In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, ogni pattuizione avente ad oggetto non l’aggiornamento del corrispettivo ai sensi dell’art. 32 L. 392/78 ma veri e propri aumenti del canone deve ritenersi nulla ex. art. 79 c. 1.
Si è posto in rilievo che il comma 1 del citato art. 79 sanziona di nullità un’ampia gamma di pattuizioni, comprensiva di quelle volte a limitare la durata legale del contratto, ad attribuire al locatore altro vantaggio in contrasto con le disposizioni delle legge sull’equo canone.
Mentre al 2° comma è dettata una specifica disciplina circa i modi e i tempi per far valere la nullità, con riferimento alle sole pattuizioni dalle quali consegua la corresponsione di somme di denaro, tra le quali sono ovviamente comprese le pattuizioni aventi ad oggetto la determinazione del canone in difformità da quanto previsto dalla legge.
Traendosene, quale corollario, che il diritto a non erogare somma in misura eccedente il canone legalmente dovuto sorge al momento della conclusione del contratto; persiste durante tutto il corso del rapporto; può essere fatto valere, in virtù di espressa previsione legislativa, dopo la riconsegna dell’immobile locato, entro il termine di decadenza di sei mesi.
Se il diritto in esame può essere fatto valere dopo la riconsegna dell’immobile, non è sostenibile, si è osservato, che di esso possa disporre il conduttore in corso di rapporto, accettando aumenti non dovuti.
La validità di una rinunzia espressa o tacita del medesimo ad avvalersi del diritto a non subire aumenti non dovuti, eventualmente intervenuta in corso di rapporto, appare inconciliabile, si è posto in rilievo, con la facoltà attribuita al conduttore di ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile.
E’ pertanto la riconsegna dell’immobile (con la conseguente cessazione del rapporto di fatto tra il conduttore e la cosa locata) ad individuare, per espressa scelta del legislatore, il momento dal quale il diritto alla ripetizione di quanto indebitamente pagato può essere fatto valere dal conduttore liberamente, e cioè senza la remora che il locatore possa agire in ritorsione nei suoi confronti.
A tale stregua, la ragione del divieto risultante dal combinato disposto di cui agli art. 32 e 79 L. loc. è da ravvisarsi nell’esigenza di evitare veri e propri aumenti del canone, con aggiramento della norma che consente alle parti la libera determinazione del canone iniziale mentre nel corso del rapporto ne ammette solo l’aggiornamento, che è volto a neutralizzare l’incidenza della perdita del potere di acquisto della moneta.
Oltre che nell’interesse ad evitare altresì remore all’esercizio del diritto, per timore di ritorsioni durante il rapporto locatizio.
Cassazione Civile, Terza Sezione, Sentenza n. 8410 dell’11 aprile 2006
La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di
Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.
Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?
Prenota un appuntamento.
La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.
Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.
Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.
Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.