Presenza di vizi dell’immobile locato

N. R.G. 1887/2023

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

CORTE DI APPELLO DI FIRENZE TERZA

SEZIONE CIVILE – LOCAZIONI La Corte di Appello di Firenze, terza sezione civile, in persona dei Magistrati:

dott. NOME COGNOME Presidente dott. NOME COGNOME Consigliere dott.

NOME COGNOME Consigliere Relatore all’udienza di discussione del 19.3.2025 ha pronunciato, ex art. 437 cod. proc. civ., la seguente

SENTENZA N._533_2025_- N._R.G._00001887_2023 DEL_24_03_2025 PUBBLICATA_IL_24_03_2025

nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 1887/2023 promossa da:

(C.F. ), con patrocinio dell’Avv. NOME COGNOME/I nei confronti di (C.F. ) e (C.F. (C.F. (C.F. con patrocinio dell’Avv. NOME COGNOME (C.F. APPELLATO/I avverso la sentenza n. 249/2023 emessa dal Tribunale di Lucca e pubblicata il 03/03/2023

CONCLUSIONI

In data 19.3.2025 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:

Per parte appellante:

“Voglia l’Ecc.ma Corte d’Appello adita, contraiis reiectis, previa occorrendo ammissione delle richieste istruttorie non ammesse e rinnovazione della CTU, in totale riforma della sentenza impugnata:

in tesi, previo accertamento del grave inadempimento contrattuale di parte locatrice, – revocare, annullare, dichiarare nullo e comunque inefficace il decreto ingiuntivo opposto per le ragioni indicate in parte motiva;

– risolvere e comunque dichiarare risolto il contratto di locazione stipulato tra le parti il 15.9.2017, registrato presso l’Agenzia delle Entrate di C.F. C.F. C.F. C.F. C.F. Lucca il21.9.2017 al n. 3684 serie 3T per grave inadempimento di parte locatrice, con condanna degli odierni appellati al versamento dell’indennità di legge ex art. 34

L 392 del 1978, nella misura di 18 mensilità, pari ad €.36.000,00

(canone mensile €

.2.000,00 x 18), salvo il diritto della di chiedere le maggiorazioni previste nei casi di nuova locazione per l’esercizio della stessa attività o attività incluse nella medesima tabella merceologica, e con condanna dei convenuti appellati alla restituzione dei canoni percepiti a partire da febbraio 2020;

in subordine, qualora codesta Ecc.ma Corte d’Appello accertasse un inadempimento in capo a parte locatrice di gravità tale da non comportare la risoluzione del contratto di locazione, si chiede di disporre una congrua ed equa riduzione del canone di locazione ai sensi degli artt. 1578 e/o 1581 a far data dal febbraio 2020, con ogni statuizione del caso circa il decreto ingiuntivo opposto, e con condanna dei convenuti appellati alla restituzione di quanto eventualmente percepito in eccedenza da parte della conduttrice; in ogni caso Voglia condannare parte i convenuti appellati al risarcimento di tutti i danni patiti e patendi dalla opponente nella misura che risulterà provata all’esito dell’istruttoria e comunque equa e di giustizia, anche ai sensi dell’art. 96 del cpc. Il tutto con vittoria delle spese e compensi professionali di difesa tecnica del doppio grado di giudizio e refusione della quota parte di spese di CTU”.

Sempre in via istruttoria, si chiede l’acquisizione del fascicolo analogico di I grado (RG 2891/2020 a cui è stata riunita la n. 3658/2020 R.G. del Tribunale di Lucca, contenente CD ritualmente depositato con video delle problematiche denunciate.

” Per parte appellata:

“1)

nel merito, respingere l’appello proposto, perché infondato in fatto e in diritto, di conseguenza confermando integralmente la sentenza gravata.

2) condannare l’appellante alla rifusione dei compensi professionali del grado, oltre rimborso 15%, Cap ed Iva.

”

RAGIONI DI FATTO

E DI DIRITTO DELLA DECISIONE Con atto di citazione, regolarmente notificato, la conveniva in giudizio, innanzi questa Corte di Appello, proponendo gravame avverso la sentenza n.249/2023, emessa dal Tribunale di Lucca e pubblicata il 03/03/2023, che, definitivamente pronunciando sulle domande proposte dall’opponente, nei due procedimenti riuniti di opposizione a decreto ingiuntivo e opposizione allo sfratto per morosità, aveva così statuito:

“dichiara cessato il contratto di locazione a seguito di recesso della parte conduttrice.

Rigetta l’opposizione a decreto ingiuntivo.

Rigetta ogni altra domanda.

Dichiara compensate le spese di entrambi i giudizi.

Pone le spese di ctu a carico di entrambe le parti, in ragione del 50% per ogni parte”.

1 – Il giudizio di primo grado.

1.1.

– Con ricorso per decreto ingiuntivo, adivano il Tribunale di Lucca, esponendo:

di avere concesso in locazione alla società con contratto stipulato in data 15.9.2017, regolarmente registrato, un immobile ad uso commerciale ubicato in Viareggio, INDIRIZZO per la durata di sei anni (dall’1.1.2018 al 31.12.2023), al canone di € 24.000,00, da pagarsi in rate trimestrali anticipate di € 6.000,00 entro e non oltre il giorno 10 di ciascun trimestre di competenza;

che la conduttrice aveva omesso di corrispondere la rata trimestrale anticipata di € 6.000,00 del mese di gennaio 2020, relativa al trimestre gennaio-febbraio-marzo 2020, con scadenza il 10.1.2020;

che, inoltre, essi erano creditori anche della somma di € 240,00, pari al 50% dell’imposta di registro relativa all’anno 2020, da loro anticipata;

che i solleciti di pagamento non avevano avuto alcun esito;

chiedevano, quindi, di emettersi ingiunzione di pagamento per la somma di € 6.240,00, oltre interessi legali ex art. 1284, comma 4, c.c., con clausola di provvisoria esecuzione.

1.2.

–

Avverso il decreto ingiuntivo n. 564/2020 del 21.5.2020, provvisoriamente esecutivo, proponeva opposizione la esponendo:

– che, a partire da febbraio 2020, i locali concessi in locazione, adibiti ad attività di macelleria nonché di somministrazione di alimenti e bevande, si erano rivelati inidonei all’uso a causa di risalite di “liquami fognari degli scarichi posti sul pavimento del locale” (cfr. ricorso in opposizione, pag. 2) che avevano provocato la contaminazione dell’ambiente e della cella frigorifera contenente gli alimenti nonché a causa di infiltrazioni d’acqua provenienti dal soffitto, che avevano a loro volta provocato copiosi gocciolamenti, anche sui macchinari della cucina; – che, pertanto, si era dovuto procedere a dispendiosi interventi igienico-sanitari e di messa in sicurezza dell’ambiente, che avevano portato alla chiusura dell’attività stessa, con conseguenti perdite in termini di entrate ma anche di merce non più utilizzabile;

– di aver immediatamente denunciato la problematica richiedendo l’intervento dei locatori al fine di porvi rimedio, ma costoro, a distanza di mesi, avevano provveduto a chiamare solo l’autospurgo che aveva risolto solo parzialmente il problema;

concludeva, quindi, chiedendo la revoca del decreto ingiuntivo e di dichiarare risolto il contratto di locazione per grave inadempimento dei locatori, con condanna di quest’ultimi al versamento dell’indennità ex art. 34 della l.n. 392/1978, nella misura di 18 mensilità, pari ad € 36.000,00;

in via subordinata, chiedeva di disporre una riduzione del canone di locazione a far data dal febbraio 2020 con condanna, in ogni caso, della locatrice al risarcimento dei danni subiti.

1.3.

– Radicatosi il contraddittorio, si costituivano in giudizio, contestando integralmente l’opposizione, di cui chiedevano il rigetto.

1.4.

– Con atto di citazione del 10.9.2020, notificato in data 14.9.2020, COGNOME NOME e COGNOME NOME, sul presupposto del mancato pagamento delle rate trimestrali anticipate del mese di aprile e luglio 2020, intimavano lo sfratto per morosità nei confronti di RAGIONE_SOCIALE Si costituiva in giudizio la società intimata, opponendosi alla convalida.

Il tribunale, con ordinanza ex art. 665 c.p.c., ordinava alla conduttrice il rilascio dell’immobile entro il 21.12.2020, disponendo il mutamento del rito ed assegnando termine per il deposito di memorie integrative.

1.5.

– Disposta la riunione dei due giudizi, si costituivano oluccini NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, quali eredi di COGNOME NOME, nel frattempo deceduto.

La causa veniva istruita con prove orali e documentali, oltre che con l’espletamento di c.t.u. 1.6.

– All’esito, il tribunale decideva nei termini sopra esposti sulla base delle seguenti considerazioni:

(-) era pacifico che l’immobile in oggetto era stato rilasciato da parte conduttrice in data 31.5.2021, a seguito di regolare comunicazione di recesso dal contratto in data 13.8.2020, e che i canoni dovuti erano stati pagati, sia pure con spirito di rivalsa;

(-) pertanto, “quanto alla sorte del contratto” (cfr. sentenza impugnata, pag. 6), si imponeva la dichiarazione di cessazione della materia del contendere;

(-) le dichiarazioni testimoniali di , commercialista, e , cuoco, nonché quelle documentali (messaggi e video telefonici) avevano ampiamente dimostrato la sussistenza delle problematiche lamentate da parte conduttrice;

(-) in particolare, era stato accertato che, il 27.2.2020, il si era accorto della fuoriuscita di liquami dai tre pozzetti della cucina e, per il tramite del commercialista , egli aveva subito messo a conoscenza della situazione il locatore (-) a seguito dell’interessamento di quest’ultimo, lo spurgo era stato effettuato in data 2.3.2020;

(-) l’espletata c.t.u. aveva consentito di accertare:

i) la non imputabilità a parte locatrice delle infiltrazioni d’acqua piovana, le quali dipendevano dall’omessa manutenzione della terrazza sovrastante, di proprietà esclusiva di terzi;

ii) che la probabile causa scatenante la tracimazione delle acque nere era da rinvenire negli eventi atmosferici, di carattere eccezionale, e nella cattiva esecuzione dello scarico della cella frigorifera, essendo verosimile che l’opera fosse stata realizzata dalla (che non aveva contestato la circostanza), anche in ragione del fatto che problemi analoghi non si erano verificati in precedenza;

(-) quindi, era da escludere l’imputabilità a parte locatrice dei danni lamentati;

(-) le spese dei due giudizi riuniti andavano compensate, tenuto conto delle effettive condizioni di criticità in cui si era venuta a trovare la conduttrice.

2 – Il giudizio di secondo grado.

2.1.

–

Avverso tale sentenza proponeva appello per i seguenti motivi:

1) con il primo, contestava l’errata ricostruzione dei fatti ad opera del giudice di prime cure e l’errata applicazione delle norme di cui agli artt. 1126 e 1123 ul. co.

c.c., il che aveva condotto il tribunale a non riconoscere l’onere di manutenzione della terrazza sovrastante (lastrico solare di copertura) in capo alla locatrice.

Veniva evidenziata, altresì, la violazione degli artt. 1576 e 1609 c.c., espressamente richiamati dalle parti nel contratto di locazione stipulato, la cui corretta applicazione avrebbe contribuito a confermare l’imputabilità dell’evento alla locatrice.

2) Con il secondo, si doleva dell’errata valutazione delle istanze istruttorie, in particolare della c.t.u., di cui chiedeva pure la rinnovazione.

In particolare, per quanto concerneva la tracimazione delle acque nere, rilevava che erroneamente il primo giudice aveva ricondotto il fenomeno alla cattiva esecuzione dello scarico della cella frigorifera, ipotesi mai paventata dal c.t.u., il quale aveva individuato la causa dei rigurgiti negli eventi atmosferici eccezionali che si erano verificati in quel periodo.

In ogni caso, l’ausiliario aveva accertato l’esistenza delle infiltrazioni dal soffitto, sia nella cucina che nel disimpegno del magazzino, e che le stesse provenivano dal solaio di copertura in comproprietà con il piano sovrastante.

Ora, se i rigurgiti avevano comportato la chiusura totale del locale solo per alcuni giorni, i gocciolamenti dal soffitto avevano determinato la chiusura permanente dell’attività di ristorazione, con significativa perdita di fatturato, avviamento e clientela.

3) Con il terzo, rilevava che il primo giudice non aveva fatto corretta applicazione delle regole di riparto dell’onere probatorio in materia di responsabilità contrattuale, essendo, peraltro, evidente che i locatori si fossero sottratti al loro obbligo, contrattualmente e legalmente imposto, di eseguire i necessari interventi di manutenzione sull’immobile, non attivandosi in alcun modo per la risoluzione dei problemi lamentati dalla conduttrice.

Peraltro, parte opposta non aveva dedotto né il caso fortuito (pioggia di eccezionale intensità) né il fatto del terzo (terrazza di proprietà di altri) né il concorso di colpa del danneggiato (con riferimento allo scarico della cella frigorifero), di talché avevano errato sia il c.t.u. che il tribunale nel prenderle in considerazione.

4) con il quarto, censurava l’iter logico argomentativo seguito prima dal c.t.u. e poi dal giudice di prime cure, erroneamente basato su convinzioni non supportate dall’oggettività dei fatti accertati;

5) con il quinto, impugnava il capo della sentenza relativo alla regolamentazione delle spese di lite che, stante la fondatezza dell’appello, andavano poste a carico degli opposti.

Per tali ragioni è stata formulata dall’appellante richiesta di riforma della sentenza gravata in accoglimento delle conclusioni come in epigrafe trascritte, con condanna della controparte alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.

2.2.

– Radicatosi il contraddittorio, nel costituirsi in giudizio, contestavano, perché infondate, le censure mosse da parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, della quale chiedevano per contro la conferma con vittoria delle spese anche in questo grado di giudizio.

2.3.

– Disposto il mutamento del rito ex art. 426 e 439 c.p.c., all’udienza del 19.3.2025, sulle conclusioni delle parti precisate come in epigrafe trascritte, la causa veniva decisa con dispositivo letto in udienza.

Si dava altresì atto, nel verbale di udienza, che le parti rinunciavano a presenziare alla lettura del dispositivo allontanandosi dall’aula.

*** 3 – L’esame del gravame I motivi di appello possono essere trattati congiuntamente, in quanto strettamente connessi tra di loro.

3.1.

– Orbene, le doglianze della attengono a due tipologie di vizi che si sono verificati nell’immobile condotto in locazione:

i) le infiltrazioni di acqua piovana dal soffitto;

ii) la fuoriuscita di liquami dai tre pozzetti della cucina.

3.1.1.

– Per quanto concerne il primo vizio, la sentenza impugnata non è meritevole di condivisione nella parte in cui, pur dando atto dell’esistenza del problema lamentato dalla conduttrice, ha escluso che lo stesso potesse essere addebitato alla parte locatrice in quanto “dipendente dalla omessa manutenzione della terrazza sovrastante”.

Invero, come affermato dalla Suprema Corte:

“in tema di condominio di edifici, costituisce terrazza a livello, equiparabile al lastrico solare agli effetti del concorso nelle spese di riparazione o di ricostruzione e nella responsabilità per i danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all’art. 1126 c.c., anche la superficie scoperta che, benché non posta sulla sommità del fabbricato ed incassata nel corpo dello stesso, sia collocata al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali formi parte integrante strutturalmente e funzionalmente, e sia perciò destinata tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto a dare affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata” (cfr. Cass. civ., ord. n. 35316/2021). Nella specie, è pacifico che il terrazzo, posto al piano superiore, funga da copertura all’immobile condotto in locazione dalla , il che si evince chiaramente anche dalla c.t.u. in cui si dà atto che il predetto immobile è posto “in aderenza con l’unità soprastante con cui ha a comune un solaio interpiano ed una terrazza pavimentata posta verso la parte interna dell’isolato (Nord)” (pag. 4).

Inoltre, sempre dall’espletata indagine peritale, e dall’acclusa documentazione fotografica, emerge il precario stato di conservazione della predetta terrazza, tanto che l’ausiliario ha rappresentato la necessità di “un intervento di manutenzione inderogabile in quanto lo zoccolino si presenta staccato dalla parete e con visibili tracce di umidità e muffa, segno evidente di ristagno d’acqua.

Ma la situazione più gravosa si manifesta nella superficie soprastante i vani lato Ovest ove sono presenti nella piastrellatura alcune piante spontanee nate in seguito a carenza di manutenzione ordinaria da parte del locatario e parzialmente da parte del locatore:

appare ben chiaro che la presenza di tale vegetazione possa provocare ampie infiltrazioni verso le parti sottostanti”.

Ora, come affermato sempre dalla Corte di Cassazione:

“in tema di condominio negli edifici, la terrazza a livello, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti.

Ne consegue che, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo a livello deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 cod. civ., senza che rilevi la riconducibilità delle infiltrazioni a difetti ricollegabili alle caratteristiche costruttive” (cfr. Cass. civ., n. 18164/2014).

Ne consegue che i locatori erano senza dubbio tenuti ad attivarsi per procedere alla manutenzione della terrazza mentre, al contrario, essi sono rimasti completamente inerti.

Pertanto, la sentenza impugnata deve, sul punto, essere corretta, anche se ciò non è sufficiente a determinare un esito del giudizio favorevole alla 3.1.2.

– Innanzi tutto, è necessario rilevare che la presenza di vizi all’interno dell’immobile locato ha, come sue norme di riferimento, gli artt. 1578 e 1581 c.c. (essendo gli stessi sopravvenuti nel corso della locazione) e non già gli artt. 1576 e 1609 c.c. pure richiamati dall’appellante.

L’art. 1578 c.c. (cui rinvia l’art. 1581 c.c.) legittima il conduttore, oltre che ad eccepire l’inadempimento o l’inesatto adempimento avversario, all’azione di risoluzione e di riduzione del canone, che ha mera funzione di riequilibrio del sinallagma alterato dal minor godimento determinato dai vizi, nonché a quella risarcitoria, tutte qui svolte in via riconvenzionale.

Va invece escluso a priori che il conduttore, rispetto ai vizi dell’art. 1578 c.c., disponga di un’azione di esatto adempimento (Cass. sez. 3^ civ. 4.8.1994 n. 7260;

Cass. sez. 3^ civ. 18.4.2001 n. 5682;

Cass. sez. 3^ civ. 15.5.2007 n. 11198;

Cass. sez. 3^ civ. 21.11.2011 n. 24459).

L’onere della prova è così ripartito:

«In tema di locazione immobiliare, in caso di domanda di risoluzione ex art. 1578 c.c. grava sul conduttore (anche per ovvie ragioni di vicinanza della prova) l’onere di individuare e dimostrare l’esistenza del vizio che diminuisce in modo apprezzabile l’idoneità del bene all’uso pattuito, spettando, invece, al locatore convenuto di provare, rispettivamente, che i vizi erano conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore, laddove intenda paralizzare la domanda di risoluzione o di riduzione del corrispettivo, ovvero di averli senza colpa ignorati al momento della consegna, se intenda andare esente dal risarcimento dei danni derivanti dai vizi della cosa. » (Cass. sez. 3^ civ. 10.2.2017 n. 3548 rv 642859).

3.1.3.

– Nella specie, difetta la prova che le lamentate infiltrazioni si siano verificate con una frequenza tale da compromettere, in modo apprezzabile, il godimento dell’immobile.

Difatti, dalla documentazione fotografica (all.5) e video (all. 5,12) prodotta dall’originaria opponente si evince che il fenomeno si sarebbe verificato, al massimo, un paio di volte per cui deve concludersi per il suo carattere occasionale.

In proposito, il teste , commercialista della , nel confermare il cap. 7 del ricorso (“Vero che dal soffitto della cucina del locale oggetto di causa, quando piove, filtra acqua che cadendo finisce sui macchinari elettrici della ), ha precisato:

“faccio presente che i due episodi, cioè le infiltrazioni dei liquami e dell’acqua dal tetto avvennero più o meno contemporaneamente come ebbi modo di constatare”, dal che si desume, appunto, il carattere episodico dei fenomeni (data la loro contestualità).

E ciò trova conferma anche nella conversazione intercorsa, via whatsapp, tra il ed il in data 2.3.2020, con cui quest’ultimo – dopo che gli era stato segnalato, il 27.2.2020, il problema dell’allegamento per la fuoriuscita delle acque nere – veniva informato che “adesso sta entrando acqua anche dal soffitto, con danni ingenti.

Nessuno é intervenuto per la proprietà.

Nemmeno per lo spurgo delle fogne a tuttora.

Con ogni riserva.

Per Analogo problema appare essersi verificato anche il 4.6.2020, data in cui risulta girato un video e scattate alcune foto che poi il , come da lui dichiarato in sede di esame testimoniale, avrebbe inviato al Al riguardo, si rileva che tale video (in cui si ascolta la suoneria di un telefono cellulare) è identico ad altro, riprodotto su cd, recante la data del 15.7.2020, e questo induce ad escludere che, in quel giorno del luglio 2020, possa essersi verificato un altro fenomeno.

In ogni caso, non ci si può esimere dal rilevare la genericità delle allegazioni di parte appellante, la quale ha lamentato che il problema si sarebbe verificato “ogni volta che piove” (cfr. ricorso in opposizione, pag. 2), senza, tuttavia, precisare la frequenza ed il numero dei fatti di infiltrazione.

Pertanto, è poco credibile che, proprio a causa del problema delle infiltrazioni d’acqua, la sia stata costretta ad interrompere l’attività di ristorazione, soprattutto se si considera che, a distanza di qualche giorno (9.3.2020), intervenne la chiusura generalizzata di tutte le attività aperte al pubblico (tra cui, appunto, quelle di ristorazione), a seguito dell’adozione delle misure governative di contrasto all’emergenza sanitaria da Covid-19.

Peraltro, dalle fotografie e dai video versati in atti si evince che l’area interessata dalle (episodiche) infiltrazioni fosse alquanto circoscritta, di talché anche a voler ritenere che ne fossero interessate le attrezzature collocate nella cucina, non consta che le stesse non potessero essere trasferite altrove.

Ne deriva che è poco credibile il teste nel confermare il cap. 9 del ricorso in opposizione (“Vero che in seguito al distaccamento dei macchinari dall’alimentazione elettrica la ha interrotto fino a tutt’oggi la propria attività di ristorazione, limitandosi all’attività di macelleria”) e, quindi, nell’affermare che l’attività di ristorazione sia stata interrotta proprio per il verificarsi dei due episodi di infiltrazione d’acqua.

Del resto, non risulta che, a seguito di tali episodi di infiltrazione, la cucina fosse diventata completamente impraticabile, circostanza che, peraltro, non è stata neppure dedotta dall’appellante.

3.2.

– Per quanto riguarda, poi, il problema del riflusso delle acque nere, l’espletata c.t.u. lo ha ricondotto ad “eventi atmosferici eccezionali”, oltre ad evidenziare che “l’estendersi di tali riflussi anche all’interno della superficie che era dedicata alla cella frigorifera potrebbe essere da imputare a chi ha realizzato tale collegamento di scarico”.

Deve, anche in tal caso, ribadirsi il carattere episodico dell’evento, come, peraltro, riconosciuto dalla medesima appellante la quale ha dato atto che “i rigurgiti hanno comportato la chiusura totale del locale solo per alcuni giorni” (cfr. atto di appello, pag. 12) e come si evince anche dalla documentazione video-fotografica versata in atti (all.4), che risulta riferita ad un solo giorno (3.2.2020).

Inattendibili, quindi, si presentano le dichiarazioni testimoniali di , dipendente di una società del gruppo “ ”, secondo cui il problema sarebbe durato “fino a quando non si è dovuta chiudere l’attività”, aggiungendo che dopo circa dieci giorni dal primo episodio vi sarebbe stato un secondo sversamento di liquami, a causa del quale si dovette mandare al macero il pollame, e che “dopo il primo episodio la ristorazione venne chiusa”.

Tale ultima affermazione contrasta con la ricostruzione dei fatti fornita dalla medesima appellante, secondo cui la ristorazione venne chiusa non già per il verificarsi dello sversamento dei liquami bensì per le infiltrazioni d’acqua meteorica nella cucina, con la conseguenza che la stessa non può essere ritenuta credibile.

Senza pretermettere che l’appellante non ha prodotto neppure documentazione atta a comprovare lo stato della merce (se si eccettua la foto di un pezzo di carne annerita) ed i costi sostenuti per il [… suo presunto smaltimento, con la conseguenza che il predetto teste appare scarsamente credibile non solo sotto il profilo soggettivo (perché lavoratore dipendente di una società del gruppo ” e, dunque, potenzialmente incline a fornire una versione dei fatti favorevole all’impugnante), ma anche sotto quello oggettivo, in quanto le sue dichiarazioni non sono suscettibili di riscontro estrinseco e non sono collimanti neppure con la ricostruzione dei fatti forniti dalla società conduttrice. Va disattesa, pertanto, la richiesta di rinnovazione della c.t.u. essendo, anzi, perfettamente compatibile con il carattere episodico dei descritti inconvenienti la loro ascrivibilità ad “eventi atmosferici eccezionali”, come affermato proprio dall’ausiliario.

3.3.

– Certamente occasionali devono ritenersi anche gli altri episodi lamentati, in prime cure, dalla (foratura del bolier con fuoriuscita di acqua e presenza di formiche nell’immobile) sui cui, peraltro, non risulta incentrato il gravame e che, comunque, non appaiono, neanche in astratto, imputabili al locatore.

3.4.

– Ne discende il rigetto, da un lato, della domanda volta ad ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore nonché il pagamento dell’indennità ex art. 34 l.n.

392 del 1978 e, dall’altro, di quella per la riduzione del canone, in quanto proprio il carattere episodico degli inconvenienti lamentati conduce ad escludere che essi abbiano significativamente compromesso il godimento del bene che, peraltro, è stato rilasciato dalla conduttrice solo in data 31.5.2021 e, quindi, a distanza di ben nove mesi dalla comunicazione di recesso (avvenuta il 10.8.2020).

Come affermato dalla Suprema Corte:

“in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l”exceptio non rite adimpleti contractus”, di cui all’articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti:

l’esistenza dell’inadempimento anche dell’altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva.

In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell’ immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perchè tale comportamento non sarebbe proporzionale all’inadempimento del locatore” (cfr. Cass. civ., n. 17020/2022;

in senso conforme cfr. pure Cass. civ. n. 2154/2021 e n. 16918/2019) Nella specie, la totale omissione del pagamento dei canoni si è fatta consecutiva e persistente dal gennaio 2020 fino al rilascio, il che integra una condotta sicuramente sproporzionata rispetto all’inadempimento lamentato e scarsamente in linea con il principio di buona fede contrattuale ex art. 1375 c.c.

In proposito, è significativo che la morosità sia iniziata a gennaio 2020 (e, quindi, ben prima del verificarsi degli inconvenienti lamentati) e, una volta ricevuta la notifica dei decreti ingiuntivi (tra cui quello in questa sede opposto), la stessa sia stata sanata.

Tutto ciò è indicativo di una condotta diretta ad enfatizzare la situazione di disagio determinata dagli inconvenienti lamentati, al fine di sottrarsi all’obbligo di pagamento del canone, il che si riflette in termini negativi anche sulla percezione di una effettiva riduzione della possibilità di godimento dell’immobile, comunque da escludere proprio per il carattere episodico dei fenomeni descritti.

3.5.

– Non può, infine, essere accolta neppure la domanda di risarcimento danni, non avendo la società prodotto alcuna documentazione per dimostrare il valore della carne che, a suo dire, sarebbe stata mandata al macero a seguito dello sversamento dei liquami nonché per comprovare i costi di smaltimento asseritamente sostenuti.

Inoltre, alcuna rilevanza può attribuirsi alla documentazione contabile prodotta dall’originaria opponente dalla quale emerge una sensibile contrazione del fatturato nel 2020 (con un picco nel mese di febbraio), in quanto tale anno risulta caratterizzato proprio dalle misure di lockdown adottate e reiterate dalle autorità governative per contrastare l’emergenza pandemica all’epoca in atto.

Ad ogni modo, da tale scheda contabile risulta che già a febbraio 2020 la società presentava una forte contrazione del fatturato (nella misura di circa il 60% rispetto allo stesso mese dell’anno precedente), sicché è da ritenere che tale situazione di difficoltà economica fosse preesistente ai problemi di infiltrazione e di allagamento da acque nere, laddove si consideri che gli stessi si sono verificati verso la fine del mese (la prima comunicazione del all’indirizzo del risale al 27.2.2020) e, quindi, non possono avere inciso, in maniera significativa, sull’andamento aziendale di quel periodo. 4 – Per quanto esposto, si impone il rigetto dell’appello.

4.1.

–

Le spese del grado seguono la soccombenza e vengono così liquidate ex D.M. 55/2014 come modificato da ultimo dal D.M. 147/2022, § 12 (valore 26.001-52.000).

Fase di studio della controversia, valore medio:

€

2.058,00 Fase introduttiva del giudizio, valore medio:

€ 1.418,00 Fase istruttoria/trattazione, valore minimo:

€ 1.523,00 Fase decisionale, valore minimo:

€ 1.735,00

Compenso tabellare:

€ 6.734,00, oltre 15% per rimborso forfetario, IVA (se ed in quanto dovuta) e CAP come per legge.

Si applica il valore minimo per la fase istruttoria/trattazione e per quella decisionale, in considerazione della ridotta attività difensiva espletata.

4.2. –

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 – quater del d.P.R. n. 115 del 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell’appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per l’impugnazione a norma del comma 1 – bis dello stesso art. 13, se dovuto.

PNOMERAGIONE_SOCIALE

La Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza eccezione e deduzione, sull’appello proposto da avverso la sentenza n. 249/2023 emessa dal Tribunale di Lucca e pubblicata il 03/03/2023, così provvede:

1) rigetta l’appello e, per l’effetto, conferma la sentenza impugnata;

2) condanna parte appellante al pagamento delle spese del presente grado di giudizio che liquida in € 6.734,00 per compenso professionale, oltre 15% per rimborso forfetario, IVA (se ed in quanto dovuta) e CAP come per legge;

Dichiara che sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato ex art. 13, comma I- quater, del D.P.R. n. 115/2002 a carico dell’appellante.

Firenze, 19.3.2025 Il Consigliere relatore ed estensore dott. NOME COGNOME Il Presidente dott. NOME COGNOME Nota La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell’ambito strettamente processuale, è condizionata all’eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.