Preliminare di vendita o come vendita di cosa futura

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di COSENZA
SEZIONE PRIMA CIVILE

Il Tribunale di Cosenza, Sezione Prima Civile, in composizione monocratica, in persona della dott.ssa, ha pronunciato la seguente

SENTENZA n. 2141/2022 pubblicata il 19/12/2022

nella causa civile iscritta al n. 2536 del R.G.A.C. dell’anno 2017, trattenuta in decisione all’udienza del 09.11.2021, con assegnazione dei termini ex artt. 281-quinquies e 190 c.p.c., rimessa al giudice per la decisione in data 14.2.2022, vertente

TRA

XXX, C.F. e YYY, C.F.

ATTORI

E

IMMOBILIARE “ZZZ” SRL, in persona del lrpt KKK P.IVA e JJJ

CONVENUTI CONTUMACI

Oggetto: risoluzione per inadempimento di preliminare di vendita e risarcimento dei danni.

Conclusioni: come in atti.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con atto di citazione del 2 maggio 2017, i coniugi YYY-XXX convenivano innanzi al Tribunale di Cosenza la società Immobiliare “ZZZ” s.r.l., in persona del suo legale rappresentante pro-tempore sig. KKK, nonché l’arch. JJJ, in qualità di costruttore.

A sostegno della domanda, gli attori deducevano di aver sottoscritto con l’arch. JJJ, il 24.05.2010, contratto di prenotazione di vendita di una villetta unifamiliare con giardino, in consegna entro 24 mesi, da realizzare all’interno di un complesso residenziale sito in Rende, loc. –, al prezzo di € 150.000,00, oltre IVA al 10% “o 4% se previsto dalla legge 1° casa”. In quella data, gli attori corrispondevano all’arch. JJJ, che nella scrittura di prenotazione di vendita si qualificava quale costruttore ed enunciava di avere in corso di progettazione il complesso residenziale, la somma di € 10.000,00, mediante due assegni, a lui intestati, a titolo di caparra confirmatoria.

Alla data del 14.06.2011, veniva aperta dalla Immobiliare ZZZ srl una fideiussione per la somma di euro 10.000,00 a garanzia per il versamento di euro 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e di euro 10.000,00 quale primo anticipo dei lavori, valida per un anno.

Il 15 successivo, gli attori riferiscono di aver poi stipulato con la società Immobiliare “ZZZ” s.r.l. un compromesso di vendita avente ad oggetto la predetta unità immobiliare, descritta come “una delle 7 ville monofamiliari a schiera nel lotto 4 del sub comparto CRC/04” ed individuata come da planimetria allegata.

Alla data del 21.06.2011, il sig. YYY versava all’arch. JJJ, con due distinti assegni, la somma di € 10.650,00 (con due assegni, rispettivamente di euro 10.400,00 e di euro 250,00, intestati sempre all’Arch. JJJ) ed il 29 successivo l’ulteriore somma di € 10.400,00 sempre mediante assegno intestato all’Arch. JJJ.

Ciò nonostante, vane sarebbero state le reiterate richieste rivolte ai convenuti dai coniugi YYY- XXX, volte ad ottenere l’adempimento del contratto o la restituzione delle somme già versate, complessivamente pari ad € 31.050,00, dal momento che l’immobile oggetto di prenotazione e preliminare di vendita non sarebbe mai stato loro consegnato.

Dall’inadempimento dei convenuti sarebbero derivati gravi pregiudizi per gli attori.

In particolare, a loro dire, la mancata consegna dell’immobile avrebbe comportato enormi disagi organizzativi ed economici per il ménage familiare che, al contrario, si sarebbero notevolmente ridotti a seguito del trasferimento della residenza familiare nel comune di Rende, equidistante dai luoghi di lavoro di entrambi i coniugi.

In ogni caso, il pregiudizio più grave sarebbe consistito nella sottratta disponibilità, ovvero – per utilizzare l’espressione utilizzata dagli stessi attori nell’atto di citazione – nel “blocco” del denaro versato ai convenuti che, pertanto, avrebbe impedito di pensare all’acquisto di altra abitazione.

Tali ragioni hanno spinto gli attori ad adire l’intestata autorità giudiziaria al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia l’On.le Tribunale adito, [..] 1) accertare e dichiarare il grave inadempimento della Immobiliare ZZZ s.r.l., in persona del suo amministratore unico, rappr.te legale pro-tempore e dell’arch. JJJ, alle obbligazioni derivanti dagli atti sottoscritti, ovvero dalla prenotazione di vendita e dal preliminare di vendita per l’immobile descritto in premessa, conseguentemente dichiarare la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1453 c.c. 2) condannare i predetti convenuti in solido al risarcimento dei danni patiti e per come saranno ritenuti di giustizia; 3) condannare i convenuti in solido alla restituzione in favore degli attori di tutte le somme versate con l’aggiunta di interessi e di rivalutazione monetaria; 4) condannare i convenuti in solido alla restituzione in favore degli attori della somma di € 20.000,00 quale caparra confirmatoria versata”. La causa è stata iscritta al numero di ruolo 2536/2017 R.G.

Con ordinanza del 26.7.2019, questo Giudice, ritenuta regolare la notifica dell’atto di citazione nei confronti del JJJ per l’udienza del 5.4.2018 e rilevato che parte attrice aveva provveduto alla rinnovazione della notifica nei confronti della Immobiliare convenuta e dichiarata la contumacia dei convenuti Immobiliare ZZZ s.r.l. e JJJ, concedeva alle parti i termini di cui all’art. 183, co. 6, c.p.c. e, successivamente, letta la memoria ex art. 183, co. 6, n. 2 c.p.c. depositata da parte attrice, con ordinanza del 7 gennaio 2020, ammetteva la prova per testi con il teste ***, ivi articolata e che veniva espletata dinanzi al GOT delegato all’udienza del 16.12.2020.

La causa veniva trattenuta in decisione all’udienza cartolare del 09.11.2021, con concessione dei termini di cui all’art. 190 c.p.c.

Gli attori depositavano comparsa conclusionale, con la quale insistevano per l’accoglimento delle medesime richieste.

Preliminarmente, occorre rilevare d’ufficio il difetto di legittimazione attiva della sig.ra XXX, alla stregua di quanto emerso dagli atti di causa (ex multis, Corte appello, Firenze, sez. III, 22/12/2021, n. 24599), spettando al giudice verificare la coincidenza del soggetto che esercita l’azione o vi resiste, con quello cui la legge riconosce il potere di agire e contraddire in ordine al rapporto giuridico dedotto in lite.

A tal proposito, si evidenzia che le Sezioni Unite, con la pronuncia n. 2951 del 16 febbraio 2016, in ordine al concetto della legittimatio ad causam hanno evocato il “diritto all’azione” costituzionalmente sancito nell’art. 24 e nella cui cornice si iscrive l’istituto richiamato.

La giurisprudenza l’ha variamente qualificata come condizione dell’azione o presupposto processuale (Cass. n. 14177/2011), inteso come diritto potestativo ad ottenere dal giudice una decisione di merito, favorevole o sfavorevole, mediante la deduzione di fatti in astratto idonei a fondare il diritto azionato, secondo la prospettazione della parte e prescindendo dalla effettiva titolarità del medesimo rapporto dalla quale la legittimatio ad causam è concettualmente distinta (Cass., sez. un., n.1912/2012 e Cass. n. 23568/2011). In sostanza, essa individua il soggetto che, con riferimento al diritto che assume leso, può pretendere per sé il provvedimento di tutela giurisdizionale domandato nei confronti di colui che è stato chiamato in giudizio.

Tale condizione non sussiste nel caso di specie in capo alla sig.ra XXX, la quale non è qualificabile quale parte dell’accordo negoziale di cui domanda la risoluzione per inadempimento.

Difatti, sebbene non sia stato prodotto in giudizio estratto dell’atto di matrimonio o altro atto idoneo a dimostrare l’allegata relazione familiare sussistente tra gli attori, nell’intestazione dell’atto introduttivo del presente giudizio, gli attori stessi hanno dichiarato di essere “coniugi in regime di separazione dei beni”, con la logica conseguenza che ciascuno di essi – alla stregua dell’assetto patrimoniale asseritamente scelto – conserva la titolarità esclusiva dei beni acquistati individualmente prima e dopo il matrimonio.

Dalla documentazione versata in atti dagli stessi attori è emerso che unico legittimato ad agire in giudizio è il sig. YYY, di fatto il solo ad essere stato indicato quale parte acquirente tanto nella scrittura privata di prenotazione di vendita, tanto nel compromesso di vendita del bene per cui è causa. A riprova di ciò, si evidenzia che dette scritture recano in calce esclusivamente la sottoscrizione del sig. YYY, oltre a quelle di JJJ e KKK (ved. all. n. 2 e 3 del fascicolo di parte attrice), mentre la sig.ra XXX non è ivi neppure menzionata, né viene dato atto della circostanza che il sig. YYY sia coniugato ed in quale regime.

Anche nell’atto di fideiussione stipulato a garanzia delle obbligazioni assunte dalla Immobiliare ZZZ s.r.l., ancora una volta, è sempre e solo il sig. YYY ad essere indicato quale parte beneficiaria dell’atto ed a sottoscrivere lo stesso (ved. all. n. 6 del fascicolo di parte attrice).

Ora, è pur vero che vi è in atti copia dell’assegno bancario n., tratto sulla Banca Popolare del Mezzogiorno, di € 5.000,00, intestato a JJJ, a firma della sig.ra Luisa XXX, ma ciò non è sufficiente a dotare la stessa della legittimazione attiva a domandare la risoluzione di un accordo negoziale rispetto al quale si atteggia quale soggetto terzo.

In quest’ottica, il pagamento effettuato della sig.ra XXX in favore del sig. JJJ, attiene – al più – ai rapporti interni che intercorrono tra la stessa ed il sig. YYY, ma non è certamente idoneo né a derogare all’assetto patrimoniale della separazione dei beni, né al principio di relatività secondo il quale il contratto produce effetti solo tra le parti. Conseguentemente, legittimato ad agire per la risoluzione del preliminare di vendita è solo il promissario acquirente, nella specie, il sig. YYY. Nei confronti della sig.ra XXX, si impone invece una pronuncia in rito, in via preliminare, con la quale deve essere dichiarato il suo difetto di legittimazione ad agire.

Ciò posto, la domanda di risoluzione per inadempimento spiegata dal sig. YYY merita di trovare accoglimento.

Sebbene la contumacia dei convenuti non vale a rendere non contestati i fatti allegati da parte attrice, né altera la ripartizione degli oneri probatori (Cass., sez. un., 3 giugno 2015 n. 11377), dalla documentazione versata in atti risulta che, in data 24.05.2010, il sig. YYY ha sottoscritto con il costruttore, arch. JJJ, un contratto di prenotazione di vendita avente ad oggetto una villetta con giardino, di circa 300 mq, facente parte di un complesso residenziale, sito in Rende, loc. Surdo – c.da Linze, in corso di progettazione ed, all’uopo, ha versato la somma di € 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria (ved. all. n. 2) Tale importo è stato corrisposto mediante due assegni di € 5.000,00 cadauno, entrambi intestati al sig. JJJ: il primo tratto su Poste Italiane, avente n. 5452713620-03, a firma del sig. YYY; l’altro, tratto sulla Banca Popolare del Mezzogiorno, n. 0026704241-05, a firma della sig.ra Luisa XXX (ved. all. n. 3 del fascicolo di parte attrice).

Il prezzo complessivo della villetta è stato concordato in € 150.000,00, oltre IVA.

Detto accordo prevedeva l’inizio dei lavori entro sei mesi dalla sua sottoscrizione e la consegna dell’immobile nei 24 mesi successivi.

Alla data del 14.06.2011, veniva sottoscritta dalla Società Immobiliare “ZZZ” s.r.l., in persona dell’amministratore KKK, atto di fideiussione in favore del sig. YYY, a garanzia del versamento della somma di euro 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e della ulteriore somma di euro 10.000,00 quale primo anticipo lavori, valida per un anno, a garanzia dei casi in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi (ved. all. n. 6 del fascicolo di parte attrice).

E difatti, il 15 giugno 2011 il Sig. YYY sottoscriveva con la Immobiliare “ZZZ” srl, in persona del legale rappresentante p.t. KKK, una scrittura privata da qualificare quale preliminare di vendita, intitolato appunto “compromesso di vendita” avente ad oggetto l’acquisto della villetta monofamiliare sopra detta al costo complessivo di ero 150.000,00 oltre Iva prevista per legge da corrispondere “1. Alla firma della prenotazione di vendita specificamente € 10.000,00 2. In corso di costruzione e per stato di avanzamento lavori: € 10.000,00 + IVA alle fondazioni € 10.000,00 + IVA al primo solaio di calpestio € 10.000,00 + IVA copertura e tompagnatura € 10.000,00 + IVA tramezzatura € 10.000,00 + IVA cappotto esterno € 10.000,00 + IVA intonaci interni € 10.000,00 + IVA infissi esterni € 10.000,00 + IVA impianti idrico ed elettrico (intendendo solo tubazioni ed insilaggio cavi). Detti stati di avanzamento lavori saranno prelevati quali acconto sul mutuo che si andrà a stipulare con un istituto di primaria importanza nazionale ….La restante somma € 60.000,00 oltre IVA alla consegna definitiva dei lavori per un totale complessivo di € 150.000,00 oltre IVA prevista dalla legge, da corrispondere nei modi che la legge consente. Come richiesto dalla parte acquirente, si specifica che, in occasione della consegna dell’immobile, la vendita sarà effettuata a favore delle parte acquirente o delle persone che la stessa si riserva di nominare nel momento della stipula dell’atto notarile. Tutte le somme che la arte acquirente andrà a corrispondere alla Parte Venditrice saranno garantite da polizza fideiussoria assicurativa come previsto dal D.L. 20 giugno 2005 n. 122. Il costo che la parte veditrice sosterrà per tale adempienza sarà rimborsato dalla parte acquirente alla consegna della suddetta polizza…” (ved. all. n. 4 del fascicolo di parte attrice).

Il successivo 21.06.2011, il sig. YYY intestava e consegnava a JJJ due assegni bancari a lui intestati, entrambi tratti sull’istituto Poste Italiane, rispettivamente dell’importo di € 10.400,00 l’assegno n. 5452713646-03 e di € 250,00, l’assegno n. 5452713653-10, cifra quest’ultima pari al costo della polizza fideiussoria risultante dalla medesima polizza (ved. all.ti n. 6 e n. 7 del fascicolo di parte attrice). Il 29 successivo, l’attore versava altresì all’arch. JJJ l’ulteriore somma di € 10.400,00, mediante assegno bancario n. 5452713661-05 a lui intestato (ved. all. n. 8 del fascicolo di parte attrice); ciò nonostante, utilizzando la medesima espressione impiegata nell’atto di citazione, “JJJ e KKK non consegneranno mai l’immobile prenotato e oggetto di scrittura, nonostante le somme versate” (ved. pag. 3 dell’atto di citazione).

Ebbene, per prima cosa occorre individuare la corretta qualificazione giuridica della scrittura privata del 15.06.2011, ovvero se essa integri gli estremi del preliminare di vendita, piuttosto che quelli di vendita di cosa futura, derivandone conseguenze differenti in ordine alla disciplina ad essa applicabile. A tal proposito, si evidenzia che la giurisprudenza di legittimità (Cassazione civile, sez. III, 22/10/2010, n. 21739) ha affermato che la qualificazione del contratto come preliminare di vendita o come vendita di cosa futura deve essere desunta dal contenuto delle obbligazioni assunte dall’alienante. In particolare, se il venditore assume su di sé la responsabilità della venuta a esistenza del bene in vista del contratto definitivo – come accaduto nel caso di specie – la vendita dovrà essere inquadrata nell’ambito del contratto preliminare di vendita. In caso contrario, l’impegno del venditore di trasferire la proprietà dell’immobile da costruire, in assenza di ulteriori obblighi assunti per garantire l’esistenza della cosa, dovrà essere inquadrato nella vendita di cosa futura.

La differente qualificazione deve ritenersi rilevante in ragione della diversità di disciplina ove la cosa non venga a esistenza, oltre a ciò che concerne la responsabilità dell’alienante. Nel contratto preliminare di vendita di immobile da costruire, la mancata venuta a esistenza del bene costituisce un inadempimento contrattuale addebitabile all’alienante che, come si è visto, è obbligato ad adoperarsi affinché il bene venga a esistenza.

Nell’ipotesi di vendita di cosa futura, invece, se l’immobile non viene costruito, il contratto dovrà essere dichiarato nullo per impossibilità originaria dell’oggetto, salvo il caso in cui le parti abbiano voluto stipulare un contratto aleatorio, ponendo in capo all’acquirente l’alea dell’acquisto del bene (art. 1472, c. 2 c.c.).

Nel caso di specie – premesso che nell’atto di citazione gli attori parlano di “mancata consegna dell’immobile”, non specificando mai se lo stesso, al di là del mancato adempimento del preliminare di vendita, sia venuto ad esistenza o meno – andando ad indagare la reale volontà dei contraenti mediante l’impiego dei criteri di interpretazione fissati dagli artt. 1362 c.c. e ss. e tenendo conto della valenza ermeneutica del dato letterale della scrittura privata versata in atti, contenente l’impiego di formule tipiche della promessa di vendita e dando altresì rilievo al senso risultante dall’insieme di tutte le clausole contrattuali (stabilendo le parti all’art. 2 del compromesso che “la parte venditrice si obbliga a vendere alla parte acquirente, che a sua volta si obbliga ad acquistare, il diritto di proprietà sulla seguente unità immobiliare….”; formulando riserva il promissario acquirente di nominare altro acquirente al momento della stipula dell’atto notarile), emerge che l’oggetto che le parti abbiano inteso attribuire al contratto in parola sia stato quello di obbligarsi a stipulare un successivo contratto di vendita, relativo ad un immobile in corso di costruzione a cura e spese della parte promittente venditrice; esso costituisce, pertanto, un contratto in formazione, produttivo di semplici effetti obbligatori preliminari e quindi distinto dal contratto di vendita di cosa futura che si perfeziona ab initio ed attribuisce il ius ad habendam rem nel momento in cui la cosa venga ad esistenza (Tribunale , Vibo Valentia , sez. I , 23/03/2021, n. 247; cfr. Cass. civile n. 18129/2006; Cass. civile 4901/1983). Ciò posto, in materia di inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisce per l’adempimento del contratto, o per la sua risoluzione o per il risarcimento del danno, deve provare unicamente la fonte del suo diritto e limitarsi ad allegare la circostanza dell’inadempimento di controparte, mentre è sul convenuto debitore che invece grava l’onere di provare il fatto estintivo dell’altrui pretesa.

Nella vicenda in esame deve ritenersi raggiunta da parte del sig. YYY la prova del rapporto contrattuale sotteso, così come è stato correttamente dedotto l’intervenuto inadempimento della controparte rimasta contumace.

Emerge inoltre chiaro il collegamento fra la prenotazione di vendita stipulata in data 24.5.2010 con l’Arch. JJJ quale costruttore del complesso immobiliare (all’epoca, si legge nell’atto di prenotazione, in corso di progettazione) in occasione del quale veniva corrisposta la caparra confirmatoria per l’importo di euro 10.000,00, ed il preliminare di vendita, che richiama, nelle modalità di corresponsione del prezzo, l’importo di euro 10.000,00 “alla firma della prenotazione di vendita” -in cui era stata concordata e corrisposta da parte del Sig. YYY la caparra confirmatoria- e con la polizza fideiussoria rilasciata dalla Immobiliare ZZZ srl anche per garanzia della restituzione della caparra confirmatoria appunto prevista nell’atto di prenotazione richiamato nella scrittura privata intitolata “compromesso di vendita” e già corrisposta all’atto della prenotazione di vendita e con tale fideiussione sostanzialmente riconosciuta dalla Società Immobiliare ZZZ srl.

Tanto ritenuto, attesa l’unicità dell’operazione da inquadrare in un unico rapporto contrattuale, avendo trovato la prenotazione di vendita specifica regolazione nel successivo contratto preliminare di vendita, la medesima parte attrice imputa a versamenti effettuati in favore della ditta promittente venditrice che, come da preliminare di vendita, è rappresentata dalla Immobiliare ZZZ srl (amministratore unico KKK)- i pagamenti effettuati con assegni intestati all’Arch. JJJ rispettivamente: a titolo di versamento della caparra confirmatoria (euro 10.000,00); a titolo di versamento di acconti per euro 20.800,00; a titolo di rimborso delle spese sostenute dalla Immobiliare ZZZ srl per la polizza fideiussoria stipulata in favore del Sig. YYY dalla medesima Immobiliare ZZZ srl (euro 250,00) e ne chiede la restituzione previa declaratoria di risoluzione del contratto, da intendersi pertanto il preliminare di vendita (con il quale le parti si sono impegnate rispettivamente alla vendita ed all’acquisto e nel quale è assorbito il precedente accordo di prenotazione) di cui sono parti il promittente venditore società Immobiliare ZZZ srl ed il promissario acquirente Sig. YYY.

Deve pertanto escludersi la legittimazione passiva dell’Arch. JJJ, al quale, pur avendo egli inizialmente sottoscritto la prenotazione di vendita quale costruttore, è succeduta nell’operazione la Società Immobiliare ZZZ srl.

La domanda di risoluzione per inadempimento proposta dal sig. YYY, pertanto, deve essere accolta nei confronti della sola società Immobiliare ZZZ srl; a ciò consegue, per gli effetti restitutori propri della risoluzione del contratto, quale conseguenza del venir meno della causa della corresponsione, la condanna della detta società convenuta alla restituzione in favore del sig. YYY della complessiva somma di € 31.050,00, pari al totale degli importi versati dall’attore in esecuzione del contratto, ivi compreso l’importo di euro 250,00 pari al costo sostenuto per la polizza fideiussoria, oltre agli interessi legali dalla messa in mora (9.1.2014, cfr. avviso di ricevimento in atti) al saldo.

Va esclusa la rivalutazione, trattandosi di obbligazione di valuta per la quale non è stata fornita prova del maggior danno ex art. 1224 comma 2 c.c.

Non può essere accolta invece la richiesta di condanna alla restituzione del doppio della somma di € 10.000,00 versata a titolo di caparra confirmatoria, poiché “in tema di contratto preliminare cui acceda il versamento di una caparra confirmatoria, nel caso di inadempimento della controparte, la parte adempiente può scegliere tra due rimedi, alternativi e non cumulabili tra loro: o può recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o esigere il doppio di essa), oppure può chiedere, con pronuncia costitutiva, la risoluzione giudiziale del contratto, ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c. ed il risarcimento dei conseguenti danni, da provare a norma dell’ art. 1223 c.c. (Tribunale Torino, sez. II, 15/09/2022, n. 3593).

Ne consegue che, nel caso di specie, avendo l’attore spiegato domanda di risoluzione contrattuale ai sensi dell’art. 1453 c.c., non può altresì pretendere ed ottenere il versamento del doppio della caparra

confirmatoria, poiché trattasi di strumento connesso all’azione di recesso e non già a quella di risoluzione.

Da ultimo, non può parimenti accogliersi la domanda di risarcimento danno, non essendo stato assolto il relativo onere della prova.

A tal proposito, la Corte di legittimità ha chiarito che “laddove le domande risolutoria e risarcitoria siano proposte dal promissario acquirente, a causa dell’inadempimento del promittente venditore, il risarcimento spetta solo se i danni lamentati siano conseguenza immediata e diretta del dedotto inadempimento e sempre che il danneggiato, anche se invochi l’esercizio del potere discrezionale del giudice di liquidare il danno in via equitativa, ex art. 1226 c.c., fornisca la prova della loro effettiva esistenza” (Cassazione civile , sez. II , 31/05/2017 , n. 13792).

In particolare, nel caso di specie non vi è riscontro e/o quantificazione economica degli asseriti disagi patrimoniali, esistenziali e organizzativi lamentati dai sig.ri YYY e XXX; né a tal fine può rilevare l’intervenuto peggioramento delle condizioni di salute del sig. YYY, poiché “va escluso il risarcimento del danno non patrimoniale, derivante da inadempimento contrattuale (nella specie, preliminare di vendita di un bene immobile), laddove non sia fornita la prova che il disagio derivante dalla situazione di incertezza a seguito dell’inadempimento sia stato di tale afflittività da costituire un pregiudizio per la salute o per altro diritto costituzionalmente garantito” (Cassazione civile, sez. VI, 18/07/2018, n. 19101).

Non interviene a colmare il sopradetto vulnus probatorio neppure la testimonianza resa dal sig. ***, il quale si è sostanzialmente limitato a confermare i capitoli di prova (circa il mancato acquisto da parte degli attori di un’abitazione e circa il fatto che i detti coniugi erano andati a vivere presso un abitazione sita in Martirano, concessa in comodato dal padre del Sig. YYY), che gli venivano letti, senza evocare specifiche circostanze di fatto e rendendo dunque dichiarazioni dalla limitata – se non nulla – efficacia probatoria (Tribunale Salerno, sez. II, 07/03/2013, n. 628).

Inoltre, a proposito del secondo capitolo di prova articolato dagli attori nella memoria ex art. 183, co. 6, n. 2 c.p.c. (circa il disagio economico sofferto per la mancata restituzione da parte della società convenuta del denaro corrisposto), il teste *** ha dichiarato: “Vera la 2° circostanza che mi viene letta in quanto riferitami da Scalise e XXX nei vari incontri familiari”. Trattasi dunque tra l’altro di cd. “testimonianza de relato” rispetto alla quale si evidenzia che “in tema di prove nel giudizio civile, le testimonianze concernenti fatti, dichiarazioni o stati d’animo riferiti ai testi dallo stesso soggetto che ha proposto o subito il giudizio, sono inutilizzabili, ai fini probatori, per mancanza di sostanziali riscontri” (ex multis, Tribunale Brescia, sez. II, 15/03/2022, n. 636).

Le spese di lite seguono la soccombenza della convenuta società ZZZ Immobiliare srl nei rapporti con l’attore Sig. YYY e si liquidano come in dispositivo in base al valore della causa (scaglione da 26.001,00 a 52.000,00) per le fasi studio, introduttiva, istruttoria e decisionale; vanno compensate fra le restanti parti.

P.Q.M.

il Tribunale di Cosenza in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra diversa e contraria istanza, deduzione ed eccezione, così provvede:

-in via preliminare, dichiara il difetto di legittimazione attiva della sig.ra XXX;

-nel merito, accoglie, per le ragioni e nei limiti di cui in parte motiva, la domanda di risoluzione contrattuale proposta dal sig. YYY e, per l’effetto, dichiara risolto il contratto preliminare di vendita del 15.6.2011 stipulato tra il promittente venditore Immobiliare ZZZ srl ed il promissario acquirente Sig. YYY per grave inadempimento della convenuta Immobiliare ZZZ srl, assorbita ogni altra questione, e condanna la convenuta società “Immobiliare ZZZ s.r.l.”, in persona del suo legale rappresentante pro-tempore, alla restituzione in favore del sig. YYY della somma di € 31.050,00, oltre interessi nella misura legale dalla messa in mora (9.1.2014) al soddisfo;

-rigetta nel resto la domanda di parte attrice;

-condanna altresì la convenuta società “Immobiliare ZZZ srl” alla refusione in favore del Sig. YYY delle spese di lite, che liquida in complessivi euro 3.428,00 oltre rimborso forfettario al 15%, CAP e IVA come per legge, oltre spese per C.U. e bollo per euro 545,00 da distrarre in favore del procuratore costituito;

-compensa fra le restanti parti le spese di lite.

Cosenza, 19 dicembre 2022

Il Giudice