REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERNI
SEZIONE UNICA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. ha pronunciato la seguente
SENTENZA n. 875/2018 pubblicata il 23/10/2018
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. promossa da:
XXX (C.F.), YYY (C.F.), ZZZ (C.F.), HHH (C.F.), con il patrocinio dell’avv., elettivamente domiciliato in AMELIA presso il difensore
ATTORI contro
ZZZ (C.F.), WWW (C.F. ), QQQ (C.F. ), PPP (C.F.), con il patrocinio dell’avv. e dell’avv. Indirizzo Telematico, elettivamente domiciliato in AMELIA presso il difensore
CONVENUTI
OGGETTO: inadempimento e risarcimento danni.
CONCLUSIONI: all’udienza del 7.6.18 i procuratori delle parti concludevano come da verbale, da intendersi in questa sede integralmente richiamato e trascritto.
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato i sig.ri XXX, HHH, ZZZ e YYY convenivano in giudizio dinanzi l’intestato Tribunale i sig.ri ZZZ, PPP, WWW e QQQ chiedendone la condanna al risarcimento dei danni subiti e rispettivamente quantificati in € 44.000,00 per mancato percepimento dei canoni di locazione dal mese di luglio 2012 al mese di aprile 2014, € 28.528,68 oltre iva a titolo di rimborso spese sostenute da essi istanti nonché € 10.584,00 quale risarcimento del danno derivante dalla riduzione del valore commerciale degli immobili, con vittoria di spese e competenze del giudizio. A sostegno della domanda deducevano; che con atto a rogito Notaio di Terni del 16.02.2010, essi istanti acquistavano dalla società “*** S.p.A.” diritti relativi alla porzione di fabbricato ad uso commerciale, in corso di costruzione, posta al piano seminterrato, con annessa corte di pertinenza esclusiva, sita in Amelia, , distinta al Catasto Fabbricati del predetto Comune al foglio, particella, sub.; che in relazione a detto immobile, i sigg. XXX e YYY sono titolari del diritto di usufrutto generale vitalizio con diritto di reciproco accrescimento mentre i di loro figli, ZZZ e HHH, vantano il diritto di nuda proprietà in parti eguali ed indivise tra di essi; che successivamente all’acquisto appena citato, il suddetto locale veniva accatastato e diviso in due unità immobiliari, entrambe aventi destinazione commerciale; che lo stabile condominiale di cui al predetto immobile, già dopo pochi mesi dall’acquisto effettuato dagli odierni istanti, denotava gravi vizi e difetti, tanto nelle parti condominiali quanto in quella di proprietà esclusiva dei sigg. XXX ZZZ HHH; che in ragione di ciò, dopo aver definito in via stragiudiziale il contenzioso sorto con l’impresa costruttrice del fabbricato de quo, gli istanti, con scrittura privata del 08.03.2012 addivenivano ad un accordo transattivo con gli altri proprietari delle unità immobiliari facenti parte del condominio; che in virtù di detta transazione, sottoscritta dai sigg. XXX ZZZ HHH e YYY, da un lato, e dai sigg. ZZZ, WWW, QQQ e PPP, dall’altro, i firmatari dell’accordo riconoscevano e stabilivano che: – “i sig.ri ZZZ, WWW, QQQ e PPP, preso atto delle richieste dei sig.ri XXX ZZZ HHH e YYY e rilevata l’effettiva esistenza dei vizi e difetti da questi denunciati e dei problemi di infiltrazioni idriche del fabbricato nonché dell’esigenza di intervenire con la massima urgenza per l’eliminazione dei vizi e difetti e delle cause delle infiltrazioni dichiarano di voler intervenire quanto prima per la risoluzione dei problemi di infiltrazione idrica e degli altri vizi che arrecano danni alle parti comuni, all’unità XXX ZZZ HHH – YYY ed alle loro unità di proprietà…”; che entro 20 giorni dalla firma dell’accordo, avrebbero indetto la prima assemblea di condominio al fine di procedere “all’approvazione dell’esecuzione di tutti i lavori straordinari di eliminazione di vizi e difetti che sono causa delle infiltrazioni idriche a danno dell’unità XXX ZZZ HHH – YYY, oltre che dei lavori necessari per la bonifica dello stabile sia per le parti comuni che per le porzioni di loro proprietà esclusiva e per l’esecuzione delle altre opere urgenti…”; che “i sig.ri ZZZ, WWW, QQQ e PPP e XXX ZZZ HHH – YYY, si impegnano ad approvare il progetto ed il computo dei lavori e ad assegnare il relativo appalto all’impresa che l’assemblea del Condominio sceglierà, con relativa delibera, entro 40 gg. dalla prima assemblea di cui sopra e, quindi, entro gg. 60 dalla firma del presente atto…”; che successivamente l’assemblea del costituito Condominio ***, nella seduta del 14.06.2012, sceglieva la ditta *** come impresa cui affidare l’effettuazione degli interventi de quibus; che in seguito, sebbene con notevoli ritardi, non imputabili ad essi istanti, nella successiva assemblea del 21.12.2012 il Condominio *** deliberava che “i lavori approvati dovranno iniziare entro il 15.01.2013… e terminare entro il 10.02.2013”; che malgrado gli accordi e le deliberazioni intercorsi ed i tempi ristretti entro i quali le opere di cui trattasi avrebbero dovuto essere effettuate, né il Condominio *** né tanto meno i sigg. ZZZ, WWW, QQQ e PPP, hanno ottemperato agli obblighi assunti nei confronti dei sig. XXX ZZZ HHH – YYY, omettendo di portare a compimento le opere necessarie per ovviare alle problematiche afferenti l’immobile degli istanti e le parti comuni dell’edificio; che in conseguenza di tale inspiegabile ed illegittimo ritardo essi istanti subivano un notevole pregiudizio economico, avendo perduto la possibilità di locare il proprio immobile, per fini commerciali, per tutti i mesi successivi alla scadenza entro la quale il Condominio avrebbe dovuto deliberare ed far eseguire i lavori; che inoltre, al fine di ovviare alle problematiche di cui trattasi, gli attori si sono fatti carico dell’effettuazione di tutti quei lavori che gli istanti avrebbero potuto svolgere, all’intero dei locali, non condominiali, al fine di ridurre i gravi problemi la cui risoluzione non può comunque prescindere dall’esecuzione delle opere cui anche gli odierni convenuti sono tenuti, in virtù dell’accordo transattivo del marzo 2012, lavori questi che, inevitabilmente, hanno determinato una riduzione di superficie delle unità immobiliari dei sigg. XXX ZZZ HHH – YYY, con pregiudizio non solo per coloro degli attori che sono nudi proprietari degli immobili, ma anche dei sigg. XXX e YYY, i quali si vedranno costretti a concedere in locazione i locali ad un canone inferiore rispetto a quello che avrebbero potuto pretendere se le superfici fossero rimaste quelle originarie; che peraltro, preso atto dell’inerzia dei convenuti e degli intollerabili ritardi nell’effettuazione dei lavori da parte dell’impresa scelta dal Condominio, vani essendo risultati i solleciti, nel febbraio 2013, i sigg. XXX e YYY, al fine di addivenire ad un bonario componimento della controversia, hanno anche attivato la procedura di mediazione di fronte all’Organismo di Mediazione Forense di Terni; che in tale procedura nessuno dei convenuti, né il Condominio *** di Amelia si costituiva, omettendo addirittura di giustificare tale propria mancata adesione alla mediazione, la quale ha quindi avuto esito negativo. Si costituivano in giudizio i convenuti che instavano per il rigetto della domanda siccome infondata in fatto e diritto; in particolare deducevano la carenza di legittimazione passiva dei convenuti per essere gli inadempimenti di cui alla domanda attorea imputabili al Condominio Via ***, il tutto con vittoria di spese e competenze del giudizio.
Quindi la causa, espletata la trattazione nel corso della quale veniva acquisita idonea documentazione, assunta prova testimoniale ed espletata consulenza tecnica d’ufficio, sulle conclusioni formulate all’udienza del 7.6.18 la causa era riservata per la decisione, previa concessione dei termini ex art. 190 c.p.c..
La domanda avanzata nell’interesse di parte attrice non è fondata e deve essere, pertanto, rigettata per le ragioni in motivazione.
Ed invero la domanda attorea ha ad oggetto l’accertamento dell’inadempimento dell’accordo transattivo del 8.3.2012 in virtù del quale le odierne parti in causa rilevata in premessa l’effettiva sussistenza dei vizi e difetti denunciati e delle infiltrazioni idriche nonché dell’esigenza di intervenire con la massima urgenza si impegnavano ad intervenire quanto prima per la risoluzione di tali problemi impegnandosi preliminarmente alla costituzione del Condominio Via *** in Amelia, ad approvare il relativo regolamento, ad indire l’assemblea e ad approvare l’esecuzione di tutti i lavori straordinari di eliminazione dei vizi e difetti causa delle infiltrazioni oltre che dei lavori necessari per la bonifica dello stabile e delle parti comuni.
Orbene, ad avviso del giudicante, deve rilevarsi che detto accordo transattivo vada qualificato in termini di negozio di mero accertamento in cui le parti preso atto dell’esistenza delle problematiche riscontrate nell’immobile si impegnano tramite un accordo programmatico alla costituzione del condominio all’indizione dell’assemblea nonchè all’adozione di tutte le delibere necessarie. In tal senso appare decisiva, anche alla luce dei canoni interpretativi di cui all’art. 1362 e ss. la terminologia usata dalle parti ed in particolare l’avere testualmente indicato tutta l’attività da compiersi in una sorta di procedimentalizzazione della stessa; deve notarsi, pertanto, l’assenza delle reciproche concessioni e rinunce che costituiscono la causa tipica del contratto di transazione ex art. 1965 c.c..
Afferma al riguardo la consolidata giurisprudenza di legittimità che “A differenza della transazione, che postula una reciprocità di concessioni tra le parti in modo che ciascuna di esse subisca un sacrificio, e della rinuncia, che postula l’esistenza di un diritto acquisito e la volontà abdicativa volta a dismettere il diritto medesimo, il negozio di accertamento ha la funzione di fissare il contenuto di un rapporto giuridico preesistente con effetto preclusivo di ogni ulteriore contestazione al riguardo; esso non costituisce fonte autonoma degli effetti giuridici da esso previsti, ma rende definitivo ed immutabile situazioni effettuali già in stato di obiettiva incertezza, vincolando le parti ad attribuire al rapporto precedente gli effetti che risultano dall’accertamento, e precludendo loro ogni pretesa, ragione od Azione in contrasto con esso” (ex multis Cass. 161/1983, 2634/82, 6001/81, 2976/80, 1427/80).
Dunque non costituendo detta transazione fonte autonoma di obbligazioni, in quanto negozio di accertamento con effetto programmatico, non piò ravvisarsi alcun inadempimento dello stesso. Del resto deve giungersi ad analoghe conclusioni in considerazione della circostanza fattuale, allegata dai convenuti, che non v’è inadempimento laddove il condominio risulta costituito, l’assemblea convocata e risultano altresì assunte delibere aventi ad oggetto le problematiche riscontrate.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
Per quanto concerne le spese della consulenza tecnica d’ufficio, nella misura liquidata nel corso del giudizio, le stesse vanno poste a carico solidale delle parti attesa l’oggettiva presenza delle infiltrazioni e delle problematiche imputabili anche alle parti comuni.
P.Q.M.
Il Tribunale di Terni in persona del giudice dr., definitivamente pronunciando sulla domanda in epigrafe, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così provvede:
1) RIGETTA la domanda avanzata nell’interesse di parte attrice;
2) CONDANNA parte attrice al pagamento in favore dei convenuti delle spese del giudizio che si liquidano in € 2.480,00 per compenso, oltre spese generali ed accessori di legge;
3) PONE le spese occorse per l’espletamento della ctu, nella misura liquidata nel corso del giudizio, a definitivo carico solidale delle parti.
Terni, 23 ottobre 2018
Il Giudice
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Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.
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