Procedimento per convalida di (licenza o) sfratto

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
Sezione Seconda

Il Tribunale, in persona del Giudice Unico, dott., ha emesso il seguente

SENTENZA n. 1799/2021 pubbl. il 07/10/2021

nella causa civile in primo grado iscritta al n. 6066 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell’anno 2017 e vertente

TRA

XXX ( Ora XXX1), rappresentato e difeso dall’ avv.

Ricorrente

 YYY srl , rappresentata e difesa dall’ avv.

Resistente

OGGETTO: risoluzione locazione /indennità occupazione risarcimento danni

CONCLUSIONI

Come da verbale del 5.10.2021 ed atti difensivi.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Occorre premettere che il thema decidendum del presente giudizio ha ad oggetto l’ originaria domanda di convalida sfratto e relativa ingiunzione di pagamento con riferimento al contratto di locazione stipulato tra XXX ( ora XXX1) , in nome e per conto dell’ *** (locatrice) e la M. YYY (conduttrice ), relativamente ai locali siti in, originariamente concessi in locazione alla *** s.a.s. con contratto di locazione ad uso diverso, stipulato in data 1.11.2002 registrato il 29.11.2002 per il canone di € 15.600,00 annui.

Nell’ atto introduttivo l’ intimante rappresentava che la conduttrice si era resa morosa nel pagamento del complessivo importo di € 92.206,62 a titolo di canoni dovuti dal mese di Ottobre 2015 al mese di Luglio 2017 compresi ulteriori conguagli per canoni ed accessori per mensilità pregresse.

L’ XXX concludeva pertanto chiedendo convalidarsi lo sfratto per morosità oltre l’ emissione di ingiunzione di pagamento in relazione alla morosità maturata.

Si costituiva l’ opposta resistendo alla domanda e chiedendo dichiararsi l’ inammissibilità della convalida dello sfratto, atteso che il contratto in questione era stato disdetto alla scadenza, ovvero il 31.10.2014, come da racc.ta allegata del 18.09.2013; evidenziava pertanto che, vertendosi in tema di occupazione sine titulo, l ’ azione proposta era inammissibile.

Con ordinanza del 13-26.10.2017 veniva rigettata l’ istanza di rilascio e veniva disposto il mutamento del rito.

Con memorie integrative ritualmente depositate la locatrice modificava ed ampliava il thema decidendum rispetto l’ originaria domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità e pagamento canoni, chiedendo in aggiunta: b) “in via alternativa accertare e dichiarare che la società M. YYY srl, in persona del legale rappresentante pro-tempore in carica, p.iva è occupante sine titolo dell’immobile e per l’effetto condannarla all’immediato rilascio, nonché al risarcimento da ritardata consegna ex art. 1591 c.c. pari ai canoni convenuti in contratto ed alle spese accessorie pari ad euro 26.091,17 alla data del 31.07.2017 oltre alle mensilità successive fino alla data di rilascio; c) in via ulteriormente gradata accertare e dichiarare che il rapporto contrattuale dedotto in giudizio è cessato alla data del 31.10.2014, ovvero anche ad altra ritenuta di legge a seguito della disdetta del contratto e fissare a breve la data di rilascio dell’immobile;

d) in ogni caso condannare la società M. YYY srl, in persona del legale rappresentante pro-tempore in carica, p.iva al risarcimento da ritardata consegna ex art. 1591 c.c. pari ai canoni convenuti in contratto ed alle spese accessorie pari ad euro 26.091,17 alla data del 31.07.2017 come da estratto conto prodotto, oltre alle mensilità successive fino alla data di rilascio, nonché al risarcimento del maggior danno subito da quantificarsi anche ex art. 1223 c.c.;”.

Con le proprie memorie integrative la M. YYY srl eccepiva l’ inammissibilità della nuova domanda, in quanto fondata su una causa petendi del tutto diversa ( occupazione sine titulo) ed in ogni caso, in via riconvenzionale concludeva chiedendo ”accertare e dichiarare la responsabilità precontrattuale del ricorrente di cui all’art. 1337 cod. civ. per le motivazioni di cui in premessa e, per l’effetto, condannarlo al risarcimento del danno, da quantificarsi in euro 50.000,00 o nella minore o maggiore somma ritenuta di giustizia”; – “In via subordinata, accertare e dichiarare esistente il rapporto contrattuale tra il ricorrente e il resistente secondo quanto previsto dalla normativa vigente sia in relazione all’immobile, alla durata contrattuale e al canone che verrà ritenuto idoneo a seguito di consulenza tecnica;”

Vanno preliminarmente ricostruiti i vari passaggi che hanno comportato il subentro della M.YYY srl nella locazione in atti, in quanto tale cronistoria è necessaria ai fini della valutazione in merito alla permanenza del contratto al momento dell’ introduzione della domanda.

Orbene, dalle allegazioni e rappresentazioni della parte intimata, è emerso che con atto cessione di azienda del 28.01.2005 per atto notar rep. n. e successivo atto di precisazione del 25.05.2005, registrato presso l’agenzia delle Entrate di Latina in data e depositato presso la C.C.I.A. di Latina in data 31.05.2005, la *** s.r.l. è subentrata alla *** s.a.s. ( originaria titolare del rapporto) nel contratto di locazione relativo all’immobile in questione (doc. n. 3 e doc. n. 4 ); – con ulteriore atto di cessione di rami d’azienda del 16.02.2009, per atto notar Giuseppe Coppola rep. n. 53917, registrato presso l’agenzia delle Entrate di Latina in data 24.02.2009 e depositato presso la C.C.I.A. di Latina in pari data, la *** srl è subentrata alla *** s.r.l. nel contratto di locazione relativo all’immobile in questione (doc. 5); a sua volta la *** s.r.l. con atto a rogito sempre del notaio rep. n. del 29.07.2011 ha concesso in affitto l’azienda alla M. YYY srl, p.iva, con sede in ( doc. n. 6); – effettivamente poi con lettera del 18 settembre 2013, la XXX spa ha comunicato alla M. YYY srl la disdetta del contratto di locazione per la data del 31.10.2014 ( doc. n. 8 ); da allora la M. YYY srl non avrebbe provveduto alla restituzione dell’immobile, nonostante la scadenza del contratto, né ha provveduto al pagamento delle indennità di occupazione ex art. 1591 c.c..

Tale ricostruzione non è stata contestata dall’ intimante la quale ha preso atto e riconosciuto l’ effettiva risoluzione del contratto alla scadenza del 31.10.2014.

Dunque, ne consegue l’ inammissibilità della domanda originariamente proposta dalla intimante di sfatto per morosità neo confronti della M. YYY srl atteso che alla data della notifica dell’ atto di intimazione ( 24.07.2017) non vi era tra le parti alcun contratto di locazione attesa la disdetta dello stesso alla sua naturale scadenza del 31.10.2014.

Pertanto l’ implicita domanda di risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice, sottesa alla richiesta di sfratto per morosità, così come la domanda di pagamento dei canoni di locazione, deve essere rigettata, attesa la mancanza del titolo (locazione) alla base delle azioni proposte.

Con riferimento alle domande di cui alla lettera b) e c) della memoria integrativa della XXX, sopra analiticamente richiamate, fondate sul diverso presupposto fattuale e giuridico di un’ occupazione senza titolo da parte della resistente, si rappresenta quanto segue.

La M. YYY srl ha eccepito, come sopra evidenziato, l’ inammissibilità della domanda, in quanto formulata tardivamente, ovvero solo con il deposito di memorie integrative.

Sul punto, questo giudicante pur dando atto di un indirizzo giurisprudenziale secondo il quale in seguito ad ordinanza di mutamento del rito ex art 667/426 cpc non può essere più modificato il thema decidendum ( cfr Tribunale di Roma n. 5706/2018), ritiene di dare seguito al più recente indirizzo della Suprema Corte secondo cui nel procedimento per convalida di (licenza o) sfratto, l’opposizione dell’intimato dà luogo alla trasformazione dello stesso in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all’art. 447 bis c.p.c., con la conseguenza che, essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il “thema decidendum” risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all’art. 426 c.p.c., potendo, pertanto, l’originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle, soprattutto se in evidente dipendenza dalle difese svolte da controparte. (Cassazione civile, Sez. VI, ordinanza n. 4771 del 19 febbraio 2019) .

Ne consegue l’ ammissibilità delle domande nuove formulate dalla XXX *** Gestione Immobiliare sub b) e c) della memoria integrativa.

Nel merito, la M. YYY srl non contesta affatto la circostanza di occupare dalla disdetta del contratto di locazione del 31.10.2014 l’ immobile di cui è causa, limitandosi a contestare il quantum debeatur e, in via riconvenzionale, formulando domanda risarcitoria per l’ importo di € 50.000,00 stante l’ omessa formalizzazione della rinnovazione della locazione per volontà dell’ XXX che aveva di fatto consentito l’ occupazione dell’ immobile sine titulo percependone l’ indennità di occupazione per numerosi anni; in via subordinata accertarsi l’ esistenza del rapporto di locazione inter partes con canone da determinarsi a mezzo di CTU.

 Con riferimento a quest’ ultima domanda la stessa è infondata e non merita accoglimento attesa la necessità di una forma scritta ad substantiam per il contratto di locazione sicchè la sua formalizzazione non avrebbe mai potuto prescindere dalla redazione di una scrittura privata oggetto a sua volta di registrazione.

Ne consegue l’ accertamento dell’ insussistenza di alcun titolo che legittimi l’ occupazione dell’ immobile da parte della resistente, la quale pertanto dovrà rilasciare l’ immobile.

La domanda risarcitoria derivante dall’ omessa stipula di una nuova locazione in seguito a disdetta del contratto alla sua naturale scadenza è parimenti infondata, non essendovi alcun obbligo da parte della locatrice di concludere un nuovo contratto; invero, in assenza di una previsione negoziale o legale in tal senso, si tratta di una scelta del tutto discrezionale rimessa all’ autonomia negoziale della parte, non sindacabile in questa sede, non essendo emersi elementi dai quali dedurre la violazione del principio di buona fede precontrattuale ( artt 1175,1337 c.c.).

La pendenza, dopo la disdetta, di trattative in merito alla stipula di un nuovo contratto non è di per sé sintomatica della violazione del principio dio buona fede, non essendo state allegate da parte resistente le ragioni per le quali tali trattative non si sono concluse con la stipula di una nuova locazione.

Per quanto concerne la richiesta di nomina di CTU per la determinazione del “canone”, tale richieste deve essere disattesa, atteso che nella fattispecie soccorre l’art. 1591 c.c essendo tenuta l’ occupante al pagamento di un’ indennità di occupazione pari al canone convenuto fino al rilascio.

In assenza di un valido titolo relativo all’ occupazione dell’ immobile da parte della YYY srl non è ammissibile nemmeno la domanda di inadempimento proposta dalla predetta società in relazione all’ omessa manutenzione straordinaria dell’ immobile, atteso che tale azione presuppone la sussistenza del contratto ai sensi degli artt 1575,1576 c .c.

Per quanto concerne la determinazione delle somme dovute all’ attualità per l’ occupazione sine titulo, va rilevato che con note del 14.01.2021 la ricorrente ha quantificato il dovuto in € 11.398,96 alla data del 31.12.2020; tuttavia con note in pari data, la società resistente ha documentato, mediante allegazione dei relativi bonifici, l’ omessa contabilizzazione dell’ XXX di due bonifici di € 4500,00 ciascuno ( 23.11.2020 e 13.01.2021) sicchè le somme dovute al 31.12.2020 sarebbero pari ad € 2398,96.

Tale circostanza ha trovato altresì riscontro nel sollecito pagamenti del maggio 2021, allegato in data 1.10.2021 da parte della ricorrente, con il quale la XXX1 ha quantificato la mora per i locali di cui è causa nella complessiva somma di € 2212,48 alla data del 31.12.2020.

Ne consegue che quanto dovuto dalla YYY srl a titolo di indennità di occupazione è pari alla somma di € 2212,48 alla data del 31.12.2020, oltre indennità di occupazione ( determinate in misura pari al canone convenuto ex art 1591 c.c.) scadute successivamente e non pagate.

Le spese di causa, in ragione della controvertibilità della questione relativa all’ ammissibilità della mutatio libelli effettuata dalla ricorrente con memorie integrative , nonché della sensibile riduzione in corso di causa della mora maturata, meritano integrale compensazione, anche tenuto conto del parziale accoglimento della domanda attorea.

PQM

Il Tribunale di Latina, in persona del giudice unico dott., definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:

1) Accoglie la domanda proposta da parte ricorrente di cui al capi B) e C) della memoria integrativa e per l’ effetto dichiara risolto il contratto di locazione per cui è causa a far data dal 31.10.2014;

2) Per l’ effetto accerta l’ occupazione sine titulo da parte della M. YYY s.r.l. dei locali siti in e la condanna al pagamento della somma complessiva di € 2212,48 a titolo di indennità di occupazione ai sensi dell’art 1591 c.c. alla data del 31.12.2020, oltre canoni a scadere dalla suddetta data e non pagati;

3) Condanna M. YYY s.r.l al rilascio entro gg 30 dal deposito del presente dispositivo dei locali citati, liberi da persone e cose;

4) Rigetta ogni altra domanda proposta dal ricorrente e dal resistente in via riconvenzionale;

5) Compensa le spese di lite

6) Giorni sessanta per le motivazioni.

Così deciso in Latina, 5.10.2021

Il Giudice unico