Integrazione correttiva secondo equità di un contratto

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE

in persona del Presidente f.f., giudice dott. all’udienza del 21/01/2022, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti, ha pronunziato ai sensi dell’art. 429 c.p.c. la seguente

SENTENZA n. 1012/2022 pubblicata il 25/01/2022

nella causa civile di primo grado iscritta al n.r.g. 36629/2021

tra

XXX SPA (CF:),

rappresentata e difesa dall’avv.ssa

attrice

contro

YYY SRL (CF:)

rappresentata e difesa dall’avv.ssa convenuta dando lettura del dispositivo appresso trascritto.

Fatto e diritto.

Il presente giudizio è seguito al procedimento sommario per convalida di sfratto iscritto al n°3068/RG.2021, promosso dalla XXX Spa, quale parte locatrice, contro la conduttrice YYY Srl, erroneamente indicata, nella nota di iscrizione a ruolo della causa e nell’intestazione del fascicolo d’ufficio, con la denominazione Kj Art.

Occorre altresì premettere:

• che il suddetto errore non ha ingenerato alcuna incertezza nell’identificazione della parte intimata, regolarmente costituitasi in giudizio e comparsa all’udienza del 16.2.2021;

• che l’intimato sfratto concerne la locazione ad uso non abitativo dell’immobile sito in Roma, censito al NCEU al foglio, part.lla, sub;

• che la locatrice, nell’intimazione di sfratto in data 14.12.2020, a fronte di un canone di locazione contrattuale annuo di €.54.000,00 più iva (€.4.500,00 al mese, più iva), ha lamentato una morosità di €.44.078,66 per mancato pagamento delle mensilità da giugno a dicembre 2020;

• che la difesa dell’intimata si è costituita opponendosi alla convalida dello sfratto e al rilascio, assumendo: di gestire, nei locali condotti in locazione, un’attività di ristorazione, catering e organizzazione di eventi e cerimonie; che la diffusione della pandemia di Covid 19, e le conseguenti restrizioni disposte dai vari DPCM susseguitisi dal marzo 2020, avevano determinato un grave calo di fatturato quando non addirittura il suo azzeramento; che era riuscita ad onorare gli impegni contrattuali fino al maggio 2020; che successivamente, non essendo più in grado di sostenere i costi della locazione, aveva invano chiesto alla locatrice di rinegoziare il canone, riducendolo ad €.3.800,00 mensili, più spese accessorie ed iva; che la locatrice, contravvenendo ai propri obblighi di correttezza e buona fede, si era detta contraria ad ogni rinegoziazione;

• che la difesa della conduttrice ha quindi chiesto a questo giudice, respinta ogni domanda avversaria, di disporre d’ufficio la riduzione dei canoni di locazione in misura non inferiore al 50%, o nella misura ritenuta di giustizia, con decorrenza dal giugno 2020 fino al termine dell’emergenza sanitaria;

• che la difesa della locatrice, all’udienza del 16.2.2021, ha dichiarato la persistenza della morosità e ha chiesto la pronuncia di un’ordinanza di rilascio con riserva delle eccezioni della controparte;

• che questo giudice, con ordinanza in data 8.6.2021, ha disposto in via provvisoria il rilascio dell’immobile alla locatrice, ha fissato la data di esecuzione di detto rilascio al 15.7.2021 e ha disposto il mutamento del rito, da quello sommario a quello locatizio ai sensi dell’art.447 bis c.p.c..

La società conduttrice, con memoria in data 23.6.2021, ha dichiarato di rinunciare all’opposizione ed ha chiesto compensarsi le spese di lite.

Fallita la mediazione, la difesa della locatrice, con memoria integrativa ex art.426 c.p.c. in data 16.9.21, ha lamentato che la controparte, nonostante la rinuncia all’opposizione, né aveva restituito l’immobile né aveva ridotto l’esposizione debitoria, non avendo corrisposto alcuna somma; ha quindi concluso chiedendo pronunciarsi la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice, da condannarsi all’immediato restituzione dell’immobile locato e al pagamento dei canoni scaduti e a scadere fino al rilascio.

La causa è stata istruita con il deposito di documenti e, all’udienza del 21.1.2022, è stata discussa oralmente dal difensore della locatrice, unica parte comparsa (che ancora una volta ha ribadito la mancata restituzione dell’immobile e il mancato pagamento di alcuna somma nelle more del giudizio) ed è stata quindi decisa da questo giudice con lettura del dispositivo appresso trascritto.

Tanto premesso, le domande azionate dalla società locatrice sono risultate fondate, dovendosi considerare:

• che l’intimata non ha negato il mancato pagamento dei canoni indicati dalla locatrice nell’intimazione di sfratto, avendo sostenuto di non essere stata in grado di adempiere non per sua colpa bensì a causa del calo di fatturato provocato dalle restrizioni imposte dalle autorità per fronteggiare la pandemia di Covid 19;

• che a fronte di tale congiuntura negativa, assolutamente imprevedibile e inevitabile, la conduttrice, invocando i principi di solidarietà sociale e di buona fede e correttezza anche nella fase esecutiva del contratto, e fallito ogni tentativo di accordo con la locatrice, ha chiesto a questo Tribunale di disporre una riduzione del 50% del canone di locazione dal giugno 2020 fino al termine dell’attuale situazione emergenziale;

• che notoriamente la giurisprudenza di legittimità ha riconosciuto, entro certi limiti, sulla base dei menzionati principi generali di solidarietà sociale, di buona fede e correttezza anche nella fase esecutiva dei rapporti obbligatori, l’esistenza di un obbligo di cooperazione fra le parti, financo di rinegoziazione di clausole, e un potere del giudice di integrazione del contratto ai sensi dell’art.1374 c.c., precisando tuttavia che tali obblighi delle parti e tale potere del giudice incontrano precisi limiti, desumibili evidentemente dall’art.1372 c.c. (“Il contratto ha forza di legge fra le parti. Non può essere sciolto che per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge”), non potendosi imporre ad una parte obblighi di collaborazione eccedenti il limite dell’apprezzabile sacrificio dei propri interessi (Cass.23069/2018; Cass.17642/2012; Cass.10182/2009; Cass.15669/2007; Cass.264/2006; Cass.5240/2004; Cass.2503/1991) e posto che gli interventi del giudice di integrazione correttiva secondo equità di un contratto debbono essere limitati alle clausole ambigue (Cass.6747/2014; Cass.8577/2002), ai testi contrattuali lacunosi (Cass.1884/1983), ai casi non previsti dalle parti all’atto della stipulazione, da regolamentarsi secondo quella che presumibilmente sarebbe stata la loro comune volontà qualora si fossero rappresentate la situazione venutasi a creare (Cass.3065/1972), atteso che “la conservazione del contratto non può mai comportare una interpretazione sostitutiva della volontà delle parti” (Cass.19493/2018);

• che i suddetti principi, tuttavia, non possono essere invocati nel caso qui in esame, parendo evidente che i termini di rinegoziazione prospettati dalla società conduttrice comporterebbero sicuramente per la società locatrice quell’apprezzabile sacrificio che la menzionata giurisprudenza di legittimità esclude possa esserle imposto e che sicuramente detta parte non avrebbe inteso sopportare se si fosse rappresentata l’attuale congiuntura al momento della stipula del contratto;

• che occorrerà tuttavia considerare che il legislatore, a fronte delle obiettive difficoltà causate dalle chiusure forzate di determinate attività produttive e commerciali e dalle restrizioni ai movimenti delle persone imposte per fronteggiare la pandemia di Covid 19, nella consapevolezza dell’impossibilità di ricorrere ai rimedi codicistici dell’impossibilità e dell’eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione, con l’art.3, comma 6 bis, DL.6/2020 convertito con modificazioni dalla Legge 13/2020 (introdotto dall’art.91 DL.18/2020 convertito dalla Legge 27/2020) ha prescritto che il rispetto delle misure di contenimento emanate per il contenimento della pandemia di Covid 19 debba essere sempre valutato ai fini dell’esclusione della responsabilità del debitore per ritardati adempimenti (“art.3, comma 6 bis : “il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”);

• che tuttavia nel caso in esame non ricorrono i presupposti per l’applicazione del menzionato art.3, comma 6 bis, del DL.6/2020, non potendo ritenersi che la morosità in questione sia totalmente dipesa dalla negativa congiuntura creatasi con la pandemia di Covid 19, posto che la conduttrice non ha documentato le sue asserite difficoltà economiche e, soprattutto, non ha corrisposto alla locatrice alcuna somma dal giugno 2020 ad oggi, pur avendo affermato di essere in grado di corrispondere il 50% del canone contrattuale con decorrenza da detto mese.

L’entità e la reiterazione dei mancati pagamenti, e comunque tutto quanto sopra esposto, dimostrano in modo più che esauriente il grave inadempimento della conduttrice YYY e l’infondatezza delle giustificazioni e delle domande da questa azionate.

Questo giudice ritiene pertanto di dovere:

• dichiarare la risoluzione della locazione per inadempimento grave della società conduttrice;

• condannare la conduttrice a rilasciare in favore del locatore l’immobile locato, libero da persone e cose, e confermare l’ordinanza provvisoria di rilascio in data 8.6.2021;

• condannare la conduttrice a corrispondere alla locatrice:

– €.44.078,66, più iva, per i canoni di locazione dal giugno al dicembre 2020;

– un’indennità di occupazione ex art.1591 c.c. in ragione di €.4.500,00 mensili (pari cioè al canone di locazione contrattuale), naturata e maturanda dal gennaio 2021 al rilascio dell’immobile;

– gli interessi legali sulle suddette somme dalle singole scadenze al saldo;

• condannare la conduttrice alla rifusione delle spese del giudizio in favore della controparte, attesa la soccombenza.

P. Q. M.

Il Tribunale definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione respinta:

DICHIARA

risolto, per inadempimento grave della conduttrice YYY Srl, il contratto di locazione relativo all’immobile sito in Roma,in Via (NCEU, foglio, particella , sub);

CONDANNA

la conduttrice a rilasciare in favore della locatrice XXX SPA l’immobile di cui sopra, libero da persone e cose, confermando l’ordinanza provvisoria di rilascio in data 8.6.2021;

CONDANNA

la conduttrice al pagamento in favore della locatrice:

-di €.44.078,66, più iva, per i canoni di locazione dal giugno al dicembre 2020; -dell’indennità di occupazione ex art.1591 c.c. in ragione di €.4.500,00 mensili, naturata e maturanda dal gennaio 2021 al rilascio dell’immobile;

-degli interessi legali sulle suddette somme dalle singole scadenze al saldo;

CONDANNA

la conduttrice a rimborsare alla locatrice le spese processuali, liquidate in €.545,00 per spese documentate ed in €.4.500,00 per compensi di avvocato per le fasi di studio, di mediazione, introduttiva istruttoria e decisoria, oltre spese generali come da tariffa forense, I.V.A. e C.A.P. come per legge.

Roma, il 24/01/2022.

Il Giudice monocratico