L’oggetto del contratto può essere determinato o determinabile art. 1346 c.c..
Ai fini della validità del contratto avente ad oggetto immobili, l’identificazione del bene – cosa è indispensabile per la (attuale) determinatezza dell’oggetto del contratto.
In mancanza il contratto è, ai sensi dell’art.1418 c.c., nullo.
In termini generali, l’identificazione di un immobile può avvenire attraverso mezzi diretti o indiretti, legali o convenzionali a seconda che siano stati predisposti al fine specifico di stabilire dei “contrassegni” di identificazione – così i dati catastali – ovvero consistano in un rinvio ad entità, rapporti o situazioni giuridiche di diverso contenuto e, rispettivamente, che siano previsti o imposti dalla legge o in via convenzionale.
Il codice civile non stabilisce un criterio generale di identificazione dei beni immobili ai fini della validità del contratto.
La Suprema Corte ha affermato che, ai tali fini, con riguardo ai contratti ad effetti reali o obbligatori, relativi ad immobili non è indispensabile l’indicazione dei confini e dei dati catastali, essendo sufficiente qualunque criterio idoneo ad identificare il bene in modo univoco (Cass. Sez. 2, Sentenza n.7079 del 22/06/1995 secondo cui “Il requisito della determinatezza o determinabilità dell’oggetto di un contratto preliminare relativo a bene immobile non postula la necessaria indicazione dei numeri del catasto o delle mappe censuarie e di tre almeno dei suoi confini – che sono indicazioni rilevanti ai fini della trascrizione (art. 2659 n. 4 e 2826 cod. civ.) – quando, pur in mancanza delle dette indicazioni, l’oggetto del contratto può essere determinato in base alle altre clausole del contratto medesimo”).
Solo laddove l’identificazione dell’oggetto del preliminare afferisca ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 cod. civ., occorre che, nel preliminare stesso, l’immobile sia esattamente precisato con indicazione dei relativi confini e dati catastali, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento” (Cass. 952/2013).
È stato poi anche statuito che “Ai fini della validità del contratto preliminare, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l’accordo delle parti su quelli essenziali. In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto “ex lege” l’atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il rimando ad elementi esterni ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può altresì essere incompleta o mancare del tutto, purché l’intervenuta convergenza delle volontà risulti, sia pure “aliunde” o “per relationem”, logicamente ricostruibile” (Cass. 11297/2018).
Nel caso esaminato, la Corte di Appello non si era uniformata alla giurisprudenza di legittimità: in causa di risoluzione del preliminare ha ritenuto che il bene non fosse identificabile malgrado il contratto recasse ordinari elementi identificativi dell’immobile, costituiti dal Comune di ubicazione, dalle strade, da una delle proprietà confinanti e che, in particolare, il contratto rinviasse alla dichiarazione di successione, indicata in modo preciso, come di per sé identificativa del bene (“… porzione di suolo di mq 650 per successione testamentaria dichiarazione di successione presentata il …”.
Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile, Ordinanza n. 5536 del 1 marzo 2024
La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di
Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.
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