasi titolo sostenute dagli attori in conseguenza del contratto di compravendita ai rogiti Notar del 28.11.2012, Rep. 30.378, RACC. 5.909 e di cui si chiede dichiararsi la risoluzione per grave inadempimento del convenuto. In subordine nel merito ulteriore, condannare il sig. ZZZ al risarcimento di tutti i danni patiti dagli attori nella misura che verrà provata in corso di causa ed al ristoro di tutte le somme a qualsiasi titolo sostenute dagli attori in conseguenza del contratto di compravendita ai rogiti Notar del 28.11.2012, Rep. 30.378, RACC. 5.909 e di cui si chiede dichiararsi la risoluzione per grave inadempimento del convenuto. in tutti i casi con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio, oltre ad IVA e CPA, rimborso del contributo unificato e accessori, come per legge”.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
XXX e YYY convenivano in giudizio ZZZ, con atto di citazione in riassunzione ex art. 307 cpc, chiedendone la condanna alla restituzione dei beni immobili oggetto del contratto di compravendita, previa risoluzione dello stesso, la condanna alla rimessione in pristino dei beni e al ristoro delle spese sostenute, la condanna al risarcimento dei danni; allegavano: di aver alienato con atto del 28.11.2012 a ZZZ, titolare di omonima ditta edile, la piena proprietà di terreni individuati al catasto terreni del Comune di Buti al foglio particelle e al prezzo di € 92.000,00; che il prezzo doveva essere corrisposto entro due anni dalla data del rogito, avendo gli alienanti rinunciato all’ipoteca legale; che erano trascorsi sei anni e nessun pagamento era avvenuto; che ZZZ aveva iniziato a edificare alcuni manufatti; che essi attori avevano anticipato gli oneri di urbanizzazione del permesso a costruire richiamato nel contratto.
Il convenuto non si è costituito.
La causa è stata istruita con documenti e prove orali.
Con atto di compravendita del 28.11.2012, registrato a Pontedera il 3.12.2012 n. 4036/1T e trascritto a Pisa il 5.12.2012 n. 13823 part., gli attori vendevano a ZZZ, titolare di impresa edile, la piena proprietà del terreno censito, in esito al frazionamento del 15.03.2012, al Catasto Terreni del Comune di Buti al foglio particelle e al prezzo convenuto di € 92.000 da corrispondere entro e non oltre due anni; si prevedeva che la costruzione di una delle quattro unità abitative, oggetto del Permesso a Costruire n. /2011, avvenisse sul terreno della particella (contigua alla) di proprietà della parte alienante; nel medesimo atto, gli alienanti costituivano servitù di passo anche carrabile a carico della strada privata di loro proprietà (foglio, particelle e) a favore dei terreni delle particelle e, nonché servitù di passaggio, per condutture di servizi a rete, il cui valore era stato considerato nel prezzo convenuto.
Si tratta di un contratto misto di vendita e appalto: oggetto della vendita sono i terreni avanti specificati e oggetto dell’appalto la costruzione su terreno di proprietà degli attori di una delle quattro unità immobiliari assentite nel permesso di costruire (“Relativamente al terreno identificato dalla particella del foglio 18 del Catasto Terreni di Buti con il presente atto compravenduto ed a quello adiacente identificato dalla particella, che rimane di proprietà della parte alienante, è stato rilasciato in data 21 settembre 2011 dal Comune di Buti il Permesso di Costruire numero … per la realizzazione di quattro unità abitative del tipo a schiera. Di dette unità abitative tre saranno edificate sul terreno dedotto in contratto e la quarta, in aderenza, sul terreno contiguo di proprietà XXX e YYY”, p. 3 contratto).
Per determinare la disciplina applicabile al contratto deve essere esaminata la concreta fattispecie e valutato l’impatto economico delle singole prestazioni sul sinallagma contrattuale, allo scopo di stabilire se l’obbligazione di dare (acquisto della proprietà e pagamento del prezzo) della compravendita abbia valenza superiore all’obbligazione di facere del contratto di appalto e questo sia solamente accessorio al contratto di compravendita.
Nel contratto stipulato tra le parti viene fatto esplicito riferimento alla variante del piano regolatore del Comune in base alla quale era stata consentita dal Permesso a costruire la costruzione di quattro unità abitative, viene stabilito su quale terreno di proprietà degli alienanti debba essere costruita una delle unità abitative, l’acquirente ZZZ dichiara di intervenire all’atto quale unico titolare della “Impresa Edile ZZZ”, vengono costituite servitù di passo e di condutture per impianti funzionali al complesso edilizio, non è determinato il corrispettivo dell’appalto: i due negozi appaiono avvinti teleologicamente nel comune scopo di realizzare il complessivo intervento edilizio previsto nel PdC tramite l’impresa edile contraente e il conseguente acquisto della proprietà degli immobili da costruire per accessione; deve pertanto ritenersi che l’oggetto del contratto di appalto costituisse la parte prevalente della prestazione gravante sull’acquirente dei terreni, con collegamento funzionale tra i diversi negozi avvinti teleologicamente (cfr. Cass. 26693/2020).
Il corrispettivo dell’appalto non viene indicato nell’atto pubblico ma ciò non consente di affermare che costituisca parte del prezzo della vendita, potendo le parti integrare gli accordi con separati atti, come risulta per la richiesta restituzione di quanto pagato per oneri di urbanizzazione relativi al PdC, la cui ripetizione non è prevista nel contratto di compravendita ma presupposta nella domanda formulata di risarcimento dei danni.
La ricostruzione della volontà delle parti nel senso sopra precisato è confermata dalla lettera raccomandata a mano del 26.11.2015 (doc. 4) sottoscritta dal convenuto, nella quale gli attori, facendo riferimento a ulteriori accordi (esterni alla chartula contrattuale), mettevano in mora ZZZ quanto alla restituzione degli oneri di urbanizzazione da loro anticipati e alla consegna dell’abitazione loro spettante, senza nulla dire quanto al prezzo della vendita ancora da corrispondere.
La costruzione degli immobili è stata documentata con fotografie, non collocate temporalmente, riconosciute dai testi, nelle quali è visibile il bene immobile al rustico completato fino alla copertura e circondato da ponteggi, in atti non risulta lo stato odierno.
In tema di contratto misto, la relativa disciplina giuridica va individuata in quella risultante dalle norme del contratto tipico nel cui schema sono riconducibili gli elementi prevalenti, senza escludere ogni rilevanza giuridica degli altri elementi, che sono voluti dalle parti e concorrono a fissare il contenuto e l’ampiezza del vincolo contrattuale, ai quali si applicano le norme proprie del contratto cui essi appartengono, in quanto compatibili con il contratto prevalente (SS.UU. 11656/2008).
La principale conseguenza del collegamento funzionale nel contratto misto sta nell’effetto cd simul stabunt simul cadent; nel caso di specie, pronunciata la risoluzione per inadempimento relativamente all’obbligazione di dare del contratto di compravendita, il contratto di appalto, che nel frattempo ha avuto esecuzione, ne resterebbe travolto in violazione del disposto dell’art. 1668 cc, per il quale il committente può chiedere la risoluzione del contratto se le difformità o i vizi dell’opera sono tali da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione, circostanze non dedotte nella presente causa.
Conclusivamente, non è fondata la domanda di risoluzione del contratto per i motivi avanti precisati.
P.Q.M.
Il Tribunale di Pisa, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da XXX e YYY contro ZZZ, ogni diversa istanza, eccezione e difesa disattesa e respinta, così provvede:
1) respinge la domanda; nulla sulle spese.
Pisa, 7 luglio 2023
IL GIUDICE ONORARIO
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Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.
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