Infiltrazioni da terrazzo: responsabilità del proprietario e conduttrice

Proc. n. 1164/2023 TRIBUNALE DI NAPOLI IV

SEZIONE CIVILE Il Tribunale di Napoli – IV

Sezione Civile- nella persona della dott.ssa NOME COGNOME Giudice unico, ha emesso la seguente

ORDINANZA N._R.G._00001164_2023 DEL_09_01_2025 PUBBLICATA_IL_10_01_2025

nella causa civile iscritta al n. 1164 del Ruolo generale degli affari contenziosi dell’anno 2023, avente ad oggetto “Provvedimenti d’urgenza ex art. 700 c.p.c” TRA , C.F. C.F. , C.F. , rappresentati e difesi dagli avv.ti NOME COGNOME ed NOME COGNOME come da procura in atti;

RICORRENTI , C.F. , rappresentato e difeso, come da procura in atti, dall’avv. NOME COGNOME

RESISTENTE , C.F. , rappresentata e difesa, come da procura in atti, dagli avv.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME;

C.F. C.F. C.F. C.F. C.F. ************* Il Giudice, sciogliendo la riserva assunta all’udienza del 10.12.24, OSSERVA QUANTO SEGUE Con ricorso ex art. 700 cpc, gli istanti allegavano:

1) che la ricorrente era proprietaria dell’appartamento sito al secondo piano (terzo fuori terra) del del complesso immobiliare ;

2) che i ricorrenti erano comproprietari dell’appartamento ubicato al terzo piano (quarto fuori terra) della medesima palazzina;

3) che il fabbricato era interessato da copiose infiltrazioni d’acqua, provenienti dal terrazzo di proprietà del resistente , infiltrazioni che stavano danneggiando gravemente entrambi gli appartamenti, il vano scala del ricorrente (in rifacimento), nonché i colonnati ed i balconi esterni condominiali, la cui ristrutturazione era stata appena stata completata;

4) che la provenienza delle infiltrazioni dalla proprietà era stata accertata con esame termografico eseguito dall’Arch. e che la causa delle infiltrazioni era stata invece individuata, con perizia dell’Arch. , nello scolo di acque provenienti dalle fioriere poste, nel terrazzo di proprietà , tra i merli del palazzo e in perdite di acqua dalla tubazione sottotraccia della cucina esterna ubicata sul terrazzo della parte resistente;

5) che le predette infiltrazioni arrecavano un pregiudizio grave ed imminente alle proprietà dei ricorrenti.

Concludevano, pertanto, chiedendo di ordinare ad l’immediata esecuzione delle opere di ripristino funzionali all’eliminazione delle denunciate infiltrazioni, consistenti:

a) nella rimozione di tutte le fioriere esistenti nella terrazza pertinenziale dell’appartamento di sua proprietà, ’innesto dei vasi, assicurandone la totale impermeabilizzazione;

b) nella rimozione della cucina esterna indebitamente allocata nella terrazza in questione e priva di adeguata e legale tubazione di scarico.

Chiedevano, infine, la condanna del resistente al pagamento delle spese di lite, da attribuirsi in favore dei procuratori antistatari, e di fissare, ai sensi dell’art. 669 octies c.p.c., il termine per instaurare il giudizio di merito.

Inizialmente non si costituiva il resistente e, con provvedimento emesso in data 13.4.23, veniva nominato un ctu, che depositava il proprio elaborato peritale in data 5.10.23.

Con ordinanza emessa in data 30.11.23, questo Giudice, rilevato che il ctu evidenziava di non avere potuto rispondere compiutamente ai quesiti, non avendo avuto accesso alla proprietà del resistente, disponeva che le operazioni peritali fossero completate, ordinando al resistente di consentire al ctu l’accesso alla sua proprietà.

In data 22.1.24, si costituiva , il quale eccepiva:

1) la nullità della notifica, in quanto ricevuta dal portiere ed effettuata ad un indirizzo precedente rispetto a quello effettivo di residenza;

2) la sua carenza di legittimazione passiva, in quanto, al momento della proposizione del ricorso, l’istante non era nella disponibilità del bene, condotto in locazione da , circostanza nota agli istanti, poiché chiaramente ammessa nel ricorso.

Conseguentemente, essendo le doglianze relative all’utilizzo della cosa, legittimata passiva era esclusivamente la conduttrice dell’immobile;

3) l’inammissibilità della domanda, per difetto del requisito della residualità previsto dall’art. 700 cpc, poiché doveva essere instaurato un procedimento ex art. 1172 c.c..

Concludeva per il rigetto della domanda, con vittoria delle spese di lite e chiedeva al Tribunale di valutare la sussistenza dei presupposti per ordinare la chiamata in causa della sig.ra o, in via subordinata, di essere autorizzato alla suddetta chiamata in causa.

data 27.2.24, si costituiva , la quale eccepiva l’inammissibilità del ricorso, stante l’insussistenza dei presupposti di cui all’art. 700 cpc, ed, in particolare, del pregiudizio grave ed irreparabile, in considerazione dell’intervallo temporale intercorso tra l’insorgere delle infiltrazioni (iniziate nel 2020, come chiarito dal ctu) e la proposizione del ricorso.

Eccepiva, inoltre, l’inutilizzabilità della ctu nei suoi confronti ed evidenziava che, nel momento in cui iniziava la locazione (dicembre 2015), le fioriere erano già presenti e, nel mese di ottobre dell’anno 2022, lei stessa provvedeva solo a spostare il terreno e le piante in altri vasi, posti in sospensione sulla ringhiera del terrazzo.

Precisava, inoltre, che l’impianto di irrigazione automatico, installato nel 2016, era stato solo saltuariamente utilizzato, in quanto sempre malfunzionante.

Nell’aprile del 2022, inoltre, la signora si trasferiva altrove e, da quel momento, l’impianto di irrigazione non veniva più utilizzato.

Alla luce dell’intervallo temporale trascorso dall’apposizione delle fioriere al verificarsi delle infiltrazioni, la causa del verificarsi delle predette infiltrazioni non poteva essere ricollegata all’acqua proveniente dalle fioriere.

In ordine alla cucina esterna, precisava che la stessa era già presente al momento in cui iniziava la locazione.

Concludeva per il rigetto della domanda cautelare, con condanna dei ricorrenti ex art. 96 cpc e con vittoria delle spese di lite, da attribuirsi ai procuratori antistatari.

Co ordinanza emessa in data 23.4.24, veniva disposta la rinnovazione della ctu ed il nuovo elaborato peritale veniva depositato in data 31.10.24;

in data 10.12.24, il procedimento veniva assunto in riserva per la decisione.

Tanto premesso, la domanda va riqualificata dal Tribunale, essendo un potere-dovere del giudice quello di dare alla domanda, così come proposta, la corretta qualificazione giuridica (Cass. 7467/2020).

Orbene, nel caso di specie, l’azione va riqualificata quale denuncia di danno temuto, ex art. 1172 c.c., avendo gli istanti allegato l’esistenza di in via preliminare, ritenuta la fondatezza delle relative eccezioni del resistente e di , va precisato che la presente ordinanza viene emessa esclusivamente sulla scorta della seconda consulenza espletata, alla quale partecipavano tutte le parti, e senza alcuna valutazione della prima perizia.

Tanto premesso, risulta inequivocabilmente provato, alla luce della documentazione fotografica in atti e delle risultanze della ctu depositata in data 31.10.24, il verificarsi delle infiltrazioni lamentate nel ricorso.

Il ctu, inoltre, ha chiarito che le infiltrazioni sono ancora attive e, solo in alcuni punti, leggermente diminuite, ma tutte continuano a generare danni alle proprietà degli attori.

Ritiene, pertanto questo Giudice che sussistano i presupposti prescritti dall’art. 1172 c.c. per l’accoglimento della domanda, poiché il perdurare delle infiltrazioni può certamente arrecare un danno grave e prossimo alle proprietà dei ricorrenti, come chiaramente indicato dal ctu.

In ordine alle cause delle infiltrazioni, ritiene il Tribunale pienamente condivisibili le conclusioni del ctu, richiamate dal Tribunale, stante la logicità dei criteri seguiti.

Il consulente, in particolare, ha chiarito che le cause delle predette infiltrazioni sono:

1) le perdite idrauliche presenti agli impianti di adduzione e scarico della cucina e della doccia esterna presenti sulla terrazza (che hanno contribuito anche al degrado della pavimentazione della copertura, che determina una diffusa infiltrazione alle soffitte dei piani sottostanti);

2) la presenza di vasi innestati nelle merlature di coronamento della terrazza, infiltrazioni in parte già rimosse con lo spostamento dei vasi;

3) la presenza delle cassette elettriche da cui l’acqua si infiltra;

4) la scarsa impermeabilizzazione della terrazza, su cui vi sono differenti strati di pavimento ed anche un pavimento galleggiante.

il Tribunale che la responsabilità per il verificarsi delle predette infiltrazioni sia imputabile sia al proprietario, sia alla conduttrice dell’immobile, nei termini che saranno di seguito indicati.

Il resistente, infatti, risponde, ex art. 2051 c.c., nella sua qualità di proprietario, in quanto i danni sono stati cagionati da vizi strutturali del bene (pavimenti, ad eccezione di quello galleggiante, vasi e condutture).

I vasi e la cucina, d’altra parte, erano preesistenti alla locazione (circostanza allegata dalla terza chiamata e non contestata dal resistente).

Sono, invece, imputabili alla responsabilità di , solo le infiltrazioni derivanti dall’apposizione della pavimentazione galleggiante (che ha ulteriormente alterato le pendenze), bene di sua proprietà, come dalla stessa riferito all’udienza del 10.12.24.

Non risulta, invece, dagli atti, seppure ad una valutazione sommaria, tipica della presente fase cautelare, che , con il suo utilizzo del terrazzo, abbia contribuito in diverso modo (rispetto all’apposizione del pavimento galleggiante) ad aggravare le infiltrazioni.

viene, pertanto, condannato alla rimozione di tutte le cause delle infiltrazioni, come indicate dal ctu, ad eccezione della pavimentazione galleggiante;

, invece, viene condannata alla rimozione della pavimentazione, non essendovi in atti la prova dell’avvenuta rimozione della predetta pavimentazione (circostanza solo allegata dalla terza chiamata all’udienza del 10.12.24).

All’accoglimento della domanda attorea consegue il rigetto della domanda, proposta dalla terza chiamata, di condanna dei ricorrenti ex art. 96 cpc. Le spese di lite sostenute dai ricorrenti vengono poste, secondo il criterio della soccombenza ed in considerazione delle responsabilità sopra indicate, a carico di nella misura dei ¾ ed a carico di nella misura di ¼. Tali /14 e successive modifiche, applicati in ragione della natura cautelare del procedimento, del valore della lite (fino a 26.000,00 euro) e ridotti del 30%, stante l’assenza di significative questioni in fatto o diritto. Si dispone l’attribuzione in favore dei procuratori di parte ricorrente, dichiaratisi antistatari.

Le spese relative alla seconda ctu vengono poste a carico di e di secondo le percentuali sopra indicate.

Le spese relative alla prima ctu, non opponibile alle parti (in considerazione del difetto di notifica nei confronti di e del fatto che non era stata ancora chiamata in causa) restano a carico della parte ricorrente.

PQM

1) ordina ad l’esecuzione delle opere indicate dal ctu (alla pagina n. 25, in risposta al quesito n. 5, della relazione depositata in data 31.10.24) per la rimozione delle cause delle infiltrazioni, ad eccezione di quelle indicate al punto n. 2) del presente dispositivo;

2) ordina a la rimozione della pavimentazione galleggiante;

3) rigetta la domanda, proposta da , di condanna dei ricorrenti ex art. 96 cpc;

4) fissa, ex art. 669 octies cpc, il termine perentorio di giorni sessanta dalla comunicazione della presente ordinanza per instaurare il giudizio di merito;

5) condanna al pagamento della quota dei ¾ delle spese di lite sostenute dai ricorrenti, che liquida in euro 214,50 per spese ed euro 1.839,06 per compensi, oltre spese generali al 15% dei compensi, iva e cpa, come per legge, con attribuzione in favore degli avv.ti NOME COGNOME ed NOME COGNOME;

6) condanna al pagamento della quota di ¼ delle spese di lite sostenute dai ricorrenti, che liquida in euro 71,50 per spese ed euro 613,02 per ) pone definitivamente le spese relative alla ctu depositata in data 31.10.24, liquidate in separato decreto, a carico di nella misura di ¾ ed a carico di nella misura di ¼;

8) pone definitivamente a carico dei ricorrenti, in solido tra loro, le spese relative alla ctu depositata in data 9.10.23, liquidate in separato decreto.

Si comunichi.

Napoli, 9.1.25

Il Giudice dott.ssa NOME COGNOME