La “Locazione”, per definizione data dall’art 1571c.c, è quel contratto con il quale una parte “locatore” si obbliga a far godere all’altra “conduttore” una cosa mobile o immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. E’ dunque un contratto a prestazioni corrispettive, nel senso che si determina obblighi reciproci per i soggetti coinvolti. Da […]
La “Locazione”, per definizione data dall’art 1571c.c, è quel contratto con il quale una parte “locatore” si obbliga a far godere all’altra “conduttore” una cosa mobile o immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. E’ dunque un contratto a prestazioni corrispettive, nel senso che si determina obblighi reciproci per i soggetti coinvolti. Da ciò ne deriva che.gli obblighi principali del locatore sono: -consegnare il bene al conduttore in buono stato di manutenzione; -mantenerla in buono stato locativo in modo che la stessa possa servire all’uso pattuito; -garantirne il pieno e pacifico godimento , senza intrusioni di terzi. Il conduttore, invece, è tenuto: -a servirsi del bene stesso, per l’uso convenuto adottando la diligenza del buon padre di famiglia; -pagare il canone stabilito e pattuito; -restituire il bene al termine contrattuale, nello stato in cui l’ha ricevuta. La materia, oltre ad essere regolata de norme codiscistiche, trova disciplina anche con riferimento alla L 392/78 , anche conosciuta come Legge “equo canone”e dal D.L. 333/92 ; la materia oggi è stata , però, radicalmente innovata e, per quanto attiene alle locazioni ad uso abitativo, si fa riferimento allaL. 431/98. Quest’ultima, nel particolare, ha soppresso il vincolo che,contrattualmente imponeva al locare di immobili l’adozione di una forma contrattuale con la quale si stabiliva preventivamente .il canone. Oggi, invece, il locatore ed il conduttore, possono avvalersi di una serie di tipologie contrattuali nel momento in cui decidono, rispettivamente di dare in locazione un immobile o di prenderlo. Tra le fattispecie si annoverano nel particolare: il contratto di locazione a “CANONE LIBERO” ed il “contratto di locazione a” CANONE CONCORDATO” Tralasciando l’analisi della seconda tipologia contrattuale, si analizza il contratto di locazione a “canone libero”. Con lo stesso i contraenti possono decidere liberamente l’ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l’unico obbligo di rispettare la durata minima; infatti questo contratto prevede una durata non inferiore a 4 anni, scaduti i quali si rinnova automaticamente per altri quattro,(classico modello 4+4) Tuttavia il locatore, ha facoltà di decidere di disporre per uso personale l’immobile oggetto del contratto Decorsi anche i successivi 4 anni di proroga contrattuale, possono verificarsi una serie di condizioni: – rinuncia al rinnovo; – rinnovo del contratto, con possibilità di effettuare delle modifiche alle condizioni dello stesso; in questa ipotesi, ad esempio, nulla vieta al locatore di chiedere un aumento di canone. Il rinnovo contrattuale, così come anche la disdetta, devono essere comunicati entro 6 mesi dalla scadenza contrattuale con raccomandata A/R. Necessita una risposta nel termine perentorio di 60 giorni, decorsi i quali, senza che si abbia avuto risposta il contratto si scioglie alla propria scadenza naturale. Tale iniziativa può spettare indistintamente a locatore o conduttore; ma in caso che nessuno fa disdetta la locazione si rinnova tacitamente e alle medesime condizioni.
La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di
Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.
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