N. R.G. 2104/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BARI Terza Sezione Civile Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott. NOME COGNOME ha pronunciato la seguente
SENTENZA N._6_2023_-_N._R.G._00002104_2022_DEL_02_01_2023_PUBBLICATA_IL_02_01_2023
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2104/2022 promossa da:
, elett.te domiciliata in , presso lo studio dell’Avv. , che lo rappresenta e difende, come da procura in atti.
Ricorrente contro , RAGIONE_SOCIALEte domiciliata in , presso lo studio dell’Avv. che la rappresenta e difende, come da procura in atti.
Resistente
CONCLUSIONI
Come da note scritte ritualmente depositate dalle parti ai fini d’udienza.
Fatto e diritto Sentenza redatta ai sensi del novellato art. 132 c.p.c., come modificato dall’art. 45, comma 17, l. n. 69, a decorrere dal (ex art. 58, comma 2, l. cit.).
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. ritualmente notificato quale conduttore, in forza di contratto ad uso transitorio registrato in data , dell’immobile ad uso abitativo sito in alla , chiedeva che venisse accertata l’inefficacia del contratto di locazione ad uso transitorio nei confronti della locatrice e la sua conseguente riconduzione alla durata ordinaria.
Si costituiva in giudizio la locatrice la quale argomentava in ordine alla infondatezza della domanda avversaria evidenziando come il contratto, anche alla luce delle esigenze di residenza temporanea riportate nella proposta di locazione sottoscritta dal conduttore a mezzo di agenzia immobiliare, era inequivocabilmente da interpretare ad uso transitorio.
La causa, istruita con produzione documentale offerta dalle parti, veniva rimessa in sede decisoria all’udienza del celebrata con modalità telematica.
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Ritiene il Tribunale che la domanda proposta dal ricorrente sia fondata e vada accolta per le ragioni di seguito esposte.
Costituisce, invero, circostanza pacifica che le parti abbiano stipulato in data , un contratto di locazione ad uso abitativo, debitamente registrato in data , nel quale veniva fissata la durata fino al (v. contratto di locazione in atti).
Nulla le parti hanno espressamente stabilito, invece, con riguardo all’esigenza – della locatrice o del conduttore – che li avrebbe indotti a volere attribuire carattere transitorio al contratto sottoscritto.
A tal proposito, si deve infatti osservare che, sulla base della disciplina primaria (L. n. 431/1998, artt. 4, 4 bis e 5) e secondaria dettata in materia (D.M. ), la possibilità per le parti di stipulare efficacemente un contratto locatizio ad uso transitorio è subordinata all’adozione delle modalità e alla sussistenza dei presupposti stabiliti da dette norme, con la conseguenza che, a tal fine, è necessario che l’esigenza transitoria, del conduttore o del locatore, sia specificamente individuata nel contratto, al quale deve essere debitamente allegata documentazione idonea a comprovare la stessa, e che i contraenti, prima della scadenza del termine contrattuale, ne confermino, con lettera raccomandata, la persistenza (cfr. sul punto Cass. civ. n. 4075/2014 e, nella giurisprudenza di merito, Trib. Pisa sent.
n. 623/2018; Trib.Milano sent. n. 6333/2019).
In sintesi, dunque, affinché un contratto di locazione sia qualificabile ad uso transitorio è necessario che ricorrano congiuntamente i seguenti requisiti:
1) l’inserimento di apposita clausola che indichi l’esigenza transitoria del conduttore o del locatore;
2) l’allegazione al contratto della documentazione dimostrativa di detta esigenza (quale, ad esempio, la mobilità lavorativa o le esigenze di studio del conduttore);
3) la conferma, da parte dei contraenti e da inviarsi a mezzo raccomandata, del persistere di detta esigenza transitoria prima della scadenza del termine.
Ne discende che, pur potendosi prescindere dall’espressa rubricazione del contratto in termini di contratto di locazione “ad uso abitativo transitorio”, non può tuttavia ricondursi ad una locazione transitoria un contratto che non contenga alcuna menzione dell’esigenza precaria ad esso sottesa e al quale non sia allegata alcuna documentazione atta ad integrare, quantomeno per relationem, il requisito sostanziale prescritto dalla legge.
È evidente, infatti, che la mancanza di tali elementi, previsti dalla normativa sopra menzionata, determini l’impossibilità di ricondurre il contratto concretamente stipulato al tipo contrattuale “locazione ad uso transitorio” e comporti, invece la configurabilità di un contratto di locazione ad uso abitativo di durata ordinaria.
Al mancato riscontro dei requisiti derogatori sopra elencati rispetto alla disciplina ordinaria consegue, pertanto, che il rapporto locativo non possa avere durata minima inferiore a quella ordinaria (cfr.
Cass. civ. 4075/2014 già citata), con l’ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, il contratto va ricondotto all’alveo dei contratti di cui all’art. 2 della L. n. 431/1998 (che stabilisce, al comma 1, che ordinariamente i contratti di locazione ad uso abitativo hanno durata non inferiore al quadriennio).
Nel caso di specie, quindi, il contratto stipulato inter partes avrà la sua prima scadenza quadriennale al Le spese seguono la soccombenza e vanno poste a carico della resistente e liquidate alla stregua del DM n°55/2014 tab.
2, come successivamente modificato, sulla base dell’effettiva attività difensiva svolta.
Il Tribunale di Bari-Terza Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando nella causa in epigrafe, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) Dichiara che il contratto di locazione abitativa stipulato inter-partes il e registrato in data ha natura ordinaria quadriennale con prima scadenza al al canone mensile specificato in contratto;
2) Condanna la resistente alla rifusione a favore del ricorrente delle spese di lite che liquida nell’importo di € 3.000,00 per compenso e di € 555,00 per spese, oltre 15% per spese generali ex art. 2 DM n°55/2014, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Bari,
Il Giudice Onorario dott. NOME COGNOME
La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di
Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.
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