N. R.G. 739 2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D’APPELLO DI ANCONA
SEZIONE PRIMA Riunita in camera di consiglio con l’intervento dei sigg.
magistrati Dott. NOME COGNOME Presidente Dott. NOME COGNOME Consigliere Avv. NOME COGNOME Giudice NOME Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZAN. 907_2024_- N._R.G._00000739_2020 DEL_10_06_2024 PUBBLICATA_IL_10_06_2024
Nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 739 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell’anno 2020, posta in decisione all’udienza del 27 febbraio 2024 e promossa con l’Avv. COGNOME APPELLANTE CONTRO con l’Avv. COGNOME
APPELLATO – APPELLANTE INCIDENTALE CONTRO Sentenza del Tribunale di Pesaro n.104/2020 del 10/02/2020
RAGIONI DI FATTO
E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
a citato per sentire accogliere le seguenti conclusioni:
Accertare e dichiarare il diritto dell’istante ad acquistare per sé e/o per persone fisiche o giuridiche e quote da indicare, l’immobile, sito in Pesaro , oggetto della causa e pronunciare, ai sensi e per gli effetti dell’art. 2932 cod. civ., una sentenza di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto di compravendita a causa dell’inadempimento della sig.ra e che produca gli effetti del contratto non concluso trasferendo così all’attore e/o per persona o persone fisiche o giuridiche e quote da indicare la proprietà del citato immobile, unitamente a tutti i connessi diritti, accessori, accessioni e pertinenze, con conseguente trasferimento dell’immobile. In subordine:
Condannare la Sig.ra al risarcimento di tutti i danni patrimoniali e non subiti dall’attore e determinare gli stessi con una somma ritenuta di giustizia con rivalutazione monetaria e interessi dal giorno della domanda al saldo, rimborso contributo unificato.
” La convenuta si è costituita chiedendo il rigetto delle avverse domande.
Il Tribunale ha così deciso:
Rigetta integralmente le domande avanzate da parte attrice Sig. Condanna il Sig. a rifondere, in favore della Sig.ra le spese del presente procedimento, che liquida in complessivi €.
7.795,00 oltre spese generali, Iva e Cpa.
Ha interposto appello si è costituita resistendo proponendo appello incidentale subordinato.
Primo motivo:
Nullita’ della sentenza affetta dal vizio di ultra petita per violazione art. 112 c.p.c. – sussistenza dei presupposti ex lege dell’art. 2932 c.c.
Secondo motivo:
la mancata allegazione nel preliminare non inficia la validità del contratto- dichiarazione del venditore – onere della parte venditrice I motivi, connessi, possono esaminarsi congiuntamente.
Si duole l’appellante che, a fronte di una domanda di accertamento del diritto del sig. concludere il contratto definitivo di compravendita e quindi dell’inadempimento della sig.ra COGNOME si è espresso relativamente alla documentazione sulla regolarità urbanistica dell’immobile, eccezione, però, mai sollevata dalle parti.
Il Giudicante, precisa l’appellante, non solo non ha adeguatamente tenuto conto della dichiarazione relativa alla regolarità urbanistica dell’immobile espressamente resa sia nel contratto preliminare che nella successiva scrittura integrativa del medesimo da parte della promittente venditrice, con riserva di produrre la documentazione necessaria in sede di stipula del definitivo, ma nemmeno ha dato atto del fatto che il preliminare non prevede alcun obbligo di allegazione della documentazione urbanistica.
’aver fondato la decisione su una eccezione non sollevata dalle parti, violerebbe dunque, il principio di cui all’art. 112 c.p.c. ed oltretutto era onere del venditore procurare la documentazione in esame.
Le due doglianze non hanno fondamento;
è principio consolidato e pacifico in giurisprudenza che “in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita su di un immobile, è preclusa al giudice la possibilità di disporre il trasferimento coattivo della proprietà (o di altri diritti reali) in assenza della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia o degli altri titoli abilitanti previsti dalla legge, trattandosi di condizione dell’azione, la cui mancanza è rilevabile d’ufficio” Cass. 22-10-2021, n. 29581 ex multis). Pertanto, correttamente il Tribunale ha preso atto della impossibilità di emanare sentenza ex art. 2923 c.c. in difetto di quanto necessario a disporre il trasferimento della proprietà, ed a prescindere dall’eccezione di parte, non necessaria a tal fine.
Terzo motivo:
L’inadempimento della parte promittente venditrice per la mancata stipula del contratto definitivo è provato per tabulas e per testi.
Quarto motivo:
Sulla revoca della procura a vendere irrevocabile- assenza di giusta causa.
Anche questi motivi sono connessi e possono delibarsi congiuntamente.
Secondo l’appellante, l’inadempimento della sarebbe provato sia per tabulas (atti pubblici firmati innanzi al Notaio), che per testimone, lo stesso Notaio innanzi al quale sono stati sottoscritti gli atti e al cospetto del quale la sig.ra è personalmente comparsa.
Da tali prove emergerebbe che, la ha ricevuto la caparra ed il saldo del prezzo in data 01.09.2005 per un totale di 160.000 euro, non ha consegnato l’immobile al momento del versamento del saldo il 01.09.2005, come previsto nella integrazione contratto preliminare in cui si conveniva che “il possesso di quanto promesso in vendita verrà effettuato al saldo prezzo”, ha revocato la procura speciale al sig. senza giusta causa, né diversamente risulta dagli atti di causa o è stato provato o eccepito da controparte.
Nota questa Corte, che la sottoscrizione della quietanza di (preteso) saldo del prezzo è stata disconosciuta dalla senza che il abbia proposto verificazione:
il documento è quindi privo di ogni valenza probatoria.
Il Notaio non ha assolutamente dichiarato di aver constatato il pagamento delle somme indicate nella (disconosciuta) quietanza, al contrario ha affermato che neppure la ha vista sottoscrivere, e non ha assistito a nessun pagamento.
Quanto alla revoca della procura a vendere rilasciata al momento della sottoscrizione del preliminare (nel 2005) e nel quale era fissato il termine essenziale per il rogito il 31.12.2008, è intervenuta in data.09.2016, circa otto anni dopo la scadenza del termine, nella perdurante inerzia del promissario acquirente, ciò che rende l’atto ampiamente legittimo.
Quinto motivo:
Nullità della sentenza-impossibilità di individuare la ratio decidendi – motivazione apparente – mancato fondamento normativo e giurisprudenziale e sua mancata indicazione.
Il motivo è del tutto infondato:
non solo il primo giudice ha adeguatamente motivato, citando autorevoli e precisi precedenti giurisprudenziali, ma pur a fronte del carattere assorbente del rilievo della mancanza della documentazione urbanistica necessaria al trasferimento della proprietà, ha comunque confutato in fatto le allegazioni dell’attore – appellante.
In definitiva l’appello deve rigettarsi, ogni altra doglianza assorbita, con condanna alle spese dell’appellante, liquidate in dispositivo sulla scorta dei valori medi dei parametri di cui al Dm 127 del 2022, al proposito, in considerazione del fatto che è ammessa al gratuito patrocinio, la rifusione, ex art. 133 DPR n. 115/2002, delle spese processuali va disposta a favore dell’Erario, tenendo presente l’intero importo delle spese e non quello dimidiato liquidato al difensore della parte ammessa al patrocinio ex art. 130 DPR n. 115/2002 (ex multis Cass.22017 del 2018) Al rigetto dell’appello consegue accertamento della sussistenza dell’obbligo a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, a norma dell’art. 13 comma 1 quater DPR 115/ 2002 come modificato dall’ articolo 1, comma 17 Legge 24 dicembre 2012, n. 228.
Il rigetto dell’appello principale, infine, rende inutile l’esame dell’appello incidentale condizionato.
La Corte d’Appello di Ancona, definitivamente pronunciando sull’impugnazione proposta da nei confronti di così provvede:
rigetta l’appello, condanna alle spese l’appellante, liquidandole in favore dell’Erario, in euro 3.966,00, oltre 15% sg cassa ed iva di legge.
Accertala sussistenza dell’obbligo a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, a norma dell’art. 13 comma 1 quater DPR 115/ 2002 come modificato dall’ articolo 1, comma 17 Legge 24 dicembre 2012, n. 228.
Ancona così deciso nella camera di consiglio del 28 maggio 2024 IL CONSIGLIERE REL.
Avv. NOME COGNOME Giudice Ausiliario Relatore IL PRESIDENTE Dott.
NOME COGNOME
La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di
Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.
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