Non è configurabile la nullità del contratto di locazione a uso diverso da abitazione per l’assenza o il difetto del requisito causale, ove il bene concesso in godimento venga ritenuto inidoneo all’uso pattuito in ragione dell’impossibilità di ottenere i provvedimenti o i titoli amministrativi, autorizzativi o abilitativi, per l’esercizio dell’attività imprenditoriale dedotta in contratto. n. 11964 del 16/05/2013; n. 20796 del 20/08/2018; n. 17557 del 21/08/2020); Nel diverso caso, in cui il bene concesso in godimento non risulti utilizzabile per il mancato ottenimento dei titoli amministrativi abilitativi, occorre piuttosto ragionare sul piano dei reciproci obblighi contrattualmente assunti dalle parti e, conseguentemente, sul terreno delle responsabilità dell’una o dell’altra parte per l’inadempimento delle obbligazioni contratte.
Non è configurabile la nullità del contratto di locazione a uso diverso da abitazione per l’assenza o il difetto del requisito causale, ove il bene concesso in godimento venga ritenuto inidoneo all’uso pattuito in ragione dell’impossibilità di ottenere i provvedimenti o i titoli amministrativi, autorizzativi o abilitativi, per l’esercizio dell’attività imprenditoriale dedotta in contratto.
La nullità del contratto per difetto di causa può essere ravvisata nei soli casi in cui l’ordinamento proibisce in modo espresso e diretto un determinato uso del bene concesso in locazione, attraverso un intervento legislativo che incida in modo immediato e mirato sulla conformazione giuridica del diritto di proprietà del locatore (cfr. Cass. n. 11964 del 16/05/2013; n. 20796 del 20/08/2018; n. 17557 del 21/08/2020);
Nel diverso caso, in cui il bene concesso in godimento non risulti utilizzabile per il mancato ottenimento dei titoli amministrativi abilitativi, occorre piuttosto ragionare sul piano dei reciproci obblighi contrattualmente assunti dalle parti e, conseguentemente, sul terreno delle responsabilità dell’una o dell’altra parte per l’inadempimento delle obbligazioni contratte.
Il locatore è chiamato a rispondere del mancato conseguimento dei titoli amministrativi e/o abilitativi per l’esercizio dell’attività dedotta in contratto esclusivamente nel caso in cui abbia espressamente assunto l’impegno di conseguire detti titoli, ovvero nel (solo) caso in cui il conseguimento di tali titoli debba ritenersi totalmente e definitivamente impossibile in ragione delle caratteristiche intrinseche del bene concesso in godimento (Cass. n. 13651 del 16/06/2014; n. 26907 del 19/12/2014; n. 666 del 18/01/2016; n. 15377 del 26/07/2016; n. 20796 del 2018, cit.; n. 17557 del 2020).
Ne consegue che, ove i titoli abilitativi di carattere amministrativo siano conseguibili attraverso il compimento di talune opere di modificazione o di trasformazione del bene, e il locatore non abbia espressamente assunto l’impegno di compiere tali opere, le stesse saranno totalmente a carico del conduttore che ne assume l’onere, non potendo chiamarne a rispondere il locatore.
Ai sensi dell’articolo 1578 c.c., il conduttore ha diritto a chiedere la risoluzione del contratto, o la riduzione del corrispettivo, là dove la cosa locata sia affetta da vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, mentre il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati dai vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.
Corte di Cassazione, Sezione Terza Civile, Ordinanza n. 19388 del 7 luglio 2023
La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di
Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.
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