Mediazione immobiliare: quando la provvigione è dovuta?

R.G. n. 1406/2024

CORTE D’APPELLO DI VENEZIA Prima Sezione Civile R.G. 1406/2024

Verbale di udienza Oggi 6 marzo 2025 ad ore 12:15 avanti alla Corte d’Appello di Venezia,

composta dai seguenti magistrati:

dott.ssa NOME COGNOME dott. NOME COGNOME Consigliere rel. dott. NOME COGNOME Consigliere con l’assistenza del cancelliere NOME COGNOME sono comparsi:

– per l’appellante l’avv. COGNOME e l’avv. NOME COGNOME in sostituzione dell’avv. NOME COGNOME

– per gli appellati l’avv. NOME COGNOME;

Le suddette parti così hanno concluso:

per l’appellante:

via preliminare:

ritenere e dichiarare l’ammissibilità dell’appello, anche ai sensi degli art. 342 e 348 bis c.p.c., sussistendone tutti i presupposti di legge;

in INDIRIZZO

accogliere l’appello;

per l’effetto dichiarare nulla, annullare o comunque riformare e/o revocare ed in ogni caso privare di efficacia le sentenza n. 1237/2024 datata 09/07/2024, in pari data depositata con qualsiasi statuizione per tutti i motivi esposti in parte narrative, che devono considerarsi ed intendersi come specifiche conclusioni;

sempre per l’effetto:

dichiarare nullo, annullare e comunque riformare e/o revocare ed in ogni caso privare di efficacia il decreto ingiuntivo n. 1668/2023 ;

in via subordinata:

comunque dichiarare nullo, annullare e comunque riformare e/o revocare ed in ogni caso privare di efficacia il decreto ingiuntivo n. 1668/2023 e ridurre la provvigione dovuta dal sig. alla nella somma pari ad Euro 15.450,00 oltre I.V.A. (ovvero Euro 18.849,00) per i motivi esposti in parte narrativa;

in ogni caso:

con vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio, oltre spese generali, C.P.A. ed I.V.A., come per legge.

Per l’appellata:

Contrariis reiectis:

dichiarare l’inammissibilità e/o manifesta infondatezza ex artt. 342 e 348-bis c.p.c. dell’appello proposto dal sig. rigettare integralmente anche nel merito il gravame proposto dal sig. perché inammissibile nonché infondato in fatto e in diritto e, per l’effetto, confermare la sentenza n. 1237/2024 del Tribunale di Padova, R.G. n. 5356/2023;

in via subordinata, nel denegato caso di mancata conferma della sentenza di I grado, condannarsi , stante il lavoro svolto ed il risultato ottenuto dalla grazie al quale le parti hanno concluso il contratto dell’11.3.22, cfr. doc. n. 04 di I grado, determinarsi, anche ai sensi dell’art. 1756 c.c., il compenso dovuto all’esponente.

Ciò in via equitativa o mediante CTU, come da richiesta formulata in I grado in memoria n. 2 ex art. 171-ter c.p.c. dell’11 gennaio 2024.

Il tutto con vittoria di spese e competenze oltre accessori di legge (anche) del presente giudizio.

La Corte invita le parti a discutere la causa.

Le parti discutono brevemente riportandosi al contenuto nelle rispettive note conclusive.

La Corte, esaurita la discussione, si ritira in Camera di Consiglio ad ore 12:30.

Alle ore 15:00, la Corte rientra in aula e, dato atto che nessuno è presente, pronuncia la sentenza ex

art. 281 sexies c.p.c. di seguito allegata, come parte integrante del presente verbale e che viene contestualmente pubblicata.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE D’APPELLO DI VENEZIA Prima Sezione Civile composta da:

dott.ssa NOME COGNOME Presidente dott. NOME COGNOME Consigliere rel. dott. NOME COGNOME Consigliere ha pronunciato la presente

SENTENZA N._386_2025_- N._R.G._00001406_2024 DEL_06_03_2025 PUBBLICATA_IL_06_03_2025

nella causa civile promossa in appello con atto di citazione da (c.f. ), difeso dagli avv.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME domiciliato a Padova presso lo studio del primo difensore (appellante) nei confronti di con sede in Padova (c.f. e p. iva n. ), in persona del legale rappresentante pro tempore difeso dall’avv. NOME COGNOME e domiciliato in Padova presso lo studio del difensore (appellata)

MOTIVI DELLA DECISIONE

si opponeva al decreto n. 1668/2023, con cui il Tribunale di Padova gli ingiungeva di pagare la somma di Euro 21.960 (iva compresa) a titolo di C.F. per la mediazione nella conclusione di preliminare di compravendita immobiliare.

Il 21 febbraio 2022, sottoscriveva, con l’assistenza di una prima proposta di acquisto, per il prezzo di Euro 530.000, di un appartamento collocato in fabbricato che Palazzo RAGIONE_SOCIALE si accingeva a costruire.

Il 23 febbraio 2022, prometteva a il pagamento della provvigione Euro 18.000 “al momento dell’avvenuta conoscenza dell’accettazione della suddetta proposta di acquisto”.

La proposta era revocata, dichiarando il promissario di non essere disponibile “ad acquistare a quel prezzo con il rischio di non poter usufruire del primo piano accatastato come vano tecnico” (pag. 4 dell’atto di citazione in opposizione).

Il 3 marzo 2022, firmava una seconda proposta di acquisto del medesimo appartamento per il prezzo di Euro 505.000.

RAGIONE_SOCIALE formulava controproposta per il prezzo di Euro 515.000, la quale era accettata da L’11 agosto 2022 RAGIONE_SOCIALE comunicava al data di inizio dei lavori (22 agosto 2022).

L’accordo era consensualmente risolto con scrittura privata del 29 maggio 2023, con cui s’impegnava a corrispondere a RAGIONE_SOCIALE la somma di Euro 5.000 a titolo di rimborso spese.

emetteva fattura e chiedeva il pagamento della provvigione di Euro 18.000.

L’opponente sosteneva che l’accordo raggiunto non era un preliminare, ma doveva “ritenersi quale accordo preparatorio del successivo negozio, che avrebbe dovuto assumere natura di vero e proprio contratto preliminare, che non è stato sottoscritto, stante il mancato rispetto del concordato termine di consegna, essenziale per l’opponente e stante la non corrispondenza delle planimetrie originarie allo stato dell’arte”, sicché non era sorto il diritto alla provvigione.

prove orali, con sentenza n. 1237/2024, depositata il 9 luglio 2024, il Tribunale di Padova rigettava l’opposizione, condannando l’opponente a rifondere all’opposta le spese processuali.

Il giudice così motivava:

“ occorre verificare se quanto sottoscritto tra le parti determini un vincolo giuridico suscettibile di esecuzione specifica ex art 2932 c.c. Sussiste nel documento del 11.3.2024 una regolamentazione delle clausole ove, tra le altre, era fissata anche la data del contratto definitivo.

In tale documento è chiaramente evincibile la volontà delle parti di un accordo contrattuale.

Ulteriore dimostrazione della presenza di una volontà delle parti di ritenere concluso un accordo contrattuale si può evincere dalla testimonianza resa dal teste che ha dichiarato:

‘parte acquirente in tal caso chiese l’emissione di polizza fideiussoria bancaria anziché assicurativa a garanzia della caparra che sarebbe stata incassata alla sottoscrizione del preliminare notarile;

noi abbiamo fatto emettere la polizza bancaria in concomitanza della data fissata avanti al notaio;

adr:

le planimetrie da progetto dell’immobile di cui al documento 4 che mi si rammostra sono state consegnate alla parte acquirente e sono le medesime che erano state inviate anche al notaio per l’atto notarile.

Le planimetrie di progetto allegate al permesso di costruire sono le medesime di quelle che avevamo inviato anche al notaio per il preliminare.

Per la polizza fideiussoria era necessario anche l’inoltre delle planimetrie’.

Appare sul punto particolarmente significativo il fatto che il si sia messo in contatto con il venditore ed abbia risolto il contratto del 11.3.2022 ”.

Con atto di citazione notificato il 28 agosto 2024, proponeva appello, formulando i seguenti motivi:

1) il giudice aveva errato nel qualificare la proposta di acquisto, dalla quale non era scaturito un vincolo giuridico suscettibile di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. (la proposta doveva qualificarsi quale per violazione dell’art. 6, 1° co., d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, in quanto non era stato concluso per atto pubblico o scrittura privata autenticata;

3) la provvigione non ammontava ad Euro 18.000 oltre iva, bensì ad Euro 15.450 oltre iva, avendo riconosciuto che era stata concordata nella misura del 3% del prezzo.

L’appellante chiedeva che, in totale riforma dell’impugnata sentenza, fossero revocato il decreto ingiuntivo e, in subordine, che la provvigione fosse ridotta ad Euro 18.849, iva compresa.

Si costituiva in giudizio chiedendo che l’appello fosse rigettato.

L’appellata affermava che:

– l’accordo fosse un preliminare, poiché “le parti si erano espressamente obbligate ad addivenire alla stipula del definitivo entro 12 mesi dalla data di inizio lavori ed avevano espressamente qualificato tale atto quale preliminare”;

– l’art. 6 del d.lgs. n. 122/2005 non trovasse applicazione “poiché non si tratta di un immobile da costruire, ma da recuperare/ristrutturare stante il cambio di destinazione”;

– la domanda di riduzione della provvigione fosse inammissibile poiché formulata per la prima volta con l’atto di citazione in appello, e comunque la provvigione era stata pattuita in Euro 18.000.

Con ordinanza del 17 gennaio 2025 era parzialmente accolta l’istanza di sospensione della provvisoria esecutorietà dell’impugnata sentenza.

Le conclusioni erano precisate mediante il deposito di note scritte e la causa è stata oggi discussa ai sensi dell’art. 281 sexies c.p.c. 1. Il primo motivo d’impugnazione non è fondato.

Come evidenziato dal Tribunale, l’accordo raggiunto con l’accettazione della controproposta dell’11 marzo 2022 già configurava un preliminare di compravendita.

Gli elementi essenziali della vendita erano già tutti presenti e non venne manifestata la volontà di considerare la proposta accettata quale “preliminare di preliminare”.

l’appellante che non fossero indicati i dati catastali dell’immobile.

Ciò non esclude, tuttavia, che il bene, oggetto di compravendita, non ancora esistente (e perciò privo di accatastamento), fosse individuato.

L’appartamento doveva essere realizzato in INDIRIZZOPd) e l’unità abitativa promessa in vendita, indicata con il numero 4, era descritta nelle planimetrie allegate.

Molteplici sono gli elementi che depongono nel senso che l’intenzione delle parti fosse di considerare già concluso l’affare.

Era compiuta la dazione di Euro 5.000 al momento dell’accettazione della proposta e prevista ulteriore dazione di Euro 95.000 a titolo di caparra entro il 31 marzo 2022 “con l’avvenuta conoscenza, da parte del proponente, dell’accettazione della presente proposta di acquisto, che costituirà quindi contratto preliminare con diritto da parte dell’agenzia immobiliare alla provvigione dovuta” (clausola 3, lettera b).

Il saldo del prezzo sarebbe stato corrisposto “alla sottoscrizione del rogito notarile di compravendita” e la consegna dell’immobile sarebbe avvenuta “entro 12 mesi dalla data di inizio dei lavori”.

Il proponente aggiungeva alla proposta una “nota”, in cui si legge che “entro la data del preliminare dovranno essere concordate le modifiche extracapitolato e le modifiche discusse con l’architetto inerenti alla planimetria di progetto (vedi allegati Pt P1)”.

Con ciò, non negava il precedente intendimento, dichiarato nella clausola sopradetta, di considerare la proposta accettata come “contratto preliminare”.

Del resto, le “modifiche extracapitolato” non attenevano ad elementi essenziali del negozio e l’accordo sulla loro consistenza non assumeva valore condizionante l’efficacia dell’impegno di acquisto, come si comprende dall’immediata corresponsione dell’acconto di Euro 5.000 e della caparra confirmatoria di Euro 95.000 (da compiersi, per l’appunto, subito dopo l’accettazione della proposta).

può perciò sostenersi che la proposta accettata costituiva una mera puntuazione o un preliminare di preliminare, da cui scaturiva il solo vincolo a non interrompere l’ulteriore trattativa, finalizzata a pervenire alla definizione dell’operazione.

Che lo stesso proponente considerasse l’affare concluso con l’accettazione della proposta accettata se ne ha conferma nella dichiarazione scritta del 23 febbraio 2022, con la quale prometteva a il pagamento della provvigione “al momento dell’avvenuta conoscenza dell’accettazione della suddetta proposta di acquisto”.

E’ vero che tale dichiarazione si riferiva alla proposta del 21 febbraio 2022, ma è altrettanto vero che la seconda proposta differiva dalla prima esclusivamente per l’indicazione del prezzo offerto (anche nella prima proposta era presente la “nota” sopra detta).

Deve allora ritenersi che le parti intendessero l’affare già concluso, mentre l’ulteriore preliminare (predisposto dal notaio e che le parti avrebbero dovuto sottoscrivere il 27 febbraio 2023 [doc. 7 fasc. primo grado opposta], ma che non venne firmato) rappresentava la rinnovazione dell’atto in forma di scrittura privata autentica, necessaria per la trascrizione dell’atto.

2.

Anche il secondo motivo d’impugnazione non è condivisibile.

L’immobile era senz’altro da costruire poiché l’appartamento promesso in vendita non era esistente al momento della proposta di acquisto.

Non è perciò possibile discorrere di mera ristrutturazione.

Il fabbricato era esistente, ma non anche il bene promesso in vendita, ossia l’appartamento.

Il cambio di destinazione del fabbricato rappresentava la condizione per compiere il radicale intervento edilizio, che per l’appunto consisteva nella realizzazione di unità abitative fino ad allora inesistenti.

Trovava perciò applicazione il d.lgs. n. 122/2005 e di ciò le parti ed anche l’agente immobiliare erano consapevoli, come si evince dal preliminare predisposto dal notaio , di cui già s’è detto (doc. 7 fasc. primo grado opposta).

, la nullità del contratto non fu fatta valere dal promissario acquirente, tanto che egli si accordò per la risoluzione del contratto:

fatto di per sé incompatibile con la volontà di avvalersi della nullità.

L’invalidità per difetto di forma di cui all’art. 6, 1° co., d.lgs. n. 122/2005 è nullità relativa e non assoluta, in quanto prevista a protezione dell’esclusivo interesse del promissario acquirente (nullità di protezione è quella sancita espressamente dall’art. 2 e, a maggiore ragione, deve intendersi nullità di protezione quella che discende dalla violazione dell’art. 6, che disciplina forma e contenuto del contratto preliminare).

non intese avvalersene.

Il contratto fu risolto con scrittura del 29 maggio 2023, dopo che il promissario acquirente contestò al promittente venditore il mancato rispetto del termine di consegna dell’appartamento (v. mail 11 maggio 2023 di :

doc. 25 fasc. appellante).

Lo stesso promissario acquirente s’impegnò a corrispondere alla promittente venditrice la somma di Euro 5.000 a titolo di rimborso spese (v. doc. 26 fasc. appellante).

Dunque, non avendo il promissario eccepito al promittente venditore la nullità dell’accordo ed anzi avendo implicitamente ad essa rinunciato il 29 maggio 2023, accordandosi per la risoluzione consensuale, il diritto alla provvigione, venuto in essere con la conclusione dell’affare, non era caducato dalla cessazione del vincolo negoziale.

3.

Il terzo motivo d’impugnazione merita invece accoglimento.

La doglianza circa l’ammontare della provvigione, sostanziandosi nella parziale contestazione della sussistenza del diritto esercitato in giudizio da controparte, non costituisce un’eccezione in senso stretto e non è soggetta a decadenza.

Pertanto, essa può essere formulata, per la prima volta, con l’atto di citazione che introduce la causa di appello.

aveva riconosciuto, costituendosi nel giudizio di opposizione, che.

8 della comparsa di costituzione si legge:

“Nel caso che ci occupa, la percentuale applicata dalla pari al 3% del prezzo di acquisto, era ben nota al sig. ”).

Del resto, la prova che fosse pattuita una provvigione maggiore non sussiste.

L’impegno scritto del 23 febbraio 2022 si riferiva alla prima proposta di acquisto, che non portò alla conclusione del contratto;

l’impegno non venne ripetuto né prima né dopo la seconda proposta, cui seguì la conclusione dell’affare.

Quindi, la provvigione dovuto è di Euro 15.450 (3% di Euro 515.000), oltre iva al 22%.

4. In conclusione, in parziale riforma dell’impugnata sentenza, il decreto ingiuntivo dev’essere revocato, ma contestualmente dev’essere condannato a pagare a la somma di Euro 18.849,00, iva compresa.

Sul predetto debito capitale sono inoltre dovuti gli interessi al saggio legale dal 7 luglio 2023, data di costituzione in mora, avvenuta con la notificazione del decreto ingiuntivo (la “diffida” di cui al doc. 7 fasc. monitorio, comunicata il 10 maggio 2023, non era idonea a costituire in mora il debitore, essendo precedente all’emissione della fattura, avvenuta il 23 maggio 2023, e non riportando l’indicazione della somma di denaro che si chiedeva in pagamento) al saldo.

Il parziale accoglimento dell’appello comporta una nuova regolamentazione delle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio, che devono essere per un quarto compensate e per i rimanenti tre quarti rifuse all’appellata dall’appellante, prevalentemente soccombente.

Le spese processuali sono liquidate per l’intero, quanto al primo grado, conformemente alla liquidazione già compiuta dal Tribunale e, quanto al presente grado di appello, applicando i parametri medi di cui al d.m. n. 147/2022 per le cause di valore compreso tra Euro 5.201 ed Euro 26.000, ed escludendo un compenso per la fase istruttoria che non si è tenuta.

Corte di Appello di Venezia, prima sezione civile, definitivamente decidendo l’appello civile n. 1406/2024 r.g.a. promosso con atto di citazione da (appellante) nei confronti di (appellata), ogni contraria domanda ed eccezione disattesa, così ha deciso:

1) in parziale accoglimento dell’appello e in parziale riforma dell’impugnata sentenza n. 1237/2024 del Tribunale di Padova, revoca il decreto ingiuntivo n. 1668/2023 emesso dal predetto Tribunale e condanna a pagare a la somma di Euro 18.849,00 iva compresa, oltre agli interessi al saggio legale dal 7 luglio 2023 al saldo;

2) rigetta nel resto l’appello;

3) condanna l’appellante a rifondere all’appellata tre quarti delle spese processuali che liquida nell’intero, per il primo grado di giudizio, in Euro 5.077 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa come per legge, e che liquida sempre nell’intero, per il presente grado, in complessivi euro 3.966,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa nella misura di legge;

compensa le spese di entrambi i gradi di giudizio per il quarto rimanente.

Venezia, 6 marzo 2025 Il Presidente (dott.ssa NOME COGNOME Il Consigliere est. (dott. NOME COGNOME