Impugnazione delibera condominiale

N. R.G. 2032/2021

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI Sezione Unica CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa NOME COGNOME ha pronunciato la seguente

SENTENZA N._810_2024_- N._R.G._00002032_2021 DEL_08_09_2024 PUBBLICATA_IL_09_09_2024

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2032/2021 promossa da:
(C.F. (C.F. ), con il patrocinio dell’avv. COGNOME elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. COGNOME ATTORE/I contro IN PERSONA COGNOME.
(C.F. ), con il patrocinio dell’avv. COGNOME elettivamente domiciliato in INDIRIZZOB null 47923 presso il difensore avv. COGNOME CONVENUTO/I

CONCLUSIONI

Le parti hanno concluso come da verbale d’udienza di precisazione delle conclusioni.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione 1.

Con atto di citazione ritualmente notificato in data 21.06.2021, entrambi residenti a Baricella (BO), hanno convenuto in giudizio il in persona dell’amministratore esponendo:
C.F. C.F. – di essere comproprietari, dall’anno 2017, di un appartamento sito al piano terreno del predetto condominio, da loro utilizzato come casa-vacanze;

– che già dalle prime assemblee condominiali essi hanno percepito una situazione di disagio nei rapporti con gli altri condomini ma, proprio perché utilizzano la casa per un tempo ridotto, hanno cercato solo di tutelarsi quel minimo che potesse consentire loro di trascorrere le vacanze estive tranquillamente;

– che con la nomina del nuovo amministratore avvenuta nell’assemblea del 24 settembre 2020, il peggioramento della situazione è stato repentino.

In particolare, gli odierni attori lamentano di aver ricevuto la convocazione dell’assemblea prevista per il 17 novembre 2020, la cui delibera viene oggi impugnata, prima di ricevere il verbale di nomina del nuovo amministratore, il quale lo ha inviato solo dopo il loro sollecito:
così è stato ricevuto il 2 novembre 2020.

La delibera impugnata è relativa ad una assemblea in presenza, convocata, in piena emergenza pandemica, in regione (in quel momento) contrassegnata come “arancione”, senza tenere in considerazione i condomini che abitano fuori comune e con la prima convocazione fissata alle ore 23,30, in orario di coprifuoco.

Nella convocazione, inoltre, non sono state inserite le raccomandazioni riguardanti l’emergenza Covid, obbligatorie per legge, e non è stato comunicato qual era il numero massimo di persone che potevano accedere all’ufficio dell’amministratore, sede dell’assemblea.

Lamentano poi la totale disparità di trattamento fra i condomini abitanti nel comune e quelli residenti in altri, impossibilitati in quel periodo a raggiungere la sede dell’assemblea.

Inoltre, soltanto ad alcuni condomini è stato chiesto di produrre attestazione riguardante la regolarità normativa dei fumi della caldaia (i proprietari degli appartamenti al piano terreno), mentre altri (proprietari degli appartamenti agli ultimi piani), senza richiedere alcuna autorizzazione quanto meno al , hanno addirittura forato il tetto per aggiungere una canna fumaria scelta a proprio piacimento.

Ancora, gli attori riferiscono che solo a loro è stato richiesto di produrre un “certificato di proprietà” del posto auto da loro utilizzato e che questa richiesta è pervenuta da alcuni condomini, che si ritengono proprietari di posti auto nel cortile condominiale sulla base di quanto affermato nel loro rogito di acquisto, affermazioni che dovevano essere considerate totalmente arbitrarie in quanto non contenute nei rogiti di provenienza.

Inoltre, gli attori lamentano che nel condominio in questione non c’è alcun regolamento condominiale e perciò l’assemblea ha impropriamente deliberato in merito ad articoli da aggiungere.

In particolare, essi riferiscono che con la delibera impugnata sono state fissate indennità di mora di ritardato pagamento delle rate condominiali, sproporzionate all’infrazione, e sono stati richiesti interessi di mora al 24% annuo, molto oltre il tasso usurario.

Con la stessa delibera si è fatto divieto di parcheggiare auto, moto e “altri oggetti” in zone diverse da quelle consentite, senza precisare quali possano essere queste zone, con l’avviso che, in caso di inottemperanza, detti mezzi ed “oggetti” verranno rimossi e portati “in un deposito che sarà prescelto dall’amministratore”, senza preavviso, a spese dei contravventori, ai quali verrà anche comminata una sanzione di € 52,00 per ogni infrazione.

Nel corso dell’assemblea del 17 novembre 2020, infine, l’amministratore ha accettato di essere nominato presidente, cosa impossibile, in quanto occorre che il presidente di un’assemblea condominiale sia scelto fra chi è convocato.

Prima di avviare il giudizio, è stata tentata una mediazione ed entrambe le parti hanno aderito al procedimento ma, dopo l’inutile rinvio richiesto per tenere l’assemblea necessaria a decidere la partecipazione al procedimento, l’amministratore ha commesso una serie di errori riguardanti la convocazione della successiva assemblea, che infatti si è tenuta solo il 29 aprile 2021, con una inutile dilazione.

La convocazione per il 12 febbraio, infatti, è arrivata in ritardo, poiché l’amministratore non ha indicato correttamente l’indirizzo pec fornitogli dagli attori.

Inoltre, l’assemblea che sarebbe potuta servire per far cessare la materia del contendere presentava delle anomalie, perché le allegate “Modalità di partecipazione all’assemblea” prevedevano l’assemblea “in presenza”, nonostante la zona arancione (poi, si ricorda passata ad arancione scura e, successivamente a rossa).

Gli attori in proposito aggiungono che, non avendo richiesto, in precedenza, come previsto dall’art. 66 Disp.
Att. c.c., le autorizzazioni ad effettuare l’assemblea in videoconferenza, l’amministratore le ha chieste contestualmente alla convocazione, ma la maggioranza degli altri condomini ha deciso di negare tale possibilità.

Dopo la convocazione sbagliata, è sfumata la possibilità iniziale di modifica del verbale impugnato e, alla successiva assemblea, il ha prodotto una delibera fotocopia di quella impugnata.

Secondo gli attori, infatti, è possibile la sostituzione di una delibera assembleare impugnata, con l’intento di sanare una posizione irregolare;
la delibera, però, deve avere sì lo stesso contenuto della precedente ma deve essere a norma di legge.

Per la precisione, quindi, occorre, per giurisprudenza costante, che essa:
1. presenti un contenuto identico alla precedente;
2. abbia ad oggetto gli stessi argomenti deliberati dall’assemblea di RAGIONE_SOCIALE;
3. non presenti più le cause di invalidità che hanno provocato l’impugnazione giudiziale da parte dei condomini.

In questo caso, invece, il ha provveduto a redigere un “copia e incolla”, aggiungendo altre irregolarità.

Tale delibera fotocopia, quindi, come riconosciuto dalla giurisprudenza, è da considerarsi nulla, in quanto semplice escamotage per aggirare l’impugnazione effettuata.

La delibera impugnata quindi doveva essere considerata nulla o anche insistente, non riconoscendosi in essa i requisiti minimi di validità, avendo deciso in ambito non di competenza, incidendo sui diritti individuali e sui sevizi comuni, decidendo, oltretutto sanzioni usurarie per i condomini morosi.

Tutto ciò premesso, hanno rassegnato le seguenti conclusioni:
“Voglia l’Ill.mo Tribunale di Rimini, contrariis reiectis, – In via principale, nel merito:
Dichiarare inesistente/nulla e comunque inefficace la delibera in data 17 novembre 2020 dell’assemblea del condominio di per quanto in narrativa e in via secondaria, se ne chiede, quantomeno l’annullamento (e comunque l’inefficacia) e, per conseguenza, Condannare il condominio di risarcimento di tutti i danni subiti dalla proprietà , in via equitativa, ai sensi dell’art. 1226 c.c. 7 Con vittoria di spese legali del presente procedimento (e di quello di mediazione), oltre I.V.A., C.P.A. e rimborso forfettario 15%, come per legge”. 2.

Si è costituito in giudizio il , resistendo alle domande di parte attrice ed esponendo che è stato nominato amministratore del nel corso dell’assemblea del 24.09.2020, in luogo dell’amministratore allora uscente che questi, una volta terminato il passaggio delle consegne, si era premurato di comunicare la nomina anche ai condomini che non avevano partecipato all’assemblea.

Per quanto riguarda l’assemblea condominiale del 17.11.2020, essa è stata ritualmente convocata, stante che alla data di invio della convocazione non vi erano divieti di spostamento a causa del Comunque, l’assemblea poteva essere raggiunta dai condomini e l’orario della prima convocazione era legittimo, costituendo la necessità di partecipare alla riunione motivo legittimo di spostamenti.

In punto alle modalità di convocazione dell’assemblea, il precisa che il divieto di svolgimento di assemblee condominiali in presenza è stato in vigore solo ed esclusivamente nel periodo di lockdown (ovvero dal 9 marzo al 18 maggio 2020), mentre in seguito sono sempre state ammesse le assemblee in presenza, ovviamente nel rispetto di tutti i protocolli (dimensione della sala, distanziamento, sanificazione, dispositivi di protezione individuale, ecc.).

Il convenuto rileva in proposito come nessuna norma di legge preveda (o abbia mai previsto) un obbligo, in capo all’amministratore, di informativa in sede di convocazione circa il rispetto dei protocolli Covid.

A parte l’aspetto formale, precisa che tutte le assemblee che si sono tenute ad oggi si sono svolte in presenza, per volontà dei restanti condomini, nel pieno rispetto di tutti i protocolli Covid:
dall’idoneità dei locali, al distanziamento, all’utilizzo dei dispositivi di protezione individuale.

Quanto agli altri profili sollevati in atto di citazione, il Condomin io o sserva che la documentazione richiesta dall’amministratore era utile e necessaria per le deliberazioni eventualmente da assumere al fine di tutelare e salvaguardare la salute dei condomini da una eventuale presenza di fumi nocivi.

Parte attrice lamenta, inoltre, che l’amministratore abbia richiesto ai signori COGNOME e NOME di produrre la documentazione comprovante la proprietà del posto auto, ma sul punto il convenuto rileva come, se da un lato è vero che il cortile condominiale è bene comune non censibile, dall’altro i posti auto ivi esistenti risultano “in uso esclusivo, gratuito e perpetuo” di determinate unità immobiliari, come risulta dai rogiti notarili di compravendita.

Alla luce di quanto sopra, la richiesta avanzata dall’Assemblea nei confronti dei signori COGNOME e NOME, oltre che legittima, appariva opportuna e conveniente, e ciò anche al fine di chiarire l’intera vicenda.

Sul regolamento di condominio, il convenuto replica che, pur avendo l’amministratore rappresentato la necessità e l’opportunità per il Condominio di dotarsi di un proprio regolamento, a tutt’oggi ciò non è stato fatto dall’assemblea.

Sulla nomina dell’amministratore a presidente dell’assemblea, precisa che dopo la riforma del 2012 il Codice civile non attribuisce più alcun ruolo al Presidente dell’assemblea (laddove, peraltro, in passato, l’art. 67 disp.
att. c.c., lo incaricava di redimere le questioni che potevano insorgere tra comproprietari di una unità immobiliare), la cui nomina, quindi, non è obbligatoria.

Resta inteso che, qualora i condomini ritengano di nominare un Presidente, sarà appunto l’Assemblea a procedere con la relativa nomina e, in difetto di regolamento che disciplini detta nomina, vi procederà con la maggioranza numerica.

Ad ogni buon conto, la mancata o l’irregolare nomina del Presidente in nessun caso può determinare l’invalidità della delibera assembleare salvo, ovviamente, il caso in cui ciò sia espressamente previsto da un eventuale regolamento di condominio.

Quanto al contenuto della delibera impugnata, secondo il convenuto la previsione di cui al punto 1 (regolamentazione degli spazi comuni) rende evidente che l’intenzione dell’assemblea dei condomini fosse quella di regolamentare – per il momento – l’uso improprio che alcuni di essi facevano degli spazi comuni, indebitamente occupandoli con mezzi e/o oggetti propri.

Anche la previsione di cui al punto 2 della delibera impugnata (l’applicazione di interessi nei confronti dei condomìni morosi) era da considerare del tutto legittima.

Tanto premesso, il convenuto eccepisce che l’atto di citazione avverso deve ritenersi nullo ai sensi del combinato disposto di cui agli art. 163, comma 3, n. 4, e 164 c.p.c., per aver del tutto omesso l’indicazione delle ragioni di diritto per cui la delibera impugnata sarebbe “inesistente/nulla e comunque inefficace”, ovvero annullabile “e comunque inefficace”, così ledendo pure il diritto al contraddittorio ed alla difesa del Condominio convenuto.

Quanto al procedimento di mediazione, rileva come l’esito negativo sia dipeso, quantomeno in misura prevalente, dalla scarsa volontà conciliativa degli odierni attori, mentre il Condominio ha tentato in ogni modo di venirgli incontro.

Nel dicembre 2020, infatti, i signori COGNOME e NOME o hanno pre sentato ist anza di mediazione innanzi all’Organismo di mediazione della Camera di Commercio della Romagna, Forlì Cesena e Rimini, alla quale ha aderito l’amministratore, che ha partecipato al primo incontro, all’esito del quale le parti hanno concordato sulla possibilità di esperire la mediazione e hanno chiesto fissarsi il secondo incontro alla data del 19.03.2021;
nelle more e come da accordi intercorsi tra le parti, l’amministratore si è impegnato a convocare una assemblea straordinaria per la data del 12.02.2021, riportando i medesimi punti all’ordine del giorno della delibera del 17.11.2020.

Tuttavia, a causa dapprima di un errore nell’invio della convocazione e in seguito dall’ingresso della regione Emilia – Romagna nella c.d. zona rossa, secondo la disciplina emergenziale, l’assemblea è stata tenuta solo il 29 aprile del 2021, in presenza visto il dissenso espresso dagli altri condomini alla partecipazione in videoconferenza.

Per quanto attiene l’Assemblea condominiale del 29.04.2021, osserva il convenuto come la delibera, regolarmente inviata ai condòmini assenti a mezzo raccomandata in data 06.05.2021, non risulti essere stata impugnata da controparte, mentre, anche ammesso che la delibera del 17.11.2020 potesse ritenersi invalida e che di detta invalidità fosse affetta anche la successiva delibera del 29.04.2021, controparte avrebbe dovuto impugnare anche detta ultima delibera nel perentorio termine di cui all’art. 1137, 2° comma, c.c. Ciò non è stato fatto, con conseguente definitività della delibera condominiale del 29.04.2021, avente il medesimo ordine del giorno di quella del 17.11.2020. Condominio convenuto ha quindi concluso come segue:

“Voglia l’On. le Tribunale adito, contrariis reiectis:
– in via preliminare di rito, dichiarare la nullità della citazione ai sensi del combinato disposto di cui agli art. 163, comma 3, n. 4, e 164 c.p.c., per i motivi esposti in narrativa, con emissione di ogni conseguente provvedimento;
– nel merito, respingere tutte le domande svolte dai signori NOME COGNOME NOME e NOME COGNOME in quanto infondate in fatto ed in diritto, oltre che allo stato non provate, neppure in parte, anche per i motivi di cui in narrativa;
– in ogni caso:
con condanna di parte attrice:
– i) al rimborso delle spese e degli onorari del giudizio in favore del Condominio Amendola INDIRIZZO ex art. 91 p.c.c.
ii) al risarcimento dei danni cagionati al C ondo minio Amend ola 13 pe r aver a gito co n dolo o colpa grave, danni da liquidarsi, anche d’ufficio, in sentenza, ex art. 96, primo comma, c.p.c.; o, in subordine e salvo gravame:
iii) al risarcimento dei danni cagionati al Condominio INDIRIZZO per abuso del processo, danni da liquidarsi, anche d’ufficio, in una somma equitativamente determinata ex art. 96, ultimo comma, c.p.c.”.

3. Depositate le memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c. e ritenuta la causa sufficientemente istruita sulla base delle documentazione depositata, all’udienza del 28.02.2024 le parti hanno precisato le conclusioni e la causa è stata trattenuta in decisione, previa assegnazione dei termini per il deposito di comparse conclusionali e repliche.

4. Così riassunto lo svolgimento del processo, in via preliminare non merita accoglimento l’eccezione di nullità dell’atto di citazione, reiterata da parte convenuta in sede di precisazione delle conclusioni.

Tale atto, infatti, individua con sufficiente chiarezza l’oggetto della domanda e le ragioni poste a fondamento della stessa, sicché la controparte ha potuto difendersi adeguatamente nel merito e non ha interesse ad una pronuncia di nullità ai sensi dell’art. 164 c.p.c., che avrebbe come unica conseguenza la regressione della causa alla fase introduttiva.

5. Venendo al merito, occorre osservare come l’oggetto della causa sia stato espressamente limitato alla impugnativa della delibera assunta dall’assemblea condominiale del 17.11.2020, per avere la difesa degli attori ritenuto inutile impugnare la successiva delibera adottata all’esito dell’assemblea del 29.4.2021 sul presupposto che la stessa fosse nulla di pieno diritto, perché adottata solo allo scopo di ostacolare l’impugnativa della precedente delibera.

Questa argomentazione non può essere condivisa, in quanto l’assemblea del 29 aprile 2021 è stata convocata nel corso del procedimento di mediazione e allo scopo di sanare le doglianze che, rispetto alla convocazione della precedente assemblea, erano state sollevate dagli attori.

Pertanto, la delibera conseguente non può considerarsi come un mero strumento adottato allo scopo di rendere vana l’impugnativa della precedente delibera, bensì frutto di una attività concordata tra le parti in sede di mediazione.

Conseguentemente, l’impugnativa attuale della delibera del novembre 2020 appare priva di ogni interesse, particolarmente per quanto attiene alle modalità della convocazione dell’assemblea.

Sul punto è sufficiente richiamare l’orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità, secondo il quale “la disposizione dell’art. 2377 U.C. cod. civ., secondo cui l’annullamento della deliberazione assembleare non può essere pronunciato se la deliberazione impugnata e sostituita con altra presa in conformità della legge e dell’atto costitutivo, benché dettata con riferimento alle società per azioni, ha carattere generale ed è, perciò, applicabile anche alle assemblee dei condomini di edifici.

Pertanto, qualora un condomino abbia dedotto a fondamento dell’opposizione a decreto ingiuntivo, emesso sulla base di una delibera assembleare, l’invalidità di quest’ultima per aver adottato un erroneo criterio di ripartizione delle spese condominiali, la sostituzione di detta delibera con altra che, adottando un nuovo criterio di riparto della spesa elimini ogni contrasto tra le parti, comporta la dichiarazione di cessazione della materia del contendere” (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 6304 del 05.06.1995).

Anche di recente la Suprema Corte ha statuito che “in tema di impugnazione delle delibere condominiali, la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall’assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere, analogamente a quanto disposto dall’art. 2377, comma 8, c.c. dettato in tema di società di capitali, a condizione che la nuova deliberazione abbia un identico contenuto, e che cioè provveda sui medesimi argomenti, della deliberazione impugnata, ferma soltanto l’avvenuta rimozione dell’iniziale causa di invalidità” (Cass., Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 10847 del 08.06.2020). Nel caso di specie, è del tutto errato considerare come improduttivo il tentativo di conciliazione, che è comunque approdato al risultato di superare le questioni relative alla convocazione dell’assemblea del 17.11.2020 in periodo Covid , prevedendo la ripetizione dell’assemblea con nuovo esame del precedente ordine del giorno.

In buona sostanza il tentativo di mediazione, sia pure conclusosi negativamente senza esaminare nel merito le questioni decise nell’assemblea del novembre 2020, è terminato in modo favorevole agli attuali attori nel prevedere una nuova assemblea sullo stesso ordine del giorno.

In questo modo, gli attori avrebbero potuto partecipare alla nuova assemblea e dare il loro contributo alle deliberazioni, salvo il diritto di impugnare l’esito della nuova assemblea, come, per quanto risulta, non è stato fatto.

Restano, pertanto, prive di pregio le contestazioni mosse alla convocazione della prima assemblea, nonché tutti i riferimenti alle difficoltà di convocazione intercorse nella preparazione della nuova assemblea, stante che l’assemblea del 29 aprile 2021 è stata comunque ritualmente convocata e si è tenuta.

Se pure l’esito delle deliberazioni sono ritenute dagli attori mera “fotocopia”, va detto che quanto deciso nell’assemblea del 29 aprile è frutto di una nuova ed autonoma riunione assembleare, nella quale gli attori avevano la possibilità, partecipando alla discussione, di fare valere le proprie ragioni, facoltà per la quale è prevista la possibilità di delega per ovviare a difficoltà soggettive o oggettive di partecipazione personale.

Anche in merito all’assunzione da parte dell’amministratore della presidenza dell’assemblea, non risulta che il presidente abbia in qualche modo condizionato in modo improprio i lavori.

Va, invece, rilevato, a riprova della diversità tra la delibera impugnata con l’atto di citazione e quella successiva, che tra le due assemblee vi è stata una notevole differenza nella partecipazione.

Mentre in quella che ha dato luogo alla delibera impugnata erano presenti, personalmente o per delega, otto condomini che rappresentavano 572 millesimi, in quella del 29.4.2021 i partecipanti rappresentati sono stati dieci e i millesimi 797,70.

Si è quindi trattato di due diverse assemblee che hanno trattato un identico ordine del giorno, ma senza che le decisioni assunte nell’assemblea del 2020 fossero più vincolanti, perché con gli accordi maturati in sede di mediazione si è deciso di ripetere sia la discussione che la votazione.

Il fatto che le due assemblee in diversa composizione abbiano approvato le stesse deliberazioni non significa che la nuova delibera sia stata inutile, strumentale ad ostacolare gli attori o non effettivamente frutto della volontà assembleare, ma solo che la prima delibera è stata considerata superata e che l’esame delle questioni è stato rinnovato.

Solo le deliberazioni del 29 aprile 2021 sono quelle oggi in vigore ed esse andavano espressamente impugnate nel termine di legge.

Stante la mancata impugnazione della deliberazione assunta nel corso dell’assemblea del 29 aprile 2021, va dichiarata la mancanza di interesse all’impugnazione della delibera del 17 novembre 2020, superata dalla nuova deliberazione.

6. Quanto ai profili sollevati in atto di citazione non oggetto della delibera del 29.04.2021 (richiesta solo ai proprietari degli appartamenti del piano terra di produrre attestazione riguardante la regolarità dei fumi della caldaia e richiesta agli attori di produrre un “certificato di proprietà” del posto auto), è sufficiente affermare che essi non potrebbero comunque dare luogo ad una pronuncia di annullamento della delibera del 17.11.2020, né tanto meno all’accertamento della sua radicale nullità.

Ai sensi dell’art. 1137 c.c., infatti, possono essere annullate solo “le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio”, mentre nel caso di specie si è trattato solo di richieste interlocutorie, volte all’acquisizione di documentazione, a cui gli odierni attori avrebbero potuto replicare, eventualmente chiedendo che anche gli altri condomini fornissero gli stessi chiarimenti.

Conseguentemente, le domande proposte dagli attori vanno interamente rigettate.

7. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.
Non ricorrono gli estremi previsti dell’art. 96 c.p.c. per disporre la condanna degli attori per responsabilità aggravata.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1. rigetta la domanda;
2. condanna la parte attrice a rifondere al convenuto le spese di lite, che si liquidano in € 6.713,00 per compensi professionali, oltre a spese generali, i.v.a. e c.p.a. di legge.
Rimini, 8 settembre 2024.

Il Giudice dott.ssa NOME COGNOME