952 c. c. , prevede la possibilità di alienazione separata della proprietà della costruzione rispetto a quello del suolo, senza che possa desumersi che detta separazione debba operare a senso unico; ciò, infatti, comporterebbe la inammissibile impossibilità per l’originario proprietario del tutto che la proprietà del suolo, ormai priva dello jus edificandi, possa essere successivamente ceduta a terzi. 952 c. c. consente di separare la proprietà del suolo da quella della costruzione su di esso esistente, non può dubitarsi che in difetto di una inequivoca costituzione, contestualmente alla vendita del suolo, di un diritto di superficie in favore del venditore o di terzi, onde determinare la separazione della proprietà del suolo da quella del fabbricato, non può trovare applicazione il principio generale di accessione.
Il secondo comma dell’art. 952 c.c., prevede la possibilità di alienazione separata della proprietà della costruzione rispetto a quello del suolo, senza che possa desumersi che detta separazione debba operare a senso unico; ciò, infatti, comporterebbe la inammissibile impossibilità per l’originario proprietario del tutto che la proprietà del suolo, ormai priva dello jus edificandi, possa essere successivamente ceduta a terzi.
Se la disposizione dell’art. 952 c.c. consente di separare la proprietà del suolo da quella della costruzione su di esso esistente, non può dubitarsi che in difetto di una inequivoca costituzione, contestualmente alla vendita del suolo, di un diritto di superficie in favore del venditore o di terzi, onde determinare la separazione della proprietà del suolo da quella del fabbricato, non può trovare applicazione il principio generale di accessione.
Per superare l’operatività della norma dell’art. 934 c.c., per la quale la proprietà della costruzione viene acquistata automaticamente al proprietario del suolo senza necessità di una specifica manifestazione di volontà, è necessario pervenire alla individuazione di una volontà delle parti di scindere il contenuto del diritto di proprietà facente capo al venditore, giacché senza la creazione di un diritto di superficie (anche attraverso una forma di riserva a sé di tale diritto da parte del proprietario-venditore) non può che ritenersi effettuata la vendita dell’intera particella costituita dal fondo e da quanto su di essa insistente.
La necessità della costituzione nelle forme di legge di un diritto di superficie, al fine di superare la presunzione imposta dall’art. 934 c.c., è stata più volte affermata dalla Suprema Corte, la quale ha ritenuto che per limitare la cessione al solo terreno non è sufficiente precisare che il fabbricato sia stato precedentemente realizzato a cura e spese dell’acquirente, ma è necessario fornire idonea prova che l’edificazione da parte del suddetto era stata preceduta da atto scritto, avente data certa, contenente l’attribuzione di un diritto di superficie in favore di colui che è divenuto, poi, acquirente anche del suolo.
Cassazione Civile, Seconda Sezione, Sentenza n. 24679 del 21 novembre 2006
La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di
Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.
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