Diritto alla provvigione, apporto determinante del mediatore

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

La Corte d’Appello di Trento
Sezione Distaccata di Bolzano
Sezione civile

riunita in Camera di Consiglio nelle persone dei Signori Magistrati:

ha pronunciato seguente

SENTENZA n. 108/2018 pubblicata il 25/08/2018

Oggetto:

Mediazione

nella causa civile di II grado iscritta sub n. R.G. promossa da

XXX

con sede legale in Bolzano, in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa dall’avv., giusta procura di data 01.04.2015 posta a margine dell’atto di citazione e presso il cui studio in Bolzano, è elettivamente domiciliata

– appellante –
contro

YYY,

in persona del liquidatore e legale rappresentante

con sede legale in Milano, rappresentata e difesa dall’avv., presso lo studio del quale elegge domicilio in Bolzano, giusta procura su documento separato sottoscritto digitalmente e congiunto alla comparsa di costituzione e risposta in 1° grado,

– appellata –

Oggetto: appello avverso la sentenza n. 1651/2016 del Tribunale di Bolzano di data 23.12.2016/27.12.2016 – mediazione –

Causa trattenuta in decisione all’udienza del 04.04.2018 con assegnazione del termine perentorio del 04.06.2018 per il deposito di comparse conclusionali e quello del 25.06.2018 per il deposito di memorie di replica sulle seguenti
CONCLUSIONI

del procuratore di parte appellante:

Voglia l’Ecc.ma Corte di Appello di Trento – sez. distaccata di Bolzano, contrariis reiectis:

1) IN VIA PREGIUDIZIALE E CAUTELARE, sospendere e/o revocare la provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata per i motivi tutti meglio dedotti nel presente atto di appello;

2) IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l’effetto, in riforma della sentenza n. 1651/2016 pubblicata il 27.12.2016 dal Tribunale di Bolzano, notificata in data 27.01.2017, nel procedimento iscritto sub R.G., accogliere tutte le conclusioni avanzate in prime cure che qui si riportano:

accertare e dichiarare che l’appellante XXX, in conseguenza della propria attività di intermediatrice immobiliare, è creditrice nei confronti di parte appellata YYY in liquidazione, per le ragione ed i titoli di cui in narrativa, dell’importo di euro 292.500 e per l’effetto condannare la società appellata YYY in liquidazione al pagamento in favore della XXX della somma di euro 292.500, oltre ad interessi e rivalutazione monetaria;

3) Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio. dei procuratori di parte appellata:

Voglia questa Corte, rigettata ogni avversa istanza, in via preliminare rigettare la domanda pregiudiziale e cautelare di sospensione e/o revoca della provvisoria esecutorietà dell’appellata sentenza n. 1651/2016 pronunciata dal Tribunale di Bolzano in data 27 dicembre 2016 per la manifesta carenza dei requisiti a tale fine prescritti dalla legge; in via principale confermare l’appellata sentenza n. 1651/2016 pronunciata dal Tribunale di Bolzano in data 27 dicembre 2016, e notificata in data 27 gennaio 2017, nonché respingere le domande avverse in quanto manifestamente

inammissibili e infondate, e comunque non provate.

Con ogni consequenziale pronuncia.

Con vittoria di spese diritti ed onorari, oltre IVA e CNPA in misura di legge.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con l’impugnata sentenza il Tribunale di Bolzano respingeva la

domanda di parte attrice XXX (da ora in poi anche solo XXX), tesa ad ottenere la condanna della convenuta YYY (da ora in poi anche solo YYY) al pagamento dell’importo di € 292.500,00 asseritamente dovutole a titolo di provvigione (3%) per la effettuata mediazione che aveva condotto le parti YYY (venditrice) e ZZZ (acquirente) alla stipula, al prezzo complessivo di € 9.750.000,00, del contratto preliminare di data 13.11.2014 per la vendita di un complesso immobiliare in costruzione in Trento da conferire nel Fondo, gestito in raggruppamento temporaneo d’imprese costituito dalla predetta ZZZ e JJJ in esito a vittoriosa partecipazione alla specifica gara indetta dalla Provincia Autonoma di Trento.

Riteneva in ciò il primo giudice carente la prova sia documentale che orale sulla sussistenza dei presupposti di cui agli artt. 1754 e 1755 c.c., ossia sulla “messa in relazione” delle parti contrattuali e sul nesso causale tra l’intervento in concreto svolto dall’attrice e la conclusione dell’affare.

Avverso tale decisione XXX proponeva appello, dolendosi in sostanza di una non corretta valutazione delle emergenze documentali ed istruttorie, e in particolare della ritenuta maggiore attendibilità delle dichiarazioni rese dai testi introdotti da YYY, rispetto a quelle espresse dai propri.

Nel costituirsi, l’appellata YYY prendeva posizione sugli assunti di parte appellante e concludeva per il rigetto dell’appello e la integrale conferma dell’impugnata sentenza.

Udite, all’udienza del 04.04.2018 le conclusioni rassegnate dalle parti, la Corte tratteneva la causa in decisione, previa assegnazione dei termini perentori ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1.1 Con il primo motivo, XXX ritiene erronea la valutazione compiuta dal Tribunale di insufficienza della documentazione da lei prodotta in giudizio quale prova dell’effettiva riconducibilità al proprio intervento da mediatore sia del coinvolgimento del Fondo/ZZZ nella trattativa per l’acquisto del complesso immobiliare offerto in vendita da Residence YYY, sia del proprio apporto determinante riguardo alla stipula del contratto preliminare tra le predette parti.

Le e-mail da essa prodotte in primo grado darebbero anzi prova di un “normalissimo scambio epistolare” tra il dott., Presidente di XXX ed il dott., amministratore delegato di ZZZ in riferimento alla trattativa tra l’acquirente e la venditrice YYY.

Irrilevante sarebbe invece la circostanza, richiamata da YYY a contestazione della pretesa di pagamento della provvigione avanzata da essa XXX, per cui nel contratto preliminare di compravendita del 13.110.2014 entrambe le parti YYY srl e ZZZ avessero dichiarato di non essersi avvalse dell’operato di mediatori. Verosimilmente, invece, rendendo simile dichiarazione negativa le parti contrattuali si sarebbero precostituite argomento di difesa da opporre ad un’eventuale ed anzi probabile pretesa di pagamento, già oggetto di discussione nella corrispondenza intercorsa nella primavera del 2014 – quindi mesi prima della stipula dell’atto – tra i legali di YYY e XXX.

1.2 Il motivo d’appello è infondato.

Conviene premettere che condizione giuridica per il sorgere del diritto alla provvigione è l’apporto determinante del mediatore riguardo alla conclusione dell’affare. La relativa prova incombe esclusivamente al mediatore, che avrà quindi da dimostrare di aver messo in relazione le parti per la conclusione di un affare e l’incidenza del suo operato sul buon esito delle trattative. Si veda, in tema, Cass.civ., 21.05.2010, n. 12527 (v. anche Cass. civ., 09.04.2009, n. 8676):

In tema di contratto di mediazione, l’affare – da intendersi nel senso di qualsiasi operazione economica generatrice di un rapporto obbligatorio – deve ritenersi concluso, per effetto della «messa in relazione» da parte del mediatore, quando si costituisca un vincolo giuridico che abiliti ciascuna delle parti ad agire per l’esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno; ne consegue che, ai fini del riconoscimento al mediatore del diritto alla provvigione, è sufficiente che la sua attività costituisca l’antecedente necessario per pervenire, anche attraverso fasi e atti strumentali, alla conclusione dell’affare, rimanendo irrilevante che le parti originarie sostituiscano altri a sé nell’operazione conclusiva, ovvero una parte sia receduta dal preliminare. (Nella specie, la S.C. ha, perciò, accolto il ricorso del mediatore e cassato con rinvio la sentenza impugnata, che aveva negato il diritto del ricorrente alla percezione della provvigione malgrado avesse messo in relazione le parti per la stipula del preliminare, non potendosi ritenere ostativi in proposito né il successivo recesso di una delle parti originarie né la circostanza che l’affare fosse stato poi definitivamente concluso con altro soggetto).

Per l’insorgere del diritto alla provvigione occorre cioè che sussista un nesso causale fra l’attività svolta dal mediatore e la conclusioni dell’affare, senza che sia necessario un incarico espresso o ricostruibile, purché vi sia consapevolezza dell’intervento del mediatore (Cass. civ. 26.03.2012, n. 4830; 03.04.2009, n. 8126).

Dall’esame delle e-mail dimesse in atti, effettivamente non è dato evincere che vi sia stato un apporto causale da parte di XXX al raggiungimento dell’accordo contrattuale confluito nel preliminare di vendita. Se da un lato la documentazione rileva l’esistenza di un generico contatto tra XXX e ZZZ, dall’altro essa non offre sufficienti informazioni su vere e proprie trattative aventi ad oggetto proprio il complesso immobiliare oggetto del preliminare, ossia del “Lotto 2”.

Prive di efficacia probatoria devono considerarsi le e-mail di carattere meramente informativo e di comunicazioni interne, scambiate tra il legale rappresentante (dott.) e suoi collaboratori (geom., all’epoca dipendente dell’attrice appellante ed ora di *** S.p.A., come la prima società del Gruppo ***) o tra XXX e soggetti con essa strettamente cooperanti oppure facenti capo al Gruppo XXX (***, socio e dipendente di *** srl, ***, *** e *** di Cassa ***), quindi le e-mail del 06.03.2013, 02.05.2013, 17.05.2013, 2728.05.2013, 03.10.2013, 14.10.2013; docc. 7, 10, 12, 15, 16, 20 e 21 nel fascicolo di parte attrice appellante).

Il contenuto delle comunicazioni dirette tra il dott. *** ed il dott. ***, legale rappresentante di ZZZ di data 11.03.2013 e 20.05.2013 (docc. 8 e 9 nel fascicolo dell’attrice appellante) non va oltre ad un resoconto di incontri svoltisi, senza però scendere in particolari sull’esito degli stessi e senza che in esse sia stato fatto cenno alcuno dell’affare YYY. Peraltro. In più va segnalato che nella mail del 11.3.2013 il dott.*** fa riferimento a “tre unità immobiliari, che gestiamo in esclusiva con regolare mandato”; un tanto pare sufficiente ad escludere che l’indicazione si possa riferire all’oggetto del preliminare concluso un anno e mezzo dopo, visto che il mandato a vendere in esclusiva conferito da ***, legale rappresentante della YYY srl (doc. 1 nel fascicolo di parte attrice appellante), è datato appena con il 23.05.2013, in epoca cioè successivo alle due mail in esame.

Di fronte all’onere di prova gravante, quanto al diritto alla provvigione, esclusivamente sul mediatore, la documentazione richiamata,

come anche quella ulteriore dimessa dall’attrice appellante (scheda tecnica per proposte immobiliari riempita su modulo predisposto da Istituto ***, scheda ***, tabella riepilogativa, asseritamente compilate da XXX, docc. 13, 14, 17 e 18 nel fascicolo dell’attrice appellante), non risultano idonee a confermare né la messa in contatto delle parti ad opera di XXX, né l’apporto determinante di quest’ultima quanto alla conclusione dell’affare, del valore non indifferente di € 9.750.000,00 (cfr. punto 7.1 del contratto preliminare del 13.11.2014, già citato), mancando infatti ogni accenno su prezzo di vendita e sulla stessa individuazione degli alloggi in costruzione, da inserire nel Fondo, oltreché sulle molteplici e varie condizioni, anche risolutive, di cui al dettagliato contratto preliminare.

La predetta documentazione, proprio per la rilevata irrilevanza rispetto ai fini invocati, non offre quindi elementi utili a poter ritenere, come vorrebbe l’appellante, inveritiere ed anzi fraudolentemente precostituite per prevenire eventuali richieste di XXX le dichiarazioni delle promittenti parti acquirente e venditrice sul mancato intervento di mediatori inserite nel preliminare di compravendita agli artt. 11, litt. e, rispettivamente 12.3 (cfr. doc. 5 nel fascicolo di parte attrice appellante),

2.1 Con il secondo motivo, l’appellante si duole della, da parte del Tribunale affermata assenza del requisito causale della “messa in relazione” delle parti ad opera del mediatore. Avrebbe errato il Tribunale nel ritenere, senza alcun riscontro documentale, attendibili e sufficienti le dichiarazioni dei testi dott. *** e ing. *** (rispettivamente Amministratore delegato e responsabile tecnico di ZZZ) a conferma di un primo contatto diretto tra le parti del successivo contratto preliminare (Residence YYY srl e ZZZ), avutosi ancora nel mese di settembre 2012. Laddove vi fosse effettivamente stata quella diretta presa di contatto, non si spiegherebbe, così l’appellante, la mancata produzione della corrispondenza, a mezzo di raccomandate, all’epoca intervenuta tra *** e YYY srl,, ricordata dal teste geom. *** già dipendente di YYY srl. Nessuna ragione avrebbe poi potuto giustificare il prematuro incontro del settembre 2012, visto che l’aggiudicazione all’ATI ZZZ e JJJ del bando di gara indetto dalla Provincia autonoma di Trento, con oggetto l’individuazione e l’acquisto di immobili da inserire nel Fondo ***, era avvenuto appena il 05.07.2013; illogico apparirebbe il comportamento di ***, legale rappresentante di YYY, che in data 23.05.2013, quindi a contatti diretti già intrapresi con ZZZ, senza alcuna necessità aveva conferito a XXX un mandato in esclusiva a vendere l’immobile in costruzione, con previsione della provvigione del 3% sul prezzo che sarebbe stato concordato; strana sarebbe la circostanza, per cui nessuno avesse inteso rendere edotta XXX dell’esistenza di rapporti diretti tra la venditrice e ZZZ srl antecedenti il conferimento del suddetto mandato a vendere.; lo stesso difensore di YYY avrebbe, nella sua lettera del 25.03.2013 e indi nella comparsa di costituzione e nella seconda delle memoria ex art. 183, 6° comma, c.p.c., collocato in periodo successivo al 31.07.2013 l’insorgere dei contratti diretti tra ZZZ e ***. 2.2 Nella valutazione delle emergenze dell’istruttoria orale, resasi necessaria per l’insufficienza della documentazione prodotta dall’attrice appellante a ritenere sussistenti i presupposti per l’accoglimento della domanda di pagamento della provvigione, il Tribunale ha effettivamente dato la preferenza, rispetto a quelle rese dai testi introdotti da XXX alle dichiarazioni del teste ***, impiegato tecnico del gruppo ***, in quanto supportate da quelle dei testi *** e ***, ritenendole “particolarmente attendibili in quanto … responsabili di ZZZ, società: a) che mai rilasciò mandato a XXX Immobilien; b) alla quale mai fu richiesto compenso per l’asserita attività di mediazione; c) che non è parte in causa.”

2.2.1 La decisione del primo giudice, qui criticata dall’appellante, potrebbe già darsi per corretta, sottolineando l’assenza di prova documentale e orale su cosa, in concreto, avesse fatto XXX sia per mettere in contatto le parti del successivo contratto preliminare e su quale fosse stato l’apporto determinante per la conclusione dello stesso, a lei ascrivibile, visto che oltre alla scarna documentazione sopra già richiamata, nulla l’attrice appellante ha prodotto e provato circa p.es. determinazione del valore dell’affare, elaborazione di bozze contrattuali contenenti, almeno in nuce la regolamentazione particolareggiata della vicenda contrattuale poi confluita nel preliminare del 13.11.2014.

2.2.2 Comunque, per rispondere ai dubbi sollevati da parte appellante sulla credibilità dei testi *** e ***, e di riflesso del teste ***, sul “prematuro” incontro diretto tra ZZZ e YYY nel settembre 2012, valga quanto segue. Entrambi i testi (*** e ***), soggetti al vertice di ZZZ, hanno riferito della partecipazione di ZZZ alla gara indetta dalla Provincia Autonoma di Trento per la gestione del Fondo ***, aperta il 28.05.2012 e chiusa con l’aggiudicazione del bando in data 15.03.2013, ufficializzata in data 05.07.2013, e dell’interesse della stessa ad individuare in tempo utile immobili da acquisire. Entrambi e con essi il geom. ***, hanno dato atto di un contatto diretto avuto con *** in relazione alla possibilità dell’acquisto delle unità abitative in costruzione da parte di YYY già nell’autunno 2012, precisamente il 19.09.2012 quando il sig. *** venne loro presentato da parte del dott. ***, all’epoca membro del C.d.A. di ZZZ.

Giusta valutazione dei testi *** e *** il contatto non era da considerarsi prematuro, visto che il bando “assegnava punteggi favorevoli per chi portava soft commitment” (teste ***), sicché già allora sussisteva l’interesse a raggiungere un accordo impegnativo di massima con la futura venditrice YYY, rappresentata dal geom. ***, accordo nel quale effettivamente sfociò l’incontro del settembre 2012 con oggetto l’operazione YYY. La data della firma della dichiarazione di soft commitment da parte di *** è collocata dal teste *** al 03.10.2012; lo stesso testo riferisce che la dichiarazione in questione è stata indicata nella offerta di partecipazione alla gara: “… ricordo che io e *** ci siamo incontrati il 19.09.2012 con il geom. ***, in cui questi ci aveva fatto vedere una serie di elaborati tecnici e tabellari relativi all’operazione di YYY. La dichiarazione di soft commitment di *** è del 03.10.2012, che viene indicata nel bando.” (dichiarazioni del teste ***, a verbale d’udienza del 05.04.2016).

Anche prescindere dal richiamo del soft commitment in questione, inserito nell’estratto della relazione tecnica presentata in sede di gara dal raggruppamento temporaneo aggiudicatario, depositato tardivamente appena con l’atto d’appello (e di cui, non potendo non esserne edotta YYY s.r.l., parte dello stesso, sarebbe ben stato possibile il deposito tempestivo da parte del suo legale), la Corte, in assenza di convincenti argomenti dell’appellante sulla inattendibilità dei predetti testi, ritiene dimostrato e sussistente l’interesse di ZZZ a dotarsi, già in quel momento, dell’accordo di massima sulla futura compravendita immobiliare, al fine di crearsi vantaggio nella gara cui intendeva partecipare.

Di fronte ad un tanto, va confermata la decisione del Tribunale nella parte in cui accerta che le parti del successivo contratto preliminare fossero state messe in contatto ben prima e senza intercessione di XXX ed avessero, al momento del mandato a vendere in data 23.05.2013 conferito a questa dal solo ***, già raggiunto un accordo di massima sulla futura operazione immobiliare, concernente gli immobili realizzati in Trento dalla YYY.

2.2.3 Nessuna incoerenza si scorge nel comportamento processuale della convenuta appellata, che non ha ritenuto o forse non era più in grado di depositare la documentazione scritta richiamata dal teste ***, riguardo ai contatti con *** già intrapresi nell’autunno 2012, ossia i relativi “disegni, relazioni, documentazione tecnica” e le “lettere raccomandate contenenti tali proposte” di acquisto.

2.2.4 Nè si ravvisa particolare “stranezza” nel comportamento di YYY, che – nonostante avesse già instaurato contatti con l’acquirente ZZZ – ha ritenuto comunque di assegnare a XXX formale mandato a vendere, impegnandosi, nel caso di successo dell’operato della stessa al pagamento della provvigione. Un tanto anzi appare spiegabile con la volontà di incontrarsi, in quel momento determinante per la conclusione dell’affare, con la futura acquirente ZZZ dotati dell’appoggio di XXX, presentatasi, nella persona del dott. ***, ad essa YYY nel maggio 2013 quale sorta di emissario di un “canale preferenziale” per convogliare gli immobili in questione al Fondo *** (si veda nuovamente la deposizione del teste ***: “Mi ricordo che XXX [, n.d.est.] ci disse che avevano un plafond di appartamenti da poter convogliare in questo fondo, tramite un canale preferenziale e chiedevano se eravamo interessati. Noi lo eravamo, dato che già avevamo proposto a ZZZ, parecchi mesi prima, credo estate 2012, di acquisire i ns. immobili ….. Se mi viene chiesta la mia opinione, so che la XXX … [n. d. est.: da intendersi l’istituto bancario Cassa ***] …. era finanziatrice della nostra società …. e quindi la sua proposta di avere un canale preferenziale è stata accettata volentieri.”

Pertanto, convinta dal dott. *** sulla posizione di XXX quale “intermediaria, come portatrice di nuove possibilità sia commerciali che finanziarie ….” (cfr. la deposizione del teste ***, presente all’incontro tra le odierne parti in data 09.05.2013), il geom. ***, legale rappresentante di YYY ha ritenuto preferibile conferire alla stessa il mandato a vendere, probabilmente nell’intento di rafforzare la sua posizione nella trattativa con la futura acquirente ZZZ, gestrice del Fondo ***. Si veda ancora, in verbale dell’udienza del 05.04.2016, la deposizione del teste ***, dipendente di Cassa ***, all’epoca responsabile del centro Corporate per l’ambito territoriale fuori dalla Provincia di Bolzano, che, oltre ad avere consigliato a *** “il contatto con l’attrice, in intermediario professionale …” ha ricordato di avere, dopo il 23.05.2013, festeggiato il, in tale data, avvenuto conferimento del mandato a vendere, visto che “la convenuta non aveva strumenti e mezzi per mettersi da sola in relazione con ZZZ, cui la Provincia aveva delegato l’acquisizione di immobili per il fondo ***”.

2.2.4 L’ulteriore argomento sulla circostanza, ritenuta nuovamente strana, di non avere nessuno di YYY esplicato a XXX la preesistenza di rapporti diretti tra ***/YYY e ZZZ, è inconferente: una volta appurato che XXX non aveva alcun contatto preferenziale con ZZZ, che mai le aveva conferito alcun incarico per la ricerca di immobili (testi dott. *** e ing. ***), nessuna necessità sussisteva per tale informazione.

Ed anzi, era stato l’ “eccessivo attivismo” mostrato dal dott. *** “anche nei confronti della Provincia”, pur in assenza di alcun mandato, ad essere considerato dal teste *** quale prematuro e quindi tale da sconsigliare il conferimento di specifico incarico a XXX (vedi verbale d’udienza del 05.04.2016).

Quindi, pur essendo vero che l’e-mail del 21.05 2013, inviata dal dott. *** al dott. *** in riscontro della sua del 20.05.2013 e dal primo citato nella sua deposizione testimoniale, non è stata depositata, risulta dal verbale d’udienza che il teste *** ne abbia, in udienza, dato lettura al giudice, senza contestazione alcuna di parte attrice, in pratica quindi “esibito” il documento al giudice. Il contenuto della missiva, letto in udienza “ZZZ SGR non ha mai assunto alcun impegno nei confronti della società da Lei rappresentata né in occasione dell’incontro del 05.03., né successivamente”, può quindi considerarsi, a prescindere dalla mancata prova di alcun conferimento di incarico, valida contestazione dell’atteggiamento assunto dal dott. nella mail precedente del 20.05.2013 quale destinatario di “un impegno di formale collaborazione” (cfr. mail 20.05.2013, doc. 9 nel fascicolo di parte attrice appellante).

2.2.6 Tendenziosa, infine, appare l’interpretazione dello scritto stragiudiziale dell’avv. di data 2.03.2014 (cfr. doc. 3 nel fascicolo di parte attrice appellante) e degli atti depositati dallo stesso nel giudizio di primo grado, offerta dall’appellante: laddove lo stesso legale scrive che “nei mesi successivi” al 31.07.2013, “…. il geom. *** veniva contattato autonomamente dall’ing. *** di ZZZ” (simile l’affermazione in comparsa di costituzione e in memoria ex art. 183, 6° comma, n. 2 c.p.c.), ciò non necessariamente esclude il primo contatto diretto tra ZZZ e YYY del settembre 2012, sfociato – come si è detto – nel “soft commitment”, in seguito utilizzato da ZZZ nella sua partecipazione alla gara. L’argomento non pare essere d’incidenza tale da screditare il giudizio di attendibilità dei testi *** e ***, e, stante la concordanza delle dichiarazioni, del teste ***, come operata dal Tribunale.

3.1 Il terzo motivo d’appello ha ad oggetto la decisione del primo giudice di non ritenere, a prescindere dalla mancata messa in relazione delle parti contrattuali (art. 1754 c.c.), determinante l’apporto di XXX alla conclusione dell’affare.

3.2 Ricordarsi ancora una volta, che l’onere di prova a riguardo dell’attività effettivamente compiuta e della sua incidenza sul risultato ottenuto grava esclusivamente su chi sostiene di avere maturato il diritto alla provvigione per la mediazione compiuta. A titolo d’esempio spettava quindi a XXX dimettere in giudizio documentazione relativa – a bozze di preliminare o di contratto da essa predisposte e sottoposte alle parti,

– alla disamina e trattazione delle molteplici e anche complesse condizioni che si ritrovano inserite nel contratto preliminare,

– alla valutazione della situazione economica e dell’indebitamento di YYY e del Gruppo ***, cui nel preliminare è riservato ampio spazio,

– a riflessioni ragionate sul prezzo di vendita, sottoposte e discusse anche con la parte acquirente, non bastando a tal fine il riferimento, del tutto avulso da documentate ricerche di mercato, dell’importo unitario di € 2.220,00/m2 indicato – si suppone – quale prezzo da realizzare in calce alla scheda riepilogativa, recante la firma dei soli dott. *** e geom. *** (cfr. doc. 14 nel fascicolo di parte attrice appellante e deposizione del teste ***).

Che l’attività in concreto svolta da XXX o per essa da ***, come detto socio di *** srl , a sua volta in stretto rapporto di collaborazione con la XXX, sia uscita dalla sfera di questa e utilizzata ai fini della conclusione dell’affare con ZZZ, non è noto; neppure risulta che gli elaborati predisposti dal teste *** (scheda riepilogativa e liste allegata, con calcoli, docc. 13, 14, 17 e 18) siano mai usciti dall’ambito del rapporto di mandato, intercorso tra XXX e YYY, ed abbiano, una volta presentati a ZZZ, avuto considerazione dirimente nella ricerca dell’accordo confluito infine nel preliminare.

Anzi, a dire del teste *** non vi fu mai un incontro presso YYY, alla quale avesse partecipato anche XXX. Il teste ha inoltre ricordato, che in un incontro, svoltosi dopo l’aggiudicazione del bando, presso la sede di XXX, a Trento, con gli esponenti di XXX, *** e ***, ed in cui “senza dirmi i nominativi delle controparti …. e senza lasciarmi alcuna documentazione …. “ si parlava genericamente “dei criteri con cui il fondo analizzava la fattibilità delle operazioni e delle procedure previste per l’eventuale approvazione di tali operazioni; era un discorso generale, al termine del quale a me sono state sfogliate una serie di operazioni immobiliari, senza dettagli. Ho pensato che la documentazione mi sarebbe poi stata inviata, ma non è arrivata” (teste ***, verbale d’udienza del 05.04.2016).

3.3 Infine, quanto all’inserimento della proposta di acquisto dell’immobile di YYY nel data base aziendale, i testi *** e *** hanno riferito che già il 27.03.2013, quindi in periodo antecedente il conferimento del mandato a vendere da YYY a XXX, il proprio referente IT aveva inserito la voce “YYY srl” nel database aziendale, in base alla documentazione consegnata dalla stessa YYY in esito al contatto diretto del settembre 2012.

Il successivo inserimento del compendio immobiliare nel portafoglio immobili del Social ***, con l’inserimento dei dati relativi nel database, enfatizzata da XXX con lettera 31.07.2013 (doc. n. 2 nel fascicolo della attrice appellante) nulla di nuovo rappresenta, né assurge a prova di un apporto determinante nella conclusione dell’affare, presupposto imprescindibile per l’insorgere del diritto del mediatore alla provvigione, ex art. 1755 c.c.

4.1 Gli ultimi due motivo d’appello si occupano dell’attendibilità del teste dott. ***, laddove ha dichiarato di non ricordare la consegna di documentazione tecnica, da parte di XXX, in occasione dell’incontro del 04.10.2013. In conseguenza, il Tribunale avrebbe degradato il ruolo di XXX a mero partecipe ad un tavolo tecnico, con oggetto la sola finanziabilità dell’operazione.

Per l’appellante detta valutazione sarebbe smentita dal contenuto della mail di data 03.10.2013, a firma del dott. ***.

4.2 Tale ultima missiva risulta tuttavia essere null’altro che una comunicazione interna tra il dott. *** e tale ***, collaboratore della Cassa *** con cui è chiesta la disponibilità di una sala presso la Banca, in Trento, per l’incontro tra il dott. ***, l’ing. *** e il dott. *** di ZZZ e *** “… per selezionare gli immobili XXX da inserire nel primo stralcio di acquisti immobiliari nell’ambito del Social ***” (doc. 20 nel fascicolo di parte attrice appellante)

Da un tanto, senza alcun documento attestante l’esito dell’incontro, l’appellante vorrebbe far discendere il ruolo di attore principale da lei assunto nell’incontro.

Che in particolare nell’occasione vi sia stata la effettiva consegna di documenti a ***, con quindi dubbi sulla sua attendibilità, non risulta dall’e-mail, non facendo fede l’aggiunta, da mano ignota, della dicitura “incontro a Trento c/o sede XXX con ZZZ e *** x consegna documenti”.

La comunicazione per di più, non fa accenno alcuno per intendere a quali, dei tanti immobili inseriti nel Fondo *** (si veda la lista di cui al doc. n. 18 nel fascicolo dell’attrice appellante) la documentazione faccia riferimento.

Ma neppure la testimonianza del dott. *** è idonea a sminuire la portata di quella dell’ing. ***, visto che anche questi conferma che “l’incontro era deputato per formalizzare un sunto delle linee guida economico-finanziaria da presentare nei rispettivi comitati per le delibere”.

4.3 Sostiene l’appellante che, anche quanto al risultato dell’incontro del 14.10.2013 la preferenza, in punto attendibilità, contrariamente alla scelta ragionata del Tribunale sarebbe da dare ai testi *** e ***.

Un tanto troverebbe conferma nell’e-mail di pari data, inviata da *** a *** di Cassa ***, e per conoscenza al solo ***, collaboratore di *** in XXX. Trattasi tuttavia di un resoconto dell’incontro, redatto dallo stesso dott. *** (non comunicato agli esponenti di ZZZ, asseritamente presenti nell’occasione), in cui questi si limita a segnalare l’ “ulteriore passo avanti nel nostro coinvolgimento nel Fondo”, senza tuttavia concretizzare in cosa lo stesso fosse consistito, e che non ha trovato conferma in sede istruttoria.

5. Di fronte all’onere, gravante sul mediatore e sopra già ribadito, di provare l’elemento costitutivo del diritto alla provvigione, le e-mail citate e l’ulteriore documentazione dimessa da parte attrice appellante nulla risolvono: spettava a XXX provare in concreto e dettagliatamente, quale e quanta attività abbia svolto nel portare venditore ed acquirente all’accordo confluito nel preliminare del 13.11.2014 ed il ruolo causalmente determinante assunto nel raggiungimento dello stesso.

Carente tale prova, la domanda di XXX correttamente è stata disattesa dal Tribunale; i motivi d’appello nulla di nuovo hanno introdotto in causa, che potesse giustificare una revisione della decisione impugnata, la quale quindi va integralmente confermata. Detto esito del giudizio comporta, in ossequio al principio della soccombenza, la condanna di parte appellante a rifondere all’appellata le spese anche del secondo grado del giudizio.

Nella liquidazione delle spese del secondo grado del giudizio vengono in applicazione i parametri introdotti dal D.M. Giustizia n. 55/2014, in vigore dal 03.04.2014 ed indi aggiornati con D.M. n. 37 dell’08.03.2018, in vigore dal 27.04.2018.

Ciò in ossequio alla disposizione temporale di cui agli artt. 28 rispettivamente 7 dei decreti ministeriali citati, per cui “le disposizioni di cui al presente decreto si applicano alle liquidazioni successive alla sua entrata in vigore.”

In considerazione del valore della causa (vedi dichiarazione resa dalla parte appellante all’atto dell’iscrizione della causa a ruolo), ricompreso nello scaglione da € 260.001,00 a € 520.000,00, in applicazione dei valori medi di cui alla tabella “12. Giudizi innanzi alla Corte di Appello” senza aumenti né decurtazioni, si avranno, per le singole attività effettivamente compiute, i seguenti importi:

– fase di studio della controversia € 4.180,00

– fase introduttiva del giudizio € 2.430,00

– fase decisionale € 6.950,00

per un totale di compenso unico pari ad € 13.560,00, cui s’aggiungono, ai sensi dell’art. 2 del DM 55/2014, € 2.034,00 a titolo di spese forfettarie (da calcolare nel 15% sul compenso totale), oltre a CAP e all’IVA sulle poste soggette per legge.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Trento, Sezione Distaccata di Bolzano, definitivamente decidendo nella causa di appello promossa da XXX nei confronti di YYY, ad impugnazione della sentenza numero 1651/2016 pronunciata dal Tribunale di Bolzano in data 23.12.2016 e pubblicata in data 27.12.2016, ogni altra istanza, eccezione e difesa disattesa,

1. rigetta l`appello proposto e, per l’effetto, conferma l’impugnata sentenza;

2. condanna parte appellante XXX (ora XXX srl) rifondere alla parte appellata YYY le ulteriori spese affrontate dalla predetta per la presente fase del giudizio, che liquida in complessivi € 15.594,00 oltre a C.A.P. ed

I.V.A. sulle voci gravate ed oltre alle successive spese occorrende;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all’art. 13, comma 1quater, D.P.R. 115/2002, per il versamento, da parte dell’appellante XXX (ora XXX srl) di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto ai sensi del comma 1-bis del predetto art. 13 per la stessa presentazione dell’impugnazione.

Così deciso in Bolzano, lì 17.08.2018