REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA SETTIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice, ha pronunciato la seguente
SENTENZA n. 19484/2018 pubblicata il 11/10/2018
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. promossa da:
CONDOMINIO XXX (C.F.), in persona dell’amministratore pro-tempore, elettivamente domiciliato in Roma presso lo studio dell’Avv. dal quale è rappresentato e difeso come da mandato in atti –
ATTORE
Contro
YYY (C.F.), elettivamente domiciliata in Roma, presso lo studio dell’Avv. dal quale è rappresentata e difesa come da mandato in atti –
CONVENUTA SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI
Con l’atto di citazione notificato in data 14-11-2016 il Condominio XXX ha convenuto YYY nel presente giudizio civile al fine di sentir accertare e dichiarare: “1) che responsabile delle lamentate ed individuate infiltrazioni è, per quanto riguarda la zona del lucernaio e della canna di ventilazione, la proprietaria dell’appartamento cui esso si riferisce, Sig.ra YYY, per esserne essa utilizzatrice esclusiva ed anche a seguito della distruzione della pavimentazione di graniglia, mai ripristinata, di circa mt 2,80 di lunghezza e mt. 1,00 di larghezza, sul terrazzo a copertura lato interni dispari (deducibile tra l’altro, dalla relazione tecnica dell’Ingegner ***, il 25.07.2015 a pag. 1, 7 foto n. 3 e pag. 9 foto n. 7); 2) che il Condominio non è responsabile delle infiltrazioni nella cucina della Sig.ra YYY derivanti da cattiva esecuzione dei lavori di ricostruzione del bocchettone al discendente di scolo delle acque piovane; in particolare della distruzione della pavimentazione in marmette di graniglia 20×20 per circa tre metri quadri, nonché della asportazione/manomissione della guaina di copertura bituminosa a protezione della zona della pavimentazione del sottostante lucernario a servizio dell’appartamento della Signora YYY; 3) che responsabili delle lamentate infiltrazioni sono, per quanto riguarda l’appartamento dell’interno 8 di proprietà del Signor ZZZ, gli utilizzatori esclusivi della terrazza lato ovest. Con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente procedimento e con richiesta di risarcimento dei danni quantificati nelle spese legali e di CTU che il Condominio si è visto obbligato a pagare alla Sig.ra YYY come da ordinanza del Giudice del 12-15/09/2016”. Si è costituita in giudizio YYY rassegnando le seguenti conclusioni: “In via preliminare ed in limine litis, rimettere le parti innanzi al mediatore per l’esperimento del tentativo obbligatorio di conciliazione ai sensi e per gli effetti dell’art. 5 del dlgs 28/2010; rigettare le domande tutte così come ex adverso proposte poiché inammissibili ed improponibili oltrechè infondate in fatto ed in diritto; dichiarare ex art. 2051 cod. civ. la responsabilità del Condominio per il difetto di adeguata custodia della terrazza condominiale, confermando l’ordinanza resa dal tribunale di Roma in via cautelare e condannando in via riconvenzionale lo stesso a risarcire i danni subiti dalla convenuta e quantificato dal CTU nella misura di € 3538,64, IVA inclusa per le opere di ripulitura dell’appartamento di sua proprietà sottostante la terrazza condominiale, oltre il danno non patrimoniale per il mancato pacifico e pieno godimento del proprio appartamento nel tempo con liquidazione a favore della stessa di una somma non inferiore ad € 1.000,00 ex art. 1226 cod. civ., nonché il danno patrimoniale ex art. 1223 cod. civ. per la spesa sostenuta per il pagamento del proprio CTP, Ing. ***, pari ad € 317,20; in via subordinata e nel caso di accoglimento anche parziale della domanda attorea, graduare le colpe ex art. 1227 cod. civ. stabilendo la misura della responsabilità dalla convenuta danneggiata e creditrice in via riconvenzionale; condannare ex art. 96 c.p.c. l’attore al risarcimento dei danni per lite temeraria. Con vittoria di spese e compensi di causa”. Il giudice ha concesso termine di gg. 15 per il deposito di istanza di mediazione ex D. Lgs. n. 28/2010, ha quindi concesso i termini di cui all’art. 183 VI comma c.p.c., ha disposto e raccolto l’interrogatorio libero delle parti, ha rinviato la causa all’udienza del 15-6-2018 di precisazione delle conclusioni ed in tale ultima udienza si è riservato per la sentenza in stesura, concessi alle parti i termini massimi (60+20 gg.) di cui all’art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e di successive repliche.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
L’art. 1117 c.c. indica tra le parti comuni dell’edificio i tetti ed i lastrici solari di copertura. L’art. 1126 c.c. disciplina i lastrici solari non di uso comune ma di uso esclusivo, stabilendo che coloro che hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni, essendo i restanti due terzi della spesa posti dalla norma a carico dei condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Ai fini dell’applicazione della norma di cui all’art. 1126 c.c. è necessario che concorrino entrambi i presupposti della funzione di copertura e dell’uso esclusivo del lastrico o porzione di lastrico. Il fatto che il lastrico solare funga da copertura ad una sola parte dello stabile, non è di per sè sufficiente per l’applicazione dell’art. 1226 c.c. (così Cass. Sent. n. 6889 del 20-3-2009). L’art. 1226 c.c. non specifica la natura reale o personale dell’uso esclusivo, essendo l’ambito applicativo della norma incentrato sul concetto di “utilitas”, da intendersi come mera potenzialità d’uso o facoltà d’uso, per il condomino o per i condomini utenti rispetto ad altri condomini non utenti, prescindendo dalla natura condominiale o privata del lastrico solare (sul punto Cass. Sent. n. 2988 del 12-3-1993 e Trib. Roma sezione V Sent. n. 6 del 2-1-2012). I poteri deliberativi dell’assemblea condominiale restano circoscritti alle decisioni concernenti la riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico solare, inscindibilmente connessi con la sua funzione di copertura dell’edificio o di parte di esso (es.: solaio e/o guaine impermeabilizzanti), mentre restano a carico dei condomini che siano fruitori esclusivi delle utilità fornite dal lastrico solare le spese di riparazione e manutenzione di quegli altri elementi costruttivi e manufatti (es. ringhiere e simili ripari) che servono non già alla copertura dell’edificio, ma a soddisfare altre utilità del lastrico o di quella parte di esso di uso esclusivo (così: Cass. Civ. Sez. II Sent. n. 10602 del 5-11-1990). In caso di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla porzione di lastrico solare di copertura dell’edificio di uso esclusivo, che siano dipendenti da rotture o guasti di solaio, massetto, pendenze, pavimentazione, usura o vetustà di guaine impermeabilizzanti, usura o rottura dei tubi di raccolta e canalizzazione degli scoli, sussiste la concorrente responsabilità del condominio e dell’utilizzatore esclusivo della porzione di lastrico, mentre per il riparto delle relative spese di riparazione e/o di rifacimento dei suddetti elementi si applica la norma di cui all’art. 1226 c.c.. Nel caso in oggetto di giudizio la consulenza tecnica d’ufficio disposta dal giudice del tribunale di Roma Sez. VII, nel procedimento R.G. n., allegata in atti, redatta dall’Arch. ***, ha permesso di accertare l’esistenza di pregresse infiltrazioni nell’immobile di YYY, nonché ha fatto emergere la presenza di un lucernario costituito da riquadri in vetrocemento e di una canna a sezione circolare che sfocia sul terrazzo o lastrico di copertura, avendo termine nel lucernaio stesso, al posto di un riquadro in vetromattone, nonché l’esistenza di una botola sottostante a servizio esclusivo dell’unità immobiliare della convenuta YYY. Il suddetto CTU ha anche accertato che la canna risulta sigillata con materiale resinoso così come risulta uno strato di resina grigia apposto sul lucernaio e pavimentazione in marmette cementizie per una superficie di 4,41 mq.. Il CTU ha quindi asserito che la causa principale delle pregresse infiltrazioni d’acqua nell’appartamento di YYY è l’evidente stato di carenza manutentiva in cui versa la terrazza Ovest del fabbricato che, unita alla vetustà della stessa, non è più in grado di garantire la perfetta funzione di protezione ed impermeabilizzazione, suggerendo il CTU come intervento necessario e risolutivo il completo rifacimento per manutenzione ordinaria dell’intera pavimentazione e sottofondo della terrazza comune soprastante l’appartamento di YYY, senza circoscrivere l’intervento alla sola zona Ovest del lastrico di copertura dell’edificio. Di conseguenza, in applicazione dei principi di diritto e di esegesi giurisprudenziale in premessa esposti, va riconosciuta la concorrente responsabilità del condominio attore nel presente giudizio in ordine ai fenomeni infiltrativi nell’appartamento di YYY, tenuto conto dello stato di carente manutenzione ed impermeabilizzazione nonché di vetustà riscontrato sul lastrico dicopertra dell’edificio dal CTU Arch. ***. Per quanto concerne la spesa di rifacimento o riparazione o impermeabilizzazione o sostituzione del lucernaio in vetrocemento e della canna a sezione circolare, questa dovrà essere sostenuta, invece, esclusivamente da YYY, essendo il lucernario e la canna in questione oggettivamente strutture o manufatti discontinui rispetto al solaio ed al terrazzo di copertura dell’edificio, avendo la peculiare funzione di offrire utilità di luce ed aria al solo immobile di YYY. Poiché dalla CTU redatta dall’Arch. *** può dedursi come concausa delle infiltrazioni anche la condizione oggettiva e lo stato descritto dal CTU del lucernario e della canna e della botola, YYY va ritenuta corresponsabile al 50% per i danni da infiltrazione manifestatisi nel proprio immobile, in applicazione dell’art. 1227 c.c.. In definitiva, stante comunque la corresponsabilità del condominio in riferimento al rifacimento complessivo dell’impermeabilizzazione, pendenze, massetti e pavimentazione dell’ intera terrazza di copertura dell’edificio, senza distinzioni tra lato Ovest ed altri lati o punti cardinali, va mantenuto l’esito del procedimento cautelare R.G. n., incluso il regime delle spese, sussistendo la necessità evidenziata dal CTU di un intervento sull’intera terrazza comune, dovendosi applicare, per la relativa spesa, il criterio di cui all’art. 1226 c.c. rispetto a tutti i condomini sottostanti l’intero lastrico di copertura dell’edificio, salvo diversa unanime volontà dell’assemblea condominiale. Quanto alle sole spese di rifacimento, sostituzione, impermeabilizzazione a regola d’arte del lucernario e della canna a sezione circolare a servizio esclusivo dell’immobile di YYY, le stesse dovranno essere sostenute esclusivamente da quest’ultima. Quanto al risarcimento del danno spettante a YYY per i fenomeni infiltrativi causati sia dalla condizione del lastrico solare di coperture che da quella del lucernario e della canna a sezione circolare a servizio esclusivo dell’immobile di YYY , va liquidata in questa sede ed in via equitativa ex artt. 1226/2056 c.c. la somma complessiva ed onnicomprensiva di ogni accessorio all’attualità di € 2000,00, tenuto conto della documentazione anche fotografica in atti sui danni, della CTU redatta dall’Arch. ***, dei notori costi di materiali e mano d’opera per i ripristini interni incluso spostamento di mobilia e pulizia, nonché della decurtazione della percentuale di corresponsabilità attribuita a YYY per i danni da infiltrazioni dedotti in lite. Stante la corresponsabilità delle parti in causa sopra evidenziata e la reciproca soccombenza si reputano sussistenti i motivi per la compensazione delle spese del presente giudizio.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: accerta e dichiara la corresponsabilità del Condominio XXX e di YYY per i danni da infiltrazioni nell’immobile di YYY. Accerta e dichiara YYY tenuta a sostenere ed a pagare in proprio le spese di rifacimento, riparazione, sostituzione, impermeabilizzazione del lucernario e della canna a sezione circolare esistenti sul lastrico di copertura quali strutture o manufatti a servizio esclusivo dell’immobile di proprietà di YYY. Condanna il Condominio XXX, in persona dell’amministratore pro-tempore, al pagamento in favore di YYY della somma di € 2000,00 oltre interessi legali dalla data della presente sentenza fino al dì del soddisfo effettivo. Spese compensate. Roma, 10 ottobre 2018
Il Giudice
La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di
Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.
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