Domanda di risoluzione del contratto di mediazione

RG. 13924/2022 TRIBUNALE di BRESCIA Sezione Seconda

Civile PROVVEDIMENTO A SEGUITO DI

UDIENZA EX ART.

127 TER C.P.C. Il giudice istruttore, dott.ssa NOME COGNOME visto il proprio decreto con il quale è stata disposta la trattazione dell’udienza del 31.10.2024, ai sensi dell’art. 127 ter c.p.c., lette le note in sostituzione d’udienza depositate dalla parte ricorrente, precisate le conclusioni come in atti.

Il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. La comunicazione del presente provvedimento equivale alla lettura.

Il giudice NOME COGNOME R.G. 13924/2022

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA Sezione SecondaCivile

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa NOME COGNOME ha pronunciato la seguente

SENTENZA N._4493_2024_- N._R.G._00013924_2022 DEL_04_11_2024 PUBBLICATA_IL_04_11_2024

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 13924/2022 del ruolo affari contenziosi civili e promossa , (C.F.: ), con il patrocinio dell’avv. NOME COGNOME del foro di Bolzano e l’avv. e dom. NOME COGNOME ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultimo sito in Brescia alla INDIRIZZO, ATTORE contro C.F.:

, contumace;

CONVENUTA ha emesso la seguente

SENTENZA

ex art. 281 sexies cpc.

Con atto di citazione ritualmente notificato, , premesso di essersi rivolto, nell’anno 2014, alla società di mediazione immobiliare RAGIONE_SOCIALE al fine di acquistare un immobile nella INDIRIZZO di Sirmione, e dato atto di aver conferito specifico incarico di mediazione a detta società, esponeva:

che dopo aver individuato uno degli appartamenti compresi nella Residenza Caesar di suo gradimento, egli sottoscriveva in data 3.12.2014 contratto preliminare C.F. rogito entro il 15.12.2015;

che contestualmente alla firma del preliminare l’attore corrispondeva la caparra di € 150.000 alla promittente venditrice e il compenso di € 27.450 alla società di mediazione;

né prima della firma del preliminare, né successivamente la società mediatrice comunicava all’attore l’esistenza di trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto di interesse;

solo a seguito di solleciti dell’attore, motivati dalle plurime richieste della venditrice di proroga del termine per la stipula del definitivo, la mediatrice comunicava, il giorno 16.09.2016, che il trasferimento di proprietà non sarebbe potuto avvenire, perché “in questo momento nessuno dispone delle autorizzazioni necessarie per procedere alla cancellazione dell’ipoteca gravante sul suo appartamento”;

nella stessa comunicazione la resistente faceva presente l’esistenza di ipoteche per decine di milioni di euro, iscritte sull’immobile promesso;

da ulteriori ricerche emergeva che la società venditrice era insolvente;

detta società veniva dichiarata fallita in data 8.1.2018;

in data 28.1.2019 l’attore stipulava atto definitivo di compravendita con la curatela fallimentare, senza che gli venisse riconosciuto il pagamento da parte sua della caparra;

nel suddetto atto l’attore si faceva carico delle spese di cancellazione delle iscrizioni pregiudizievoli, pagando a titolo di imposte l’importo di € 4.495,73;

per addivenire a detta stipula l’attore sosteneva ulteriori spese di assistenza legale;

la società di mediazione, omettendo di informare il cliente della presenza di iscrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto di compravendita, aveva violato gli obblighi di diligenza, correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto, imposti dagli artt. 1176 e 1759 c.c.;

la condotta gravemente inadempiente della convenuta legittimava la richiesta di risoluzione del contratto di mediazione e la conseguente pretesa di restituzione della somma pagata dall’attore a titolo di provvigione.

Tutto ciò premesso, l’attore citava in giudizio la società convenuta per sentire accertare il grave inadempimento della stessa al contratto di mediazione ex art. 1453 c.c. con conseguente condanna della medesima alla restituzione degli importi percepiti a titolo di provvigione ammontanti a complessivi € 27.450,00, con gli interessi nella misura prevista dall’art. 1284 quarto comma c.c. dalla La convenuta, ancorché regolarmente citata in giudizio, non si costituiva e veniva dichiarata contumace.

Alla prima udienza il giudice concedeva i termini per il deposito delle memorie di rito.

La causa veniva istruita con la prova per testi e l’interpello e, tuttavia, il legale rappresentante della convenuta, ancorché regolarmente intimato, non si presentava a rendere interpello.

Esaurita l’istruttoria, il Giudice tratteneva la causa in decisione ai sensi dell’art. e 281 sexies cpc, nelle forme della trattazione scritta ex art. 127 ter cpc.

MOTIVI

L’attore chiede accertare il grave inadempimento della convenuta al contratto di mediazione ex art. 1453 c.c. con conseguente condanna della medesima alla restituzione degli importi percepiti a titolo di provvigione ammontanti a complessivi € 27.450,00, oltre interessi ex art. 1284 quarto comma c.c., avendo, in tesi, la convenuta violato gli obblighi informativi gravanti sulla medesima.

La domanda non può essere accolta.

Va premesso che non vi è contestazione sull’originario diritto del mediatore alla provvigione, atteso che sussiste nella specie nesso causale fra l’attività da esso prestata e la conclusione dell’affare.

Invero, dal documento prodotto al doc. 1 “Incarico di mediazione”, debitamente sottoscritto da entrambe le parti si legge essenzialmente che l’attore “conferisce incarico di mediazione all’agente immobiliare, al quale verserà, nel momento in cui il preliminare di compravendita, a seguito del pagamento della caparra confirmatoria, acquisisce piena validità, l’importo di € 22.500, (ventiduemilaecinqucento/00) oltre IVA, a titolo di provvigione, con contestuale rilascio di fattura”.

Tale pattuizione costituisce applicazione della norma (art. 1757 c.c.) che regola il diritto alla provvigione del mediatore, il quale, come noto, sorge allorchè l’affare sia stato concluso “per effetto dell’intervento” del mediatore stesso.

Non è necessario che il nesso eziologico sia immediato e diretto ma è sufficiente che il mediatore indispensabile per la conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata (Cass. 538/2024; conf. Cass. 25851/2014).

Tanto premesso, risulta dimostrato (e pure pacifico) che il contratto preliminare del 3.12.2014, debitamente sottoscritto dall’attore acquirente e dalla società venditrice, è stato validamente stipulato per effetto dell’opera di mediazione della convenuta.

Tale circostanza è stata confermata in sede di istruttoria testimoniale dal teste, sig. curatore fallimentare del fallimento della società venditrice, il quale ha affermato che:

“ aveva sottoscritto un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile con garage a Sirmione dalla fallita.

” Il pagamento della provvigione da parte dell’attore è stato, pertanto, all’epoca, legittimamente effettuato.

Per contro, non sussiste il diritto alla restituzione in quanto difetta la prova dell’asserito inadempimento grave della convenuta al contratto di mediazione, che solo giustifica la risoluzione del contratto e la restituzione della prestazione ricevuta.

Ed invero, l’attore allega di aver diritto alla restituzione della provvigione versata alla convenuta, ritenendo che l’omessa informazione, attinente all’esistenza di iscrizioni ipotecarie sull’immobile, abbia impedito all’attore una tempestiva e congrua valutazione delle possibili azioni a tutela delle sue ragioni.

E’ pur vero che secondo quanto previsto dall’art. 1759 c.c. il mediatore che presta la propria opera nell’ambito di un contratto preliminare di compravendita immobiliare deve comunicare al promissario acquirente le circostanze rilevanti ai fini del contratto che sono a lui note o comunque sono facilmente conoscibili e non può fornire informazioni non veritiere, né informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché i doveri di correttezza e diligenza gli impongono di astenersi dal darle. giurisprudenza di legittimità è poi concorde nel ritenere che:

“Il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico- giuridica (come l’accertamento della libertà da pesi dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie), al fine di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell’affare, è, pur tuttavia, gravato, in positivo, dall’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero, in tal caso, di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente”.

Sulla base di tale principio, deve quindi ritenersi che il mediatore non sia tenuto, in assenza di specifico incarico, a svolgere le indagini di natura tecnico giuridica volte, ad es. a verificare la situazione ipotecaria e/o catastale dell’immobile oggetto dell’affare, come asserito dall’attore (e come confermato anche da Cass. n. 34503/2023 e n. 29229/2019).

In sostanza, il mediatore è gravato in positivo dell’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tale caso di astenersi dal darle.

In ogni caso, il mediatore, comunque, non è tenuto, in assenza di un incarico specifico, a svolgere particolari indagini di natura tecnico-giuridica, volte alla verifica dell’accertamento della libertà da pesi dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie, come nel caso di specie.

Alla luce dei documenti prodotti non può infatti ritenersi provato che l’attore avesse conferito alla convenuta alcun incarico specifico a svolgere particolari indagini in merito alla situazione ipocatastale dell’immobile oggetto di compravendita, non risultando alcun impegno in tal senso né dai documenti negoziali né dalla corrispondenza prodotta Pertanto la domanda va ritenuta infondata per mancata sussistenza del grave inadempimento a carico del mediatore.

Peraltro, anche a voler ritenere sussistente in capo al mediatore l’obbligo di informare il cliente dell’esistenza di iscrizioni pregiudizievoli a carico dell’immobile oggetto dell’affare, deve tuttavia rilevarsi che l’attore non ha né allegato specificamente né documentato l’esistenza di iscrizioni che gli abbiano in concreto impedito la conclusione dell’affare.

Anzitutto, l’attore non ha prodotto la prova della sussistenza delle asserite iscrizioni pregiudizievoli, gravanti sull’immobile oggetto dell’affare, prima della stipula del contratto preliminare del 3.12.2014.

Sul punto, si osserva che la visura ipotecaria prodotta al doc. 15 è assolutamente non intellegibile e priva di riferimenti specifici alle inadempienze rivolte all’agenzia (come ad esempio il generico riferimento ad una serie di iscrizioni volontarie, senza distinguere, nello specifico, la presenza di iscrizioni giudiziali;

la mancata individuazione dei mappali specifici riferibili alla porzione oggetto dell’affare e il generico riferimento all’intero complesso immobiliare di proprietà della società venditrice senza riferimento specifico alla porzione oggetto dell’affare per cui è causa).

Difetta, pertanto, la prova dell’oggettivo inadempimento imputabile alla mediatrice resistente.

Inoltre, il medesimo ricorrente ha prodotto al doc. 8 una mail di provenienza della società mediatrice nella quale quest’ultima ha fatto specifico riferimento all’esistenza di contenzioso tra la società venditrice e l’agenzia delle Entrate per debiti della venditrice, con contestuale richiesta di dimostra, pertanto, che il ricorrente, nonostante fosse venuto a conoscenza, nelle more tra contratto preliminare e definitivo (doc. 8) del debito della venditrice con l’agenzia delle entrate, ha comunque manifestato la volontà di proseguire nell’affare. Conseguentemente, deve ritenersi insussistente il requisito della gravità ex art. 1455 c.c. atteso che, non solo il ricorrente ha manifestato la volontà di proseguire nell’affare nonostante la conoscenza di debito della venditrice con l’agenzia delle entrate ma, per contro, egli ha stipulato il contratto definitivo e pertanto, ha concluso l’affare.

Invero, come ammesso e documentato dalla stessa parte attrice, in data 28.1.2019 l’attore ha stipulato il rogito notarile (doc. 24) di compravendita con la curatela fallimentare della pattuendo il minor prezzo di € 550.000 (oltre Iva), a fronte dell’originario prezzo fissato nel preliminare di € 750.000 (oltre Iva).

Conseguentemente, risulta evidente la positiva conclusione dell’affare e l’acquisto dell’immobile oggetto di causa da parte del ricorrente, dovendosi altresì rilevare il vantaggio patrimoniale acquisito dall’attore nella pattuizione definitiva di un prezzo inferiore di € 200.000 rispetto a quello concordato in sede preliminare.

Ciò dimostra, quindi, che non vi è stato alcun inadempimento grave da parte della società resistente.

Ad abundantiam, ritiene infine il giudice che la doglianza non è, in ogni caso, idonea a giustificare la domanda di risoluzione del contratto di mediazione e della conseguente restituzione della provvigione versata.

Ciò in quanto la stessa condotta del ricorrente è risultata omissiva e contraria all’ordinaria diligenza, atteso che il medesimo avrebbe potuto verificare personalmente, presso gli uffici pubblici immobiliari, l’esistenza o meno di ipoteche gravanti sull’immobile oggetto di causa.

Sulla scorta delle suesposte considerazioni, nel caso in esame, non sussistono i presupposti per la risoluzione del contratto di mediazione per inadempimento della convenuta ex art. 1453 c.c., atteso che la convenuta ha eseguito la prestazione principale pattuita e che non può dirsi sussistente il domanda deve essere in toto rigettata.

Nulla sulle spese, attesa la contumacia.

Il Tribunale di Brescia, definitivamente pronunciando, ogni diversa e contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così giudica:

rigetta la domanda.

Sentenza resa ex art. 281 sexies c.p.c. Brescia, 4 novembre 2024.

Il giudice NOME COGNOME