XXX conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Matera YYY, chiedendo di accertare l’inadempimento di quest’ultimo rispetto al contratto preliminare di vendita immobiliare stipulato tra le parti e di accertare la legittimità del suo recesso dal contratto, con condanna del convenuto alla restituzione del doppio della caparra, per un totale di Euro 50.000.
L’attrice sosteneva di avere versato, rispetto al prezzo complessivo di Euro 48.000, Euro 5.000 al momento della sottoscrizione del contratto preliminare ed Euro 20.000 nei successivi 30 giorni, che era poi previsto il pagamento di Euro 23.000 entro il 31 luglio 2008, con data del rogito notarile il successivo 30 settembre 2008, di non avere potuto onorare la scadenza del 31 luglio 2008 non avendo ricevuto in tempo utile un finanziamento richiesto e che la data del pagamento era stata spostata con consenso di YYY al 30 settembre 2008.
Si costituiva YYY, deducendo che nessun accordo era stato raggiunto in ordine alla possibilità di posticipare la data del pagamento di Euro 23.000 e che con lettera del 10 settembre 2008 aveva contestato l’inadempimento di controparte, con conseguente diritto di ritenzione della caparra ricevuta.
Il convenuto faceva quindi valere domanda riconvenzionale volta a ottenere l’accertamento del legittimo recesso dal contratto preliminare e del diritto alla ritenzione della caparra; in via subordinata chiedeva di accertare il grave inadempimento dell’attrice e la conseguente risoluzione del contratto, con condanna al risarcimento del danno.
Con sentenza n. 56 del 2013 il Tribunale di Matera rigettava la domanda di XXX e accoglieva la domanda riconvenzionale di YYY e per l’effetto dichiarava l’inadempimento dell’attrice e il diritto di recesso del convenuto, con il suo diritto alla ritenzione di Euro 25.000.
In particolare, il Tribunale riteneva che, in mancanza della prova di un accordo volto a spostare la data di pagamento della terza rata, la domanda attorea non poteva essere accolta, in quanto l’inadempimento dell’attrice rivestiva i caratteri della gravità e della non scarsa importanza.
La sentenza è stata impugnata da XXX La Corte d’appello di Potenza, con la sentenza n. 610 del 2021, ha rigettato il gravame.
Rispetto al motivo d’appello, che sosteneva che lo slittamento della scadenza del 31 luglio 2008 poteva essere stato oggetto di convenzione non scritta, il giudice d’appello sosteneva che, comportando l’eventuale accordo delle parti diretto alla modifica del termine una modifica contrattuale implicante una rilevante alterazione rispetto al precedente assetto negoziale, tale accordo doveva essere stipulato in forma scritta, così che correttamente il Tribunale aveva rilevato l’inammissibilità delle prove orali richieste sul punto.
Avverso la sentenza XXX ricorre per cassazione.
La Corte d’appello ha sì affermato di dover valutare la non scarsa importanza dell’inadempimento della ricorrente, ma si è limitata a considerare il profilo del mancato pagamento della rata prevista per il 31 luglio 2008, focalizzando su quest’unico elemento la sua indagine.
In tal modo il giudice d’appello non ha considerato che “il giudice non può isolare singole condotte di una delle parti per stabilire se costituiscano motivo di inadempienza a prescindere da ogni altra ragione di doglianza dei contraenti, ma deve, invece, procedere alla valutazione sinergica del comportamento di questi ultimi, attraverso un’indagine globale e unitaria dell’intero loro agire, anche con riguardo alla durata del protrarsi degli effetti dell’inadempimento, perché l’unitarietà del rapporto obbligatorio a cui ineriscono tutte le prestazioni inadempiute da ognuno non tollera una valutazione frammentaria e settoriale della condotta di ciascun contraente, ma esige un apprezzamento complessivo” (così Cass. n. 7649/2023).
La Corte d’appello avrebbe dunque dovuto considerare che la ricorrente aveva unicamente chiesto un rinvio del pagamento di una parte del prezzo, profilo che attiene all’esecuzione del contratto preliminare (cfr. Cass. n. 525/2020) e si era detta disponibile a versare tale somma entro la data fissata per la conclusione del contratto definitivo.
Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile, Ordinanza n. 26313 del 9 ottobre 2024
La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di
Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.
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