Distacco da impianto di riscaldamento centralizzato e oneri

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI NAPOLI VI

SEZIONE CIVILE Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, nella persona del dott NOME COGNOME ha pronunciato la seguente

SENTENZA N._350_2025_- N._R.G._00028152_2021 DEL_11_01_2025 PUBBLICATA_IL_14_01_2025

Nella causa iscritta al R.G. n. 28152/2021 degli affari civili contenziosi ed avente ad oggetto Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare – spese condominiali.

TRA nato a Collepasso (LE) il 23.11.1946 e res.te in Agropoli (SA), alla INDIRIZZO ), rapp.to e difeso dagli Avv.ti NOME COGNOME ) e NOME COGNOME ) presso il cui Studio RAGIONE_SOCIALEte domicilia, in Napoli, alla INDIRIZZO, come in atti.

ATTRICE CONTRO (c.f. sito in Napoli alla , in persona dell’amministratore pro tempore, dr. (c.f. ), rappresentato e difeso dall’avv. NOME COGNOME (c.f. , PEC: con studio in Quarto (NA), alla INDIRIZZO come in atti.

CONVENUTA

Conclusioni parte attrice:

a) Accertare e dichiarare la sussistenza dei requisiti di cui all’art. 1118, comma 4, c.c, e la conseguente legittimità del distacco operato dall’attore nel mese di novembre 2016 dell’immobile all’epoca di sua proprietà dall’impianto centralizzato di riscaldamento, e, per l’effetto, C.F. C.F. mese di novembre 2016 e fino alla vendita dell’immobile intervenuta nel mese di novembre 2018;

il tutto oltre interessi e rivalutazione dalla data del distacco al soddisfo.

b) Accertare e dichiarare, altresì, il diritto dell’attore alla corresponsione pro quota del reddito derivante dalla locazione dell’unità immobiliare condominiale come meglio specificata nella parte motiva che precede e, per effetto, condannare, altresì, il convenuto pagamento in favore dell’attore della somma pari ad € 867,90 (ottocentosessantasette/90)

quale quota di sua competenza sulle somme percepite dal Condominio a titolo di canoni di locazione del locale condominiale come meglio individuato nella premessa in fatto e nella parte motiva che precedono e ciò dalla stipula del contratto di locazione (01.03.2014) e fino alla vendita dell’immobile di sua proprietà intervenuta nel mese di novembre 2018, o, comunque, condannare il convenuto pagamento in favore dell’istante di quella somma che sarà ritenuta di giustizia, il tutto sempre e comunque oltre interessi e rivalutazione monetaria. c) Con vittoria di spese, anche della fase della mediazione e dell’eventuale C.T.U., onorario di causa e rimborso spese generali, con attribuzione agli avvocati antistatari.

Conclusioni parte convenuta:

1) dichiarare l’inammissibilità della domanda di accertamento del diritto al distacco per difetto di legittimazione propter rem, con ogni provvedimento connesso e consequenziale;

2) in via subordinata, accertata la carenza probatoria, rigettare la domanda per la mancata sussistenza dei requisiti di cui all’art. 1118, comma 4, c.c.;

3) In via ancora più subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento, anche parziale, della domanda attorea sull’accertamento del diritto al distacco, dichiarare non dovuta la restituzione dell’importo di € 740,10 siccome imputabile alla “quota di inefficienza dell’impianto” ed alla quota per la manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma dell’impianto;

4) rigettare la domanda di accertamento sul diritto alla corresponsione pro quota del reddito derivante da locazione locale condominiale;

dichiarare, in ogni caso, l’inammissibilità e/o infondatezza della per assenza di idonea contabilità, con ogni provvedimento connesso e consequenziale;

5) In via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento, anche parziale, della domanda attorea sul diritto alla corresponsione pro quota, dichiarare, per tutti i motivi esposti, non dovuto l’importo di € 867,90.

6) vinte le spese, con attribuzione al sottoscritto procuratore.

PROCESSO E

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con atto di citazione e successivo atto in rinnovazione, il sig. esponeva di essere stato, fino al novembre 2018, proprietario di un immobile facente parte del Condominio sito in Napoli alla INDIRIZZO Is. B, scala A, piano 2, int.6.

Rappresentava di aver comunicato, in data 28.10.2016, la volontà squilibri di funzionamento.

Lamentava di non aver ricevuto alcun riscontro dall’amministratore e di aver versato mensilmente le quote relative alle spese di riscaldamento (che quantificava in € 740,10) sino al mese di novembre 2018 allorquando procedeva alla vendita dell’immobile.

Aggiungeva, altresì, di aver diritto alla corresponsione pro quota di quanto incassato dal titolo di affitto per il contratto di locazione concernente il locale seminterrato sito in Napoli alla INDIRIZZO Is. B, sc. A, (in particolare per l’importo di € 867,90).

Sulla scorta di tali premesse chiedeva l’accoglimento delle conclusioni in epigrafe.

Si costituiva il , contestando le avverse domande e chiedendone il rigetto, come da conclusioni in epigrafe.

Depositate le memorie istruttorie, all’esito delle quali l’attore rinunciava alla domanda di corresponsione pro quota del reddito derivante da locazione dell’unità immobiliare condominiale, veniva ammessa ed espletata prova per testi;

la causa veniva quindi rinviata per precisazione delle conclusioni e discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. all’udienza del 06.12.2024, ove era assegnata a sentenza.

La domanda è infondata e va rigettata.

Preliminarmente risulta pacifica ed incontestata la legittimazione passiva del convenuto , mentre non merita accoglimento l’eccezione di carenza di legittimazione attiva “propter rem”.

Al riguardo, infatti, va evidenziato che, proprio perché trattasi nella controversia in esame di obbligazione “propter rem”, legittimato risulta chi al momento dei fatti di causa risultava essere condomino;

sul punto, Cass. 18 aprile 2003 n. 6323 ha chiarito che “La figura della obbligazione propter rem sussiste ogni qual volta ad un diritto reale, esclusivo o frazionario, si accompagna una obbligazione, la cui origine si riconduce alla titolarità del diritto sul bene:

contestuale titolarità in capo allo stesso soggetto del diritto e dell’obbligo”;

l’obbligazione propter rem, quindi segue il diritto di proprietà e si trasferisce per effetto della trasmissione medesima, fermo restando la titolarità dell’obbligazione pregressa e già maturata in capo al proprietario dell’epoca.

Sotto diverso profilo ciò è confermato ulteriormente dalla disposizione contenuta all’art. 1104, comma 3, c.c. in forza del quale “Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati”;

il cessionario, in altre parole, assume una funzione di ulteriore garanzia (solidale) nei confronti di una obbligazione che è maturata, e resta, in capo al partecipante alla cosa comune.

Or bene, essendo incontestato che all’epoca dei fatti parte attrice facesse parte del convenuto , ne risulta di conseguenza acclarata la legittimazione passiva.

’art. 1118, comma 4, c.c il quale così dispone:

“Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.

Si tratta di un diritto certamente riconosciuto, ma limitato sotto diversi profili:

-1) in primo luogo esso può trovare lecita attuazione solo ove dalla medesima non derivino notevoli squilibri di funzionamento dell’impianto oppure aggravi di spesa per gli altri condomini;

-2) in secondo luogo (e in ogni caso), anche qualora non derivino notevoli squilibri di funzionamento oppure aggravi di spesa per gli altri condomini, in caso di distacco residuano in capo al rinunziante i residui obblighi di concorrere alle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma;

-3) infine, anche nel caso di lecito distacco, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che residua in capo al rinunziante l’ulteriore l’obbligo di concorrere alle spese di riscaldamento afferenti al consumo involontario.

La normativa UNI 10200 descrive tale consumo come l’energia termica che non è stata estratta intenzionalmente dall’utente, ma che si disperde dalle reti di distribuzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato, del raffrescamento e dell’acqua calda sanitaria.

Questo tipo di consumo non è direttamente misurabile mediante dispositivi di contabilizzazione, poiché non è influenzato dalle azioni degli utenti.

Le perdite energetiche involontarie derivano dalla conduzione termica delle tubazioni, delle colonne montanti e dei componenti dell’impianto, che provocano dispersioni di calore all’interno dell’edificio.

La quantità di calore prelevato in modo involontario è determinata analiticamente, utilizzando parametri specifici e le regole stabilite dalla normativa di riferimento.

Al riguardo la Cassazione, anche di recente, ha precisato che il condomino, che si distacca dal riscaldamento centralizzato, è tenuto sempre a pagare i consumi involontari (cfr. ordinanza n. 29838/ 2022, in cui è stato ribadito tale onere addirittura nel caso di resezione delle tubature del riscaldamento a livello del pavimento sostituendo le stesse con altre tubazioni di uso esclusivo).

In presenza di tali limitazioni del diritto è onere del condomino che intenda distaccarsi dare prova che il distacco medesimo avvenga entro i parametri normativi e tecnici indicati.

A tal riguardo la Suprema Corte:

“L’art. 1118 c.c., come modificato dalla l. n. 220 del 2012, consente al condomino di distaccarsi dall’impianto centralizzato – di riscaldamento o di raffreddamento – condominiale condominiale abbia autorizzato il distacco sulla base di una propria, autonoma valutazione del loro non verificarsi”.

(Cass. Civ. n. 22285/ 2016).

Nel caso in esame, nessuna prova è stata fornita da parte attrice di aver ottemperato alla normativa in epigrafe e di aver rispettato i limiti tecnici imposti dalla medesima.

A tal riguardo non è certamente sufficiente la cartula avente ad oggetto “distacco dall’impianto centralizzato” sottoscritta dalla FIA impianti e riportante la dicitura “Il condomino si è distaccato dall’impianto centralizzato di riscaldamento e dal suo distacco non derivano squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per altri condomini”;

tale dichiarazione, infatti, in assenza di specifici riferimenti e calcoli aventi ad oggetto l’impianto condominiale e le modifiche effettivamente realizzate al medesimo in seguito all’effettuato distacco, si risolve in una mera affermazione apodittica.

Va rilevato, tra l’altro, che tale documento, oltre a non contenere – come detto – nessun tipo di calcolo, nemmeno indica il numero di elementi calorifici soppressi o la quota di consumo involontario;

per tale ragione, ai fini della prova richiesta in ordine al rispetto dei parametri tecnico/legali necessari a dimostrare la legittimità del distacco, la dichiarazione contenuta nella cartula in questione è tamquam non esset.

Per tale assorbente ragione, la domanda andrà rigettata.

Spese ed onorari di lite si liquidano ex D.M. 55/2014 (valore indeterminabile basso in ragione dell’oggetto della domanda) e seguiranno la soccombenza.

Il Giudice definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra domanda eccezione o deduzione, così provvede:

-A) Rigetta la domanda.

-B) Condanna ) al pagamento delle spese di lite in favore del convenuto che vengono così liquidate (Onorari valore indeterminato basso):

Fase di studio della controversia, valore minimo: € 851,00;

Fase introduttiva del giudizio, valore minimo: € 602,00;

Fase istruttoria e/o di trattazione, valore minimo: € 903,00;

Fase decisionale, valore minimo: € 1.453,00;

e così per un totale di € 3.809,00 oltre rimborso forf. 15%, oltre cassa e IVA se dovuta.

Così deciso in Napoli, 11.01.2025 Il Giudice