REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VELLETRI
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Giudice Unico Dott.ssa nella causa N.R.G. /2015 pervenuta all’udienza del 29 ottobre 2019 per la spedizione a sentenza , vertente tra:
XXX s.r.l., difesa giusta delega in atti dall’ Avv.
ATTRICE- convenuta in riconvenzionale
E
YYY nata a e ZZZ nata a, difese giusta delega in atti dall’Avv.
CONVENUTE- attrici in riconvenzionale
OGGETTO: contratto preliminare – esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. – risoluzione per inadempimento
CONCLUSIONI: come precisate all’udienza del 29 ottobre 2019 Ha pronunciato
SENTENZA n. 175/2020 pubblicata il 27/01/2020
MOTIVI DELLA DECISIONE
In via pregiudiziale si precisa che la presente sentenza viene redatta secondo lo schema contenutistico delineato dagli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come modificato dalla legge 69/2009 , e quindi con omissione dello svolgimento del processo ed espressione succinta delle ragioni di fatto e di diritto della decisione ; si premette la conoscenza dell’atto di citazione , della comparsa di costituzione e risposta , delle memorie autorizzate e di tutti gli altri atti e documenti di causa, che qui integralmente si richiamano.
La domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. formulata dalla attrice , quale promissaria acquirente dell’immobile sito in, Località, Via in forza di contratto preliminare di vendita del 31 gennaio 2013 (in atti) è infondata e non può trovare accoglimento.
Premesso che quanto alla ammissibilità della suddetta domanda – contestata da parte convenuta la quale ha sostenuto che la società attrice non avrebbe fatto offerta nei modi di legge della controprestazione prevista dal preliminare – , detta domanda è invece ammissibile atteso che la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. contiene in sé tutti gli elementi integranti l’offerta della controprestazione , offerta peraltro ribadita nella memoria di precisazione della domanda (v. pag. 1 dove testualmente : “… intende ribadire in questa sede la propria volontà di corrispondere il saldo del prezzo della compravendita , versando la somma di € 120.000,00 al momento della sottoscrizione dell’atto pubblico di trasferimento della proprietà , di cedere la proprietà di due unità immobiliari dell’edificando fabbricato da realizzare sul terreno stesso dopo la demolizione …. del valore di € 380.000,00 e costituire fideiussione bancaria dell’importo di € 380.000,00 a garanzia della obbligazione di consegna dei due immobili…”) , osserva il decidente che la domanda di esecuzione in forma specifica è stata proposta successivamente alla notifica alle promittenti venditrici , odierne convenute, della diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. , contenuta nella missiva r.a.r. del 10 giugno 2015 (doc. 16 fasc. parte attrice).
In detta missiva la parte promissaria acquirente , richiamando l’art. 7 del contratto preliminare , che è poi la stessa disposizione contrattuale posta a fondamento della domanda in questa sede azionata, ebbe ad intimare alle promittenti venditrici di adempiere entro il termine di giorni quindici a quanto prescritto dall’art. 7 ossia di “consentire l’esecuzione dei necessari ulteriori sondaggi archeologici …”, con espresso avvertimento che ,trascorso inutilmente detto termine , il contratto si sarebbe considerato risolto per grave inadempimento della parte promittente venditrice .
Invero il contratto preliminare di vendita del 31 gennaio 2013 prevedeva per la parte promissaria acquirente la corresponsione del prezzo di acquisto dell’immobile (pari ad € 630.000,00) , di proprietà delle sorelle YYY ZZZ, con le seguenti modalità : € 100.000,00 quale caparra confirmatoria ed acconto prezzo corrisposti all’atto della stipula del preliminare ; € 150.000,00 al rogito definitivo ; la restante somma di € 380.000,00 sarebbe stata corrisposta attraverso la demolizione dell’attuale fabbricato di proprietà YYY ZZZ e la successiva ricostruzione di altro immobile sul terreno di proprietà delle odierne convenute .
La obbligazione di corresponsione del prezzo viene dunque ad avere natura composita , essendo prevista la tipica obbligazione di dare una somma di denaro quale corrispettivo della vendita unitamente alla obbligazione di un facere infungibile , consistente nella demolizione dell’immobile esistente e successiva ricostruzione , come da capitolato allegato al preliminare oggetto di causa .
Soffermando l’attenzione sulla obbligazione di facere , va doverosamente rilevato che , a norma del preliminare, la parte promissaria acquirente avrebbe dovuto attivarsi per richiedere ed ottenere il permesso di costruire dal Comune di, nonché per il compimento di tutte le attività indispensabili e prodromiche alla futura edificazione , ivi comprese le istanze alla Pubblica Amministrazione di autorizzazione ad effettuare escavazioni e sbancamenti su terreno di interesse archeologico , quale è quello sul quale sorge il fabbricato interessato dalla futura demolizione.
In particolare all’art. 7 del preliminare è previsto che la XXX s.r.l. avrebbe potuto presentare tutte le istanze e/o progetti e/o domande alle competenti Autorità per ottenere le autorizzazioni necessarie per la costruzione da realizzare ; e che a tal fine le promittenti venditrici non avrebbero posto ostacoli di sorta , autorizzando il promissario ad esperire le procedure ritenute necessarie , fermo restando le spese a carico di XXX .
Tornando ora alla diffida ad adempiere, la società attrice ha intimato alle sorelle YYY ZZZ l’adempimento dell’art. 7 del c. preliminare , avendo costoro rifiutato l’accesso alla loro proprietà da parte di personale della Soprintendenza per i Beni Archeologici del, adducendo quale motivazione del rifiuto il carattere invasivo di detti accessi .
La diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. costituisce non un onere ma una facoltà per il contraente adempiente e determina lo scioglimento di diritto del rapporto (Cass. Civ. 23315/2007) , al pare di altri rimedi preventivi contro l’inadempimento , quali, ad esempio, la clausola risolutiva espressa ; l’esercizio di tale facoltà da parte del contraente adempiente – intimante condiziona , escludendolo , a parere dello scrivente, il successivo esercizio dell’azione ex art. 2932 c.c. , che è azione tesa ad ottenere l’emissione di sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso .
Depone in tal senso il principio generale di cui al secondo comma di cui all’art. 1453 c.c. , in forza del quale non può più chiedersi l’adempimento quando è stata domandata la risoluzione . Nella fattispecie il comportamento tenuto dalla società attrice prima dell’instaurazione del giudizio , comportamento improntato all’adempimento di tutte le obbligazioni propedeutiche ed indispensabili all’adempimento della fondamentale obbligazione di facere (demolizione e ricostruzione) , avendo la XXX chiesto ed ottenuto dal Comune di il rilascio del permesso di costruire nonché autorizzazione all’allaccio alla fogna comunale (atti entrambi allegati) , ha denotato un evidente interesse a considerare risoluto di diritto il contratto de quo in considerazione dell’inadempimento all’art. 7 del c. preliminare , rectius, della condotta ostruzionistica tenuta dalle promittenti venditrici , avendo costoro ripetutamente rifiutato l’accesso alla loro proprietà da parte di personale della Soprintendenza al fine di verificare la esistenza di reperti archeologici di interesse storico, tali da determinare , astrattamente , in caso di rinvenimento, una modificazione della estensione dell’area di sedime ove avrebbe dovuto essere realizzato l’immobile .
La volontà della società attrice di considerare risoluto di diritto il c. preliminare ai sensi dell’art. 1454 c.c., se va considerata incompatibile con la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. , deve invece ritenersi pienamente compatibile con la domanda di risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento delle convenute proposta in via subordinata dalla società attrice (v. sul punto Cass. Civ. 3446/1987) .
La domanda di risoluzione del c. preliminare è quindi fondata e va accolta , sussistendo l’inadempimento delle convenute alla obbligazione di cui all’art. 7 del contratto medesimo , inadempimento che , avuto riguardo all’interesse dell’altro contraente e tenuto conto della condotta tenuta dalla promissaria acquirente nella vigenza del preliminare , tesa a reperire e ad ottenere tutte le autorizzazioni ed i permessi necessari per la demolizione e ricostruzione dell’immobile da dare in permuta , riveste connotazione di gravità tale da legittimare la risoluzione del contratto .
Invero l’art. 7 prevede che le promittenti venditrici , a fronte della facoltà della promissaria di richiedere tutte le autorizzazioni necessarie all’adempimento dell’obbligo di facere , non avrebbero dovuto porre ostacoli di sorta , autorizzando la XXX ad esperire tutte le procedure ritenute necessarie .
In data 4 aprile 2013 la Soprintendenza, destinataria della richiesta di nulla osta da parte delle promittenti venditrici , ebbe ad autorizzare , per quanto di competenza , la esecuzione delle opere in progetto , invitando a comunicare l’avvio del lavori di sbancamento in estensione, successivi alla prevista demolizione, al fine di rendere possibili i sopralluoghi da parte del personale tecnico dello stesso Ufficio .
In data 25 febbraio 2015 la società attrice ebbe a richiedere alla Soprintendenza di indicare quali indagini fossero necessarie ; la PA con nota del 13 marzo 2015 , con riferimento alla precedente nota del 4 aprile 2013 , ove si subordinava il definitivo assenso alla realizzazione delle opere in progetto alla sorveglianza dei lavori di sbancamento in estensione successivi alla prevista demolizione, ebbe ad autorizzare l’estensione dei sondaggi archeologici preventivi ad una fascia perimetrale rispetto al fabbricato esistente, fatto salvo l’assenso della proprietà e la salvaguardia statica del fabbricato esistente (doc. 14 fasc. parte attrice) .
A partire da questo momento le parti promittenti venditrici con numerose missive vennero informate dalla promissaria della necessità di consentire il compimento dei necessari ed ulteriori sondaggi archeologici ; ad i ripetuti solleciti le odierne convenute hanno sempre opposto un rifiuto , immotivato e contrario a buona fede, lamentando il carattere invasivo dei sondaggi .
Il rifiuto di consentire l’espletamento di ulteriori sondaggi archeologici , rifiuto che si appalesa peraltro contrario allo stesso interesse delle convenute , dovendo preliminarmente accertarsi la fattibilità del progetto anche sotto il profilo della inesistenza di vincoli archeologici e/o di cause – quali il ritrovamento di reperti in una zona , quale la Via dove sorge l’immobile interessato dal progetto di demolizione e ricostruzione, frequentemente interessata da siffatti rinvenimenti – , potenzialmente idonee a determinare una sospensione dei lavori di esecuzione dell’opera o comunque un ritardo nel compimento dell’opera medesima (se non addirittura modificazioni alla estensione spaziale e cubatura dell’erigendo fabbricato), costituisce inadempimento all’art. 7 del contratto avente connotazione di gravità tali da legittimare l’accoglimento della domanda di risoluzione del c. preliminare per fatto e colpa delle convenute, che , venuta meno la causa giustificativa della attribuzione della caparra confirmatoria, vanno condannate alla restituzione in favore della società attrice, della somma di € 130.000,00 maggiorata degli interessi legali dalla domanda al saldo .
Non può infine trovare accoglimento la domanda risarcitoria siccome non sostenuta dall’adeguato soddisfacimento dell’onere di allegazione e prova .
Per le argomentazioni che precedono si impone il rigetto della domanda riconvenzionale di risoluzione del c. preliminare per inadempimento dell’attrice , la quale , avuto riguardo alla valutazione comparativa delle condotte tenute dai contraenti in costanza di rapporto, ha posto in essere tutte le attività necessarie finalizzate all’ottenimento di permessi ed autorizzazioni necessarie per l’adempimento dell’obbligo di facere , avendo ottenuto il rilascio del permesso di costruire , l’autorizzazione paesaggistica dal Comune di (doc. 7 fasc. parte attrice) , nonché l’autorizzazione all’allaccio alla fogna comunale
Le spese di causa , ivi comprese quelle della CTU, seguono la soccombenza e vanno poste a carico delle convenute con liquidazione ai sensi del D.M. 55/2014 (causa di valore indeterminabile, complessità bassa, valori medi , avuto riguardo alle quattro fasi del giudizio). P.Q.M.
Il Tribunale in composizione monocratica , definitivamente pronunciando , così provvede : a) rigetta la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. ;
b) dichiara risolto per fatto e colpa delle convenute il contratto preliminare del 31 gennaio 2013 ;
c) per l’effetto , condanna le convenute alla restituzione in favore della società attrice della somma di € 130.000,00 , oltre interessi legali dalla domanda al saldo;
d) rigetta nel resto la domanda attorea;
e) rigetta la domanda riconvenzionale spiegata dalle convenute nei confronti della società attrice ;
f) pone in via definitiva a carico delle convenute le spese di CTU liquidate con separato decreto ;
g) condanna le convenute alla refusione delle spese di lite in favore di parte attrice , che si liquidano in € 700,00 per esborsi, € 7254,00 per compenso ex D.M. 55/2014, oltre rimb. forf. sp. gen. , IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Velletri il 27 gennaio 2020
La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di
Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.
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