REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI CAMPOBASSO – Collegio civile – riunita in camera di consiglio, nelle persone dei Magistrati:
ha pronunciato la seguente
SENTENZA n. 38/2023 pubblicata il 02/02/2023
Nel giudizio civile di appello n. 349/2017 R.G., avente ad oggetto: opposizione di terzo immobiliare – usucapione
TRA
XXX (C.F.), YYY ( C.F.), ZZZ ( C.F.) e KKK (C.F.), nella qualità di eredi di ***, rappresentati e difesi dall’avv.
APPELLANTI
E
JJJ (C.F.)
APPELLATA
SSS s.r.l., in persona del legale rappresentante p.t. (C.F.)
APPELLATA – CONTUMACE
CONCLUSIONI
Come da note di trattazione scritta, che qui devono ritenersi ripetute e trascritte.
– RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE –
§ 1- XXX, YYY, ZZZ e KKK hanno proposto appello avverso la sentenza n. 408/2017, con la quale il G.O. del Tribunale di Larino, Avv. xxx, ha: 1) dichiarato cessata la materia del contendere; 2) Condannato gli opponenti al pagamento delle spese di giudizio in favore dei convenuti resistenti, liquidate in €.2.100,00 cadauno, oltre accessori di legge.
Hanno chiesto, in riforma della sentenza impugnata: 1) escludersi la cessazione della materia del contendere nel rapporto tra gli eredi di ***, odierni appellanti, e la JJJ; 2) accertare e dichiarare che essi appellanti sono comproprietari, secondo le quote ereditarie ad ognuno di essi spettanti, degli immobili così come identificati in atti; 3) condannarsi JJJ e la SSS s.r.l., in solido, al ristoro delle spese del doppio grado di giudizio.
Si è costituita JJJ, impugnando l’avverso gravame ed eccependone, in via preliminare, l’inammissibilità e chiedendone, nel merito, il rigetto, con vittoria di spese.
Non si è costituita la SSS s.r.l., rimanendo contumace.
§ 2 – Come primo motivo di impugnazione, l’appellante sostiene che la sentenza di primo grado sia errata, nella parte in cui il giudice ha dichiarato cessata materia del contendere, oltre che tra il creditore (SSS s.r.l.) e il debitore (JJJ), anche tra il terzo opponente e il suddetto debitore, in merito alla domanda, proposta dal terzo, tendente ad ottenere una sentenza dichiarativa di usucapione del bene esecutato in suo favore. In particolare ritiene che, mentre sia stato corretto dichiararsi la cessata materia del contendere tra il creditore ed il debitore, in seguito alla rinuncia agli atti formulata dal creditore procedente, non altrettanto corretta è stata tale pronuncia per quanto riguarda la domanda di usucapione, perché è comunque salva la possibilità del terzo di richiedere la prosecuzione del giudizio per ottenere l’accertamento del proprio diritto.
L’eccezione è fondata.
La suprema Corte, con orientamento ormai consolidato, ha affermato che è fatta salva la possibilità per il terzo di richiedere la prosecuzione del giudizio per ottenere l’accertamento del proprio diritto, anche nel caso in cui venga dichiarata cessata la materia del contendere tra il creditore e il debitore esecutato ( ex multis Cassazione civile sez. III, 20/03/2017, n.7042; Cassazione civile sez. III, 05/07/2011, n.14686; Cass. n. 8246/2011).
Ne discende che il giudizio doveva proseguire, ai fini dell’accertamento del diritto dedotto dal terzo. § 3 – L’appellante ha, altresì, eccepito l’errore del primo Giudice nel ritenere non concretizzato il possesso ad usucapionem in capo all’opponente. L’errore del Giudice consisterebbe nell’aver qualificato la scrittura privata del 29.01.1990 come preliminare di vendita (perché prevedeva la stipula del rogito entro il termine di un anno) e non di una vendita vera e propria; ciò avrebbe comportato, sempre a parere del Giudicante, che, seppure il bene fosse stato consegnato all’acquirente contestualmente alla stipula di tale scrittura privata, non si fosse concretizzato un possesso animo domini, ma una semplice detenzione o possesso precario animo alieno, come tale non idoneo ai fini dell’usucapione.
L’appellante ha poi evidenziato l’errata valutazione delle prove testimoniali espletate, dalle quali risulterebbe, comunque, che il *** (dante causa degli odierni appellanti) avrebbe comunque posseduto tale bene, ininterrottamente, pubblicamente e pacificamente per oltre un ventennio.
In merito alla scrittura privata, va evidenziato che, contrariamente a quanto sostenuto dall’appellata, ella non ha disconosciuto la scrittura di che trattasi (scrittura prodotta unitamente all’atto di opposizione) nel termine utile della prima udienza (o della prima difesa) successiva alla produzione del documento. Invero, alla prima udienza, tenutasi in data 97/12/2011, il Giudice, accertata la regolarità della notifica, dichiarava la contumacia della JJJ. Quest’ultima si costituiva con comparsa del 15/05/2013; in tale atto non si riscontra nessun formale disconoscimento della scrittura in questione, anzi la JJJ ivi afferma che tale scrittura aveva funzione di garanzia per un debito contratto dal proprio genitore, JJJ Arnaldo, nei confronti di ***. Nemmeno le dichiarazioni rese dalla convenuta attraverso l’interrogatorio formale, alla stessa udienza del 15/5/2013 (data della costituzione in giudizio) possono ritenersi formale disconoscimento della scrittura in questione, in quanto palesemente contraddittorie. Ella, infatti, prima afferma “ La scrittura che mi viene visionata in fotocopia non la riconosco” e, poco appresso, dichiara “Ricordo di aver firmato uno scritto ma non so dire se trattasi dello stesso scritto in fotocopia che mi viene esibito”.
Va, poi, precisato che tutta la documentazione prodotta dalla JJJ in sede di costituzione, non può essere utilizzata ai fini della decisione, perché, come già dedotto, tale costituzione è avvenuta dopo lo spirare dei termini istruttori ex art. 183/6 c.p.c., concessi dal Giudice. In relazione, poi, alle ricevute di pagamento in favore del Consorzio di Bonifica Trigno e Biferno, relative all’anno 2015, non vi sono elementi (estremi catastali, indirizzo ecc..) che possano con certezza far ritenere tali pagamento relativi agli immobili per cui è causa.
Chiarito quanto innanzi, va precisato che la compravendita di immobile con scrittura privata è una possibilità contemplata dal nostro codice civile. L’art. 1350 prevede infatti che “Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità, i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili.”. Quindi, al di là dell’efficacia e dell’opponibilità della scrittura privata nei confronti dei terzi, la stipula di una compravendita immobiliare per scrittura privata (e non solo del preliminare) è del tutto legittima.
Ciò posto, occorre individuare quale sia stata, nel caso di specie, la volontà delle parti e, cioè, se quella di procedere alla vendita vera e propria, rinviando ad altra data la stipula dell’atto notarile al solo fine di permettere le trascrizioni e, quindi, l’effettiva intestazione del bene al compratore, con le relative conseguenze pubblicistiche, ovvero quello di stipulare un semplice preliminare che, invece, impegnava le parti ad effettuare il rogito quale contratto definitivo di vendita. Va, a tale scopo, esaminato, innanzitutto, il tenore letterale della scrittura. Essa reca, come intestazione, la dicitura “ Contratto di compravendita” . Poi, dopo l’indicazione delle parti e l’individuazione dell’immobile, attraverso l’indicazione degli estremi catastali e dell’ubicazione, è scritto: “ La sig.ra JJJ vende al signor KKK i beni di cui sopra descritti, per un prezzo complessivo di lire (31.000.000) trentunomilioni, che il signor KKK in data odierna ha già pagato. Il termine ultimo per la stipula dell’atto notarile non avverrà oltre il 20.01.1991. Se una delle parti viene meno al presente contratto pagherà la somma di lire (10.000.000) diecimilioni a titolo legale. Si precisa che il signor KKK compera i beni di cui sopra per se o chi per se…P.S. Il signor KKK ha già da ora il possesso dei beni”.
Dal tenore letterale della scrittura, nonché dagli elementi nella stessa riportati, sembra che la volontà delle parti sia quella di voler stipulare un contratto di vendita vero e proprio e non un semplice preliminare. E’ stabilito, infatti, che la JJJ “vende” e che il KKK ha già versato l’intero prezzo pattuito, ricevendo il possesso immediato dell’immobile.
Si può quindi affermare che la scrittura privata in questione deve intendersi come contratto di vendita e non semplice preliminare.
Ad ogni buon conto, pur volendo ritenere la suddetta scrittura come un semplice preliminare ( in virtù della previsione una penale o, come è scritto nel contratto de quo, “legale”, in caso di inadempimento, e la fissazione del termine per la stipula del rogito) con il conseguente il possesso dell’immobile da parte del KKK come semplice detenzione o possesso precario animo alieno e non come possesso animo domini, ciò varrebbe fino alla data del 20.01.1991, termine stabilito per la stipula del rogito, ma non per il possesso esercitato dopo tale data, e ciò anche alla luce delle risultanze delle prove testimoniali raccolte. Il teste Lemmo Pasqualino (genero del KKK per aver sposato la di lui figlia nell’anno 2000, ma conosciuta nel 1999) ha confermato che il suocero, nel portarlo presso l’immobile sto in Campomarino, gli aveva riferito di averlo acquistato nel 1990 e che, comunque, dal 2000 al 2003 tale appartamento era stato concesso in fitto, sempre dal KKK, a tal Mangifesta. Ha poi riferito che, successivamente al 2003, il suocero gli chiese di trovare altre persone cui fittare l’appartamento. Il teste *** riferisce che suo padre aveva costruito un immobile destinato ad attività aziendale, a partire dal 1993, vicino all’immobile per cui è causa e che il sig. KKK gli aveva dato le chiavi del garage per riporvi le attrezzature, attrezzature che, all’epoca della testimonianza ( 06/11/2013), ormai vecchie, erano ancora conservate in detto locale.
Da quanto innanzi risulta, comunque, che, almeno dal 20/01/1991 il KKK abbia posseduto l’immobile “animo domini”, per cui l’usucapione si è perfezionata il 20/01/2011. A tal proposito, onde evitare inutili censure, si ritiene opportuno precisare che, per evidente errore materiale, nella sentenza impugnata (primo rigo della pagina 2) è riportata, quale data della proposizione dell’opposizione, quella dell’1/6/2001 invece che quella, corretta, dell’1/6/2011.
Non risultano provati atti interruttivi del suddetto possesso, non essendo utilizzabile, come già innanzi precisato, la documentazione prodotta dalla JJJ in sede di costituzione in giudizio, in quanto tardiva. § 4 – Per i suddetti motivi, l’appello va accolto, nei termini di cui innanzi; va, quindi, accolta la domanda proposta da *** e dichiarato l’avvenuto acquisto per usucapione in suo favore e, oggi, in favore dei di lui eredi, degli immobili per cui è causa.
L’accoglimento dell’appello comportano la condanna dell’appellata alla refusione delle spese del doppio grado di giudizio, spese che si liquidano come in dispositivo, secondo i criteri di cui al D.M. n. 55/2014 e succ. mod., in base al valore della controversia (indeterminabile – complessità bassa), così come vigente all’epoca dell’ultimo atto difensivo svolto (Cass. sez. unite 2022/n. 33482).
P. Q. M.
La Corte di Appello di Campobasso – Collegio civile, pronunciando definitivamente sull’appello proposto da XXX, YYY, ZZZ e KKK, avverso la sentenza n. 408/2017, con la quale il G.O. del Tribunale di Larino, , così provvede:
1) Accoglie l’appello e, per l’effetto, dichiara XXX, YYY, ZZZ e KKK, nella qualità di eredi di ***, proprietari dell’immobile sito in Campomarino (CB) alla c.da, in Catasto al Foglio, p.lla n. sub, cat. A/2 di vani 2,5, e foglio, p.lla, sub., cat. C/6, mq.21;
2) Ordina al Conservatore dei RR.II. competente di provvedere alle trascrizioni di legge, esonerandolo da ogni e qualsiasi responsabilità;
3) condanna JJJ al pagamento, in favore degli appellanti, delle spese del doppio grado di giudizio, che liquida: a) quanto al primo grado in €. 7.254,00 per compensi, €. 382,00 per esborsi, oltre spese generali, C.P.A. ed I.V.A. come per legge; b) quanto al presente grado, in €. 6.615,00, per compensi, €. 804,00 per esborsi, oltre spese generali, C.P.A. ed I.V.A. come per legge.
Così deciso nella Camera di Consiglio del 18 gennaio 2023.
Il Giudice Ausiliario est. Il Presidente avv.
La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di
Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.
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