Delibere ripartizione delle spese condominiali

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI VERBANIA

in composizione monocratica, in persona del giudice onorario dott., ha pronunciato la seguente:

SENTENZA n. 330/2022 pubblicata il 23/08/2022

nella causa civile iscritta al n. 260/2020 R.G., promossa da:

XXX,;

– parte attrice –

contro

Super Condominio YYY;

– parte convenuta –

avente per oggetto: Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare – spese condom.

Svolgimento del processo – Motivi della decisione

Con atto di citazione ritualmente notificato, la signora XXX, allegava:

– di essere comproprietaria, per una quota di 334/1000, di una piscina e terreno annesso unitamente a dieci condòmini del Condominio YYY A, proprietari della quota di 333/1000, e a sei condòmini del Condominio YYY B, proprietari della quota di 333/1000;

– che l’assemblea dei Condomini Torre A e Torre B del 18 maggio 1996 deliberava all’unanimità di suddividere per unità immobiliare le spese di manutenzione ordinaria della piscina e del giardino e che tale metodologia di ripartizione veniva confermata dalla successiva assemblea del 13 marzo 2004;

– che, in spregio alle modalità di suddivisone delle spese determinate all’unanimità dall’assemblea del 18 maggio 1996, la successiva assemblea del 27 maggio 2017 deliberava a maggioranza la suddivisione in base ai millesimi delle spese di gestione della piscina e del giardino, anche con riferimento ai bilanci consuntivi degli esercizi del 2015 e del 2016;

– che il Tribunale di Verbania, con sentenza n. 153/2019, pubblicata il 22 marzo 2019, dichiarava la nullità della delibera assembleare del 27 maggio 2017 nella parte in cui adottava il criterio della suddivisione delle spese della piscina in base ai millesimi.

Parte attrice evidenziava quindi che, nonostante le modalità di suddivisione delle spese determinata all’unanimità, confermate dalla statuizione della sentenza menzionata, l’Assemblea del 23 novembre 2019 deliberava a maggioranza la ripartizione delle spese in base ai millesimi.

Parte attrice chiedeva quindi che le deliberazioni di cui ai punti 2) e 3) dell’assemblea del 23/11/2019, in punto di ripartizione delle spese in base ai millesimi, venissero dichiarate nulle o quantomeno annullabili, in quanto contrarie alla disciplina di cui all’art. 1123 c.c. ed al regolamento condominiale deliberato all’unanimità all’Assemblea del 18/05/1996.

Inoltre, la signora XXX allegava di aver rinunziato ai sensi dell’art. 1104 c.c. alla quota di comproprietà della piscina, trattandosi di bene in comunione e non condominiale, chiedendo pertanto che venisse dichiarato che l’attrice non era più tenuta a contribuire alle spese per la conservazione e per il godimento della piscina.

Si costituiva ritualmente in giudizio il Super Condominio YYY, contestando le domande attoree.

Parte convenuta eccepiva l’inammissibilità e/o l’improcedibilità la domanda di annullamento della delibera condominiale, in quanto il delegato della signora XXX aveva votato a favore dell’approvazione di entrambi i punti oggetto dell’impugnazione.

Il Super Condominio YYY allegava inoltre la correttezza della suddivisione delle spese per cui è giudizio, che era stata realizzata secondo i criteri stabiliti dall’Assemblea del 18/05/1996, in quanto le spese di gestione ordinaria regolamentate da detta assemblea erano state divise per unità, mentre erano state suddivise col criterio dei millesimi le spese straordinarie relative all’acquisto del telo di copertura della piscina, spese che non erano state regolamentate dall’assemblea del 18/05/1996.

La convenuta eccepiva infine l’inammissibilità e l’improcedibilità della domanda di rinuncia formulata dall’attrice, considerata l’inapplicabilità dell’art. 1104 c.c. ad un bene bene condominiale e, nel caso in cui il bene venisse ritenuto in comunione, il difetto di legittimazione passiva del Supercondominio rispetto a tale domanda.

La causa, istruita mediante l’acquisizione della documentazione prodotta da parte attrice e da parte convenuta, veniva trattenuta in decisione all’udienza 15 ottobre 2021 in cui venivano precisate le rispettive conclusioni.

Le domande svolte da parte attrice sono fondate parzialmente, per quanto di ragione.

Parte attrice impugna la delibera assembleare 23/11/2019 con specifico riferimento ai punti 2) e 3) del relativo verbale.

In particolare:

– al punto 2), relativo alla “riapprovazione del consuntivo ‘15 e ‘16”, l’assemblea, dopo aver esposto il dissenso della signora XXX alla suddivisione per millesimi delle “spese di amministrazione e spese bancarie … come pure le spese di acquisto del telo a copertura della piscina”, riapprovava il bilancio 2015/2016 con il voto favorevole della maggioranza dei condòmini, tra i quali compariva la stessa attrice;

– al punto 3), “esame del conto consuntivo ‘17 e ‘18 approvazione”, l’assemblea approvava il conto consuntivo 2017 e 2018.

Parte attrice assume che la suddivisione delle spese operata dal convenuto sia contraria al criterio stabilito dal regolamento condominiale, adottato all’unanimità dall’assemblea del 18/05/1996, che ha stabilito la suddivisione per unità immobiliare delle spese relative alla gestione ordinaria della piscina.

Il Super Condomino YYY eccepisce l’inammissibilità e/o improcedibilità della domanda di parte attrice, che aveva votato a favore di tutti punti della delibera oggetto di impugnazione, rilevando comunque che la suddivisone dei costi per la sostituzione del telo della piscina rispettava i criteri regolamentari, atteso che avrebbe dovuto essere considerata quale spesa straordinaria, da dividersi per millesimi di proprietà ai sensi dell’art. 1123 c.c. Parte convenuta allegava infine di non comprendere i motivi di impugnazione relativa alla suddivisione delle spese di amministrazione e bancarie.

La delibera condominiale che non applica correttamente i criteri di riparto, convenzionali o legali, è da ritenersi viziata se viene assunta senza il consenso unanime di tutta la compagine condominiale. Al riguardo, occorre osservare come l’art. 1137 c.c. abbia elevato la categoria della annullabilità a regola generale, confinando la nullità nell’area della residualità e della eccezionalità, sottoponendo al regime dell’azione di annullamento, senza distinzioni, tutte «le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento condominiale». La nullità delle delibere condominiali si configura infatti in caso di mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali (volontà della maggioranza, oggetto, causa, forma), o di impossibilità materiale o giuridica dell’oggetto.

“Devono qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all’oggetto, devono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto.” (Cass. 4806/2005).

“Le delibere in materia di ripartizione delle spese condominiali sono nulle per impossibilità giuridica dell’oggetto ove l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifichi i criteri di ripartizione delle spese, stabiliti dalla legge o in via convenzionale da tutti i condomini, da valere – oltre che per il caso oggetto della delibera – anche per il futuro. Mentre le delibere sono semplicemente annullabili nel caso in cui i suddetti criteri vengano soltanto violati o disattesi nel singolo caso deliberato e devono essere necessariamente impugnate nel termine di trenta giorni dalla comunicazione” (Cass. 8185/2022).

Nel caso di specie, la delibera veniva impugnata in quanto avrebbe ripartito una parte delle spese secondo il criterio millesimale in spregio al criterio convenzionale, sottoponendosi quindi al regime dell’azione di annullamento.

Ai sensi dell’art. 1137 c.c., sono legittimati a impugnare le deliberazioni annullabili dell’assemblea i condòmini dissenzienti, assenti o astenuti.

Appare dunque fondata l’eccezione di parte convenuta, in relazione all’inammissibilità dell’impugnazione della signora XXX con specifico riferimento al punto 3) della delibera 23/11/2019, considerato che lo stesso veniva approvato dall’assemblea con la presenza della signora XXX, la quale non risultava dissenziente o astenuta.

L’eccezione del Super Condominio non è invece accoglibile in relazione al punto 2) della delibera assembleare 23/11/2019, atteso che risulta l’espresso dissenso della signora XXX rispetto alla suddivisione in base ai millesimi di proprietà delle “spese di amministrazione e spese bancarie” e delle “spese di acquisto del telo a copertura della piscina”.

Non è condivisibile l’osservazione di parte convenuta, secondo cui i bilanci consuntivi comprendono “per loro stessa intrinseca natura, la ripartizione delle spese” e, pertanto, l’approvazione del bilancio comprende l’approvazione della ripartizione delle spese tra i condòmini.

Invero, ai sensi dell’art. 1130 bis c.c., il bilancio condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, mentre non prevede la presenza del riparto delle spese tra i condòmini, ovvero del successivo procedimento di suddivisione delle spese tra i condòmini, secondo criteri legali o convenzionali. Il condòmino, che condivide la situazione patrimoniale risultante dal rendiconto condominiale, può quindi contestare la concreta ripartizione delle spese tra i condòmini.

La signora XXX risulta pertanto legittimata ad impugnare e contestare la ripartizione delle spese, oggetto dell’espresso dissenso verbalizzato in sede di assemblea.

Nel caso di specie, le parti non hanno prodotto agli atti di causa la ripartizione delle spese di cui al bilancio consuntivo degli esercizi 2015 e 2016. Al riguardo, non è contestato che sia stata deliberata la ripartizione per millesimi della spesa relativa alla sostituzione del telo della piscina; non è invece possibile esaminare la questione relativa alla ripartizione delle spese di amministrazione e bancarie, in assenza di elementi istruttori idonei a verificare la correttezza delle modalità di ripartizione di tali voci di spese.

Con riferimento alla sostituzione del telo piscina, non è condivisibile l’assunto di parte convenuta, secondo cui tale spesa sarebbe riferibile a manutenzione straordinaria.

La manutenzione ordinaria consiste nell’insieme delle misure volte alla conservazione della res nella sua sostanza materiale. Hanno dunque natura di ordinaria amministrazione gli interventi finalizzati alla conservazione, alla normale utilizzazione ed al miglior godimento della cosa, quale più comoda utilizzazione della stessa, non sfociante né nell’innovazione, né nel mutamento di destinazione.

Nel caso di specie, la spesa sostenuta per la sostituzione del telo di copertura della piscina deve essere qualificata come ordinaria, in quanto consiste in un intervento finalizzato alla conservazione del bene ed al miglior godimento dello stesso.

La ripartizione operata in base ai millesimi dal Super Condominio convenuto veniva pertanto attuata in spregio al criterio convenzionale adottato all’unanimità dall’assemblea del 18/05/1996 e confermato dall’assemblea del 13/03/2004.

A questo punto deve essere esaminata la rinuncia abdicativa espressa da parte attrice ai sensi dell’art. 1104 c.c.

Tale norma riguarda la rinuncia del comproprietario alla propria quota di proprietà, al fine di sottrarsi alla partecipazione alle spese relative alla cosa comune, facoltà il cui esercizio comporta l’automatico accrescimento della quota rinunciata in capo agli altri comproprietari.

Ai sensi dell’art. 2643, n. 5, c.c. devono essere resi pubblici “col mezzo della trascrizione” gli atti tra vivi di rinunzia al diritto di proprietà, anche in comunione, tra i quali è da comprendere la rinunzia in senso tecnico, a struttura unilaterale e a carattere abdicativo.

Ai sensi di tale disciplina devono pertanto considerarsi prive di effetto le raccomandate e le email inviate da parte attrice ai comproprietari del bene oggetto della rinuncia abdicativa di cui si discute, in quanto non idonee ad integrare il requisito della trascrizione.

Pertanto, in assenza di una valida rinuncia al diritto di comproprietà della piscina per cui è causa, la signora XXX mantiene inalterata la qualità di comproprietaria di tale bene.

Attesa la reciproca soccombenza, le spese di lite devono essere compensate nella misura del 50%; la restante parte deve essere posta a carico di parte convenuta e liquidata come in dispositivo, avuto riguardo ai valori medi previsti dal DM 55/2014 per i giudizi di cognizione avanti il Tribunale, scaglione € 5.200-26.000, ridotta del 30% ex art. 4 DM 55/2014, tenuto conto del valore effettivo della controversia e dell’assenza di attività istruttoria.

P.Q.M.

Il Tribunale di Verbania, in composizione monocratica, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, definitivamente pronunziando nel contraddittorio delle parti, nella causa iscritta al n. 260/2020 R.G. così provvede:

• accoglie parzialmente la domanda di parte attrice e, per l’effetto, annulla la delibera di approvazione del conto consuntivo 2015 e 2016 di cui al punto 2) dell’o.d.g. dell’assembla del 23/11/2019, limitatamente alla tabella di ripartizione delle spese di manutenzione della piscina;

• condanna la parte convenuta alla rifusione del 50% delle spese di lite a favore della parte attrice che liquida, per tale parte, in € 1.700,00 per compensi professionali ed € 132,00 per anticipazioni, oltre al 15% per spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge.

Verbania, 23/08/2022.

Il giudice dott.