Nel contratto preliminare si legge, all’articolo 4, che “la parte promittente venditrice garantisce (..) che quanto promesso in vendita è stato edificato giusta licenza edilizia n. rilasciata dal Comune di e che successivamente all’epoca della costruzione su quanto in oggetto non sono state apportate modifiche, varianti, mutamenti di destinazione d’uso o eseguite opere soggette al rilascio di licenza, concessione o autorizzazione edilizia e che nessun provvedimento sanzionatorio è stato adottato, relativamente all’immobile promesso in vendita, ai sensi della L. n. 47 del 1985, articolo 41”.
Il caso esaminato dalla Suprema Corte è, dunque, quello della difformità dello stato di fatto rispetto a una concessione edilizia esistente (e non quello della totale assenza di concessione).
In argomento, Cass., S.U., n. 8230/2019, ha affermato che “la nullità comminata dal Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 46 e dalla L. n. 47 del 1985, articoli 17 e 40 va ricondotta nell’ambito dell’articolo 1418 c.c., comma 3 di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti elencati nelle norme che la prevedono; volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile.
Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato”.
Anche a voler incentrare l’attenzione sull’entità dell’abuso edilizio, non può trascurarsi di notare che – come affermato da Cass., n. 11659/2018 – “può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex articolo 2932 c.c. nel caso in cui l’immobile abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, dovendosi distinguere, anche quando sia stata presentata istanza di condono edilizio con versamento della somma prevista per l’oblazione e la pratica non sia stata definita, tra ipotesi di abuso primario, relativo a beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione, e abuso secondario, caratterizzato dalla circostanza che solo una parte di unità immobiliare già esistente abbia subito modifica o mutamento di destinazione d’uso”.
Tali considerazioni (afferenti alla conclusione di un contratto – o alla pronuncia di una sentenza costitutiva immediatamente traslativi del diritto di proprietà) incidono, sia pure indirettamente, sulla fattispecie in esame, concernente la validità di un contratto preliminare.
Con riguardo a tale schema negoziale, peraltro, si è consolidato l’orientamento secondo cui “la sanzione della nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, articolo 40 per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cui all’articolo 40, comma 2 medesima legge, in caso di immobili edificati anteriormente all’1 settembre 1967, o il rilascio della concessione in sanatoria possono intervenire successivamente al contratto preliminare (..)” (Cass., n. 6685/2019; si vedano anche, nello stesso senso, Cass., n. 21942/2017; Cass., n. 28456/2013, oltre che la stessa Cass., S.U., n. 8230/2019, al punto 6.6. della motivazione).
Corte di Cassazione, Sezione 2, Ordinanza n. 7521 dell’8 marzo 2022
La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di
Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.
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