Responsabilità del mediatore immobiliare

R E P U B B L I C A I T A L I A N A

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE DI APPELLO DI ROMA SEZIONE QUARTA CIVILE riunita in camera di consiglio in persona dei magistrati:

– dott.ssa NOME COGNOME Presidente – dott.ssa NOME COGNOME Consigliere – dott.ssa NOME COGNOME Consigliere rel. ha pronunciato la seguente

SENTENZA N._661_2025_- N._R.G._00004350_2020 DEL_30_01_2025 PUBBLICATA_IL_30_01_2025

(artt. 352, comma 6, e 281-sexies c.p.c.) in funzione di giudice di rinvio nella causa civile iscritta al n. 4350 del Ruolo generale per gli affari contenziosi dell’anno 2020 decisa all’udienza del 30.1.2025 e vertente TRA ), elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’avv. NOME COGNOME che la rappresenta e difende, unitamente all’avv. NOME COGNOME , in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione in giudizio dell’11.1.2021 – PARTE ATTRICE IN RIASSUNZIONE – C.F. C.F. C.F. – PARTE CONVENUTA IN RIASSUNZIONE contumace – (già parte appellata e appellante incidentale) NONCHÉ ), in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’avv. NOME COGNOME che la rappresenta e difende in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione di nuovo difensore del 23.1.2025 , già RAGIONE_SOCIALE  s.p.aRAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso studio dell’avv. NOME COGNOME che la rappresenta e difende in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta in riassunzione del 23.12.2020 – PARTI CONVENUTE IN RIASSUNZIONE – (già parti appellate e appellanti incidentali) OGGETTO: giudizio di rinvio a seguito della sentenza della Corte di cassazione n. 9955/2020 pubblicata il 27.5.2020 (compravendita immobiliare, mediazione e chiamata in garanzia).

CONCLUSIONI

Come da verbale di udienza.

C.F. C.F. FATTI RILEVANTI DELLA CAUSA

§ 1. – Con atto di citazione notificato il 20.3.2003 (r.g.n. 25356/2003) (promissaria acquirente) conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Roma (promittente venditrice) e , d’ora in poi, per brevità (mediatore), deducendo di avere sottoscritto con la prima, avvalendosi dell’intermediazione della seconda, un contratto preliminare di compravendita in data 19.12.2002, avente ad oggetto un immobile sito in Rignano Flaminio, INDIRIZZO che non poteva essere trasferito, per la riscontrata presenza di difformità edilizie.

Chiedeva pertanto:

– la risoluzione del contratto per inadempimento della promittente venditrice con condanna della alla restituzione del doppio della caparra versata di € 25.000,00 e al risarcimento di tutti i danni patiti, da quantificare in corso di causa;

– la condanna della mediatrice alla restituzione del compenso ricevuto pari a € 8.460,00 e, in solido con la al risarcimento dei danni.

Si costituivano i convenuti contestando le richieste attoree;

chiedeva e otteneva di chiamare in causa la propria compagnia di assicurazione, RAGIONE_SOCIALE al fine di essere manlevata e tenuta indenne in caso di condanna.

Il Tribunale di Roma, istruita la causa, anche mediante espletamento di c.t.u., con sentenza n. 16728/2006 pubblicata il 26.7.2006:

– in parziale accoglimento della domanda attorea, dichiarava risolto il contratto preliminare per inadempimento della promittente alienante e condannava quest’ultima al pagamento della somma di € 50.000,00, pari al doppio della caparra, nonché al risarcimento dei danni, liquidati in complessivi € 2.470,00;

– rigettava le ulteriori domande risarcitorie di parte attrice, oltre alla domanda riconvenzionale della convenuta diretta ad accertare il diritto a trattenere la caparra;

– condannava , responsabile di non avere effettuato, quale mediatrice immobiliare, le indagini utili ad accertare la regolarità del trasferimento della proprietà dell’immobile, a restituire alla somma di 8.460,00;

– condannava la società terza chiamata RAGIONE_SOCIALE alla manleva di – condannava le parti convenute e la terza chiamata, in solido tra loro, a rifondere le spese di lite sostenute dall’attrice.

§ 2. – Avverso tale sentenza hanno proposto appello principale la e appello incidentale vuoi la promittente venditrice (con particolare riguardo alla quantificazione dei danni contrattuali extracontrattuali subiti), vuoi la società mediatrice (in ordine alla ravvisata responsabilità professionale), vuoi la compagnia assicuratrice RAGIONE_SOCIALE (r.g.n. 379/2007).

La Corte d’appello di Roma, con sentenza n. 2132/2015 pubblicata il dichiarava preliminarmente l’inammissibilità dell’appello incidentale proposto da , per essersi costituita in giudizio oltre il termine di cui agli artt. 166 e 347 c.p.c.;

– nel merito, accoglieva l’appello principale della escludendo il suo inadempimento per la dedotta incommerciabilità dell’immobile e accertando, di conseguenza, il suo diritto a trattenere la caparra ricevuta;

– accoglieva l’appello incidentale della RAGIONE_SOCIALE e, per l’effetto, rigettava la domanda di garanzia, attesa l’insussistenza della relativa obbligazione, per mancanza di responsabilità dell’assicurata – condannava la a rifondere alla le spese del doppio grado di giudizio;

– compensava interamente le spese dell’appello tra l’ e le altre parti appellate;

– condannava r.l. alla rifusione delle spese dell’appello in favore di p.a. e della – condannava la alla rifusione delle spese dell’appello in favore di s.p.a. § 3. – Per la cassazione dell’anzidetta pronuncia proponeva ricorso.l.

, sulla base di sette motivi, cui resistevano, con distinti controricorsi, .a.

(nuova denominazione sociale di RAGIONE_SOCIALE, a seguito di conferimento di RAGIONE_SOCIALE) e la resisteva anche con controricorso la che, a sua volta, proponeva ricorso incidentale [… La Corte di cassazione, con sentenza n. 9955/2020 depositata il 27.5.2020:

– accoglieva il primo motivo del ricorso principale di Vama, assorbiti gli altri sei;

– rigettava il ricorso incidentale della – cassava la sentenza in relazione al motivo accolto e rinviava alla Corte d’appello di Roma, altra sezione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

In particolare, per quanto di rilievo ai fini del presente giudizio di rinvio, così statuiva sul primo motivo di ricorso di RAGIONE_SOCIALE , con cui la sentenza impugnata era censurata per violazione degli artt. 32, 106, 331 e 332 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4) c.p.c., per avere erroneamente affermato il passaggio in giudicato della sentenza di primo grado con riguardo alla sua ritenuta responsabilità nei confronti della trascurando che l’appello incidentale dell’assicuratore aveva ad oggetto anche la premessa logica della domanda di garanzia ovvero la responsabilità della garantita responsabilità che, ad avviso dell’appellante incidentale RAGIONE_SOCIALE, andava esclusa. In particolare, la Corte così motivava:

«8. Il primo motivo di ricorso è fondato.

8.1.

E’ principio ormai consolidato che in caso di chiamata in causa in garanzia dell’assicuratore della responsabilità civile, l’impugnazione – esperita esclusivamente dal terzo chiamato avverso la sentenza che abbia accolto sia la domanda principale, di affermazione della responsabilità del convenuto e di condanna dello stesso al risarcimento del necessità di una sua impugnazione incidentale, indipendentemente dalla qualificazione della garanzia come propria o impropria, che ha valore puramente descrittivo ed è priva di effetti ai fini dell’applicazione degli artt. 32, 108 e 331 c.p.c., dovendosi comunque ravvisare un’ipotesi di litisconsorzio necessario processuale non solo se il convenuto abbia scelto soltanto estendere l’efficacia soggettiva, nei confronti del terzo chiamato, dell’accertamento relativo al rapporto principale, ma anche quando abbia, invece, allargato l’oggetto del giudizio, evenienza, quest’ultima, ipotizzabile allorchè egli, oltre ad effettuare la chiamata, chieda l’accertamento dell’esistenza del rapporto di garanzia ed, eventualmente, l’attribuzione della relativa prestazione (Cass. Sez. Un. 24707/2015; id. 21098/2017; id. 25822/2017; id. 5876/2018).

8.2.

Di tale principio non ha tenuto conto la sentenza impugnata che ha statuito la scindibilità delle cause argomentando sulla scorta dell’insussistenza di un rapporto di litisconsorzio necessario fra le domande proposte dalla e da Lloyd (cfr. pag. 11 della sentenza).

8.3.

Al contrario, il principio di diritto sopra enunciato, del tutto calzante con il caso di specie, comporta che, preso atto (come pure rilevato dalla corte romana) che NOME aveva impugnato i capi della sentenza che avevano condannato a restituire la provvigione percepita e Lloyd a tenerla indenne dal pagamento di detta somma in forza della polizza di assicurazione sottoscritta dalle parti, l’accoglimento dell’appello incidentale proposto dall’assicuratore NOME, giovi anche a senza necessità di una sua impugnazione incidentale, configurandosi un’ipotesi di litisconsorzio necessario processuale.

8.4.

La fondatezza della censura determina la cassazione della sentenza in relazione al capo di sentenza relativo alla responsabilità di § 4.

– Con atto di citazione notificato in data 3/4.8.

riassunto il processo, chiedendo che, in ossequio alla sentenza della Corte di cassazione n. 9955/2020, sia accolto il proprio appello e, per l’effetto, in riforma della impugnata sentenza, la stessa sia dichiarata esente da responsabilità, confermando, quindi, come nulla sia dovuto in restituzione alla tenuta al pagamento del compenso per l’attività di mediazione.

Ha chiesto altresì che sia confermato comunque che.

(successore di RAGIONE_SOCIALE) ha l’obbligo contrattuale di manlevarla per tutte le somme che sia costretta a versare alla con vittoria delle spese di tutti i gradi di giudizio, da distrarre in favore dell’avv. NOME COGNOME dichiaratosi antistatario.

§ 5 – Mentre è rimasta contumace la si sono costituite le altre parti.

.a.

ha concluso nel senso che sia rigettato l’appello incidentale di nella parte in cui chiede di accertarsi il suo diritto a essere manlevata per i motivi dedotti in narrativa e, comunque, per tutte le ragioni esplicate negli scritti difensivi dei precedenti gradi di giudizio, cui espressamente rimanda, e, per l’effetto, sia accolto l’appello incidentale di relativo alla non operatività della polizza invocata da Vinte le spese del giudizio n. 379/2007 R.G. celebrato dinnanzi alla corte d’appello e di quello del rinvio e compensate, per le ragioni suesposte, quelle relative al giudizio per cassazione tra. Con condanna della rifondere ad le spese del giudizio di legittimità.

§ 6. – La invece, ha chiesto, che, preso atto del passaggio in giudicato della sentenza di appello n. 2132/2015 per i capi relativi alla vicenda tra di lei e la la Corte in sede di rinvio provveda conformemente alla sentenza della S.C., condannando la a pagare le spese del giudizio di legittimità (quantificate in € 5.250,00), oltre a quelle del giudizio di rinvio.

§ 7. – Assegnato termine per il deposito di note conclusionali, all’udienza fissata per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale del 24.10.2024 la Corte ha dichiarato interrotto il processo, ai sensi dell’art. 301 c.p.c., stante l’intervenuto decesso di entrambi i difensori di A seguito della riassunzione del giudizio ad opera della tutte le parti costituite in precedenza (compresa , a mezzo di un nuovo difensore) hanno depositato comparse, insistendo nelle deduzioni, eccezioni e conclusioni già rassegnate. Concesso nuovo termine per il deposito di note conclusionali, all’odierna udienza le parti hanno precisato le conclusioni e discusso oralmente la causa, ex art. 281-sexies c.p.c.;

all’esito, la Corte ha pronunciato sentenza, mediante lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.

RAGIONI DELLA DECISIONE § 1. – Giova premettere che la SRAGIONE_SOCIALE, con la sentenza n. 9955/2020, ha cassato la sentenza impugnata con riferimento al primo motivo del ricorso principale proposto da (violazione degli artt. 32, 106, 331 e 332 c.p.c., il giudice di secondo grado non ha ritenuto, alla stregua del costante orientamento della S.C., che l’appello proposto dall’assicuratore chiamato in garanzia RAGIONE_SOCIALE Adriatico s.p.a. avverso il capo della sentenza che ha condannato a restituire la provvigione alla e RAGIONE_SOCIALE a tenerla indenne dal pagamento della suddetta somma, giova anche a senza necessità di una sua impugnazione incidentale, ricorrendo un’ipotesi di litisconsorzio necessario processuale. Si tratta, dunque, di un rinvio c.d. restitutorio o improprio (che si verifica quando la sentenza impugnata, senza entrare nel merito, si è limitata a una pronuncia meramente processuale), avendo la S.C. cassato la sentenza di appello n. 2132/2015 laddove ha ritenuto coperta da giudicato, attesa l’inammissibilità dell’appello incidentale proposto da , costituitasi tardivamente, la statuizione di condanna in danno della stessa e in favore della Tale rinvio, dunque, è tale da attribuire a questa Corte la veste non già di giudice della fase rescissoria del giudizio di cassazione, come nell’ipotesi di rinvio c.d. prosecutorio (o proprio), bensì di giudice dell’appello contro la sentenza del tribunale, con tutti i poteri connaturati a tale funzione, in vista della pronuncia di una decisione di carattere sostitutivo di quella di primo grado e deve pertanto esaminare tutte le questioni ritualmente proposte che non incidano sul suo obbligo di conformarsi alla pronuncia della Cassazione (v. in termini, Cass. 27.9.2018 n. 23314). Ciò premesso, occorre evidenziare come – diversamente da quanto rinvio, di procedere all’esame dei cinque motivi dell’appello incidentale proposto dalla soltanto estendere gli effetti dell’accertamento dell’insussistenza della responsabilità del mediatore ex art. 1759 c.c. in ordine alla incommerciabilità del bene, intervenuto nei rapporti tra la e la terza chiamata RAGIONE_SOCIALE Adriatico s.p.a. (poi.a.), passato in giudicato a seguito della pronuncia della sentenza della S.C. n. 9955/2020 (che ha dichiarato inammissibile il terzo motivo del ricorso incidentale della – v. in termini, Cass. 11.9.2017 n. 21098, in motiv. Ne discende che, in applicazione dei principi enunciati nella sentenza della S.C., in riforma della sentenza di primo grado n. 16728/2006, ferma per il resto la sentenza della Corte di appello di Roma n. 2132/2015, va rigettata la domanda della a ottenere la condanna di l. alla restituzione della somma di € 8.460,00 dalla stessa ricevuta a titolo di compenso, nonché al risarcimento dei danni;

domanda quest’ultima ritenuta fondata dal tribunale (v. sentenza p. 6), laddove ha affermato espressamente che è tenuta a risarcire alla i danni cagionati dall’inadempimento degli obblighi del mediatore ex art. 1759 c.c., in solido con la senza che, tuttavia, sia seguita la relativa condanna nel dispositivo.

Non vi è luogo a provvedere in ordine alla domanda di manleva assicurativa avanzata da , che il giudice di appello ha rigettato (anziché dichiarare assorbita), in ragione della riconosciuta insussistenza dovuto essere valutata nel merito, invece, solo ove fosse stata accolta la domanda della COGNOME di condanna di alla restituzione del compenso e al risarcimento dei danni conseguenti all’inadempimento degli obblighi del mediatore, anche al fine di verificare se in concreto, rispetto al profilo di responsabilità accertata, ricorressero o meno i presupposti dell’esclusione contrattuale della garanzia assicurativa prevista dall’art. 2, sesto alinea delle Condizioni particolari di polizza, a tenore del quale sono escluse dall’oggetto del rischio assicurato le «richieste di risarcimento connesse a reclami per mancata godibilità dei locali o per difformità degli stessi dalla caratteristiche presentate», come eccepito dalla compagnia di assicurazione. Dalle considerazioni che precedono discende che non possa essere accolta la domanda, reiterata da l. nel presente giudizio di rinvio, di confermare comunque che.a. ha l’obbligo contrattuale di manlevarla per tutte le somme che fosse costretta a versare alla presupponendo l’esame di tale domanda, come già visto, l’accoglimento delle domande svolte dalla contro l. dirette a ottenere l’accertamento della sua responsabilità professionale e la condanna al pagamento delle somme richieste (per il compenso versato e il risarcimento del danno), che invece sono state definitivamente respinte.

§ 2. – Restano da regolamentare le spese di lite, anche del giudizio di legittimità, laddove non si è statuito nei precedenti gradi in modo definitivo.

§ 2.1 – Nei rapporti tra la seconda deve essere del principio della soccombenza, che si liquidano come in dispositivo, utilizzando, per il giudizio di primo grado, le tariffe forensi di cui al D.M. n. 127/2004 (art. 13) e per i giudizi di appello, legittimità e rinvio, i parametri previsti dal D.M. n. 55/2014 (aggiornati dal D.M. n. 147/2022 per il giudizio di rinvio), scaglione di riferimento da € 5.200,01 a € 26.000,00, valori medi, senza gli aumenti chiesti nella citazione in riassunzione (per la pluralità delle parti e delle difese) e nei limiti delle somme precisamente indicate a.l . nella citazione in riassunzione, p. 12 (spese per i giudizi di appello e rinvio, quantificate in € 5.350,00 – v. Cass. ord. 26.6.2019 n. 17057; Cass. 14.5.2013 n. 11522), non ricorrendone i relativi presupposti.

L’intervenuto decesso dell’avv. NOME COGNOME che, dichiaratosi antistatario, aveva chiesto la distrazione delle spese dell’intero giudizio in suo favore, ai sensi dell’art. 93 c.p.c., impedisce di provvedere in tal senso, dovendo quindi procedersi alla liquidazione favore della parte rappresentata § 2.2 – Nei rapporti tra.a. e le spese dei giudizi di legittimità e rinvio devono essere rifuse, in forza dei principi di cui agli artt. 91 e 92 c.p.c., dalla seconda, già condannata a rifondere le spese dei primi due gradi con la sentenza di appello n. 2132/2015, con statuizione passata in giudicato.

Tali spese si liquidano come in dispositivo sulla base dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014 indicati nel paragrafo precedente, senza i limiti della nota spese, non depositata.

[… § 2.3 – Nei rapporti tra.a. sussistono i presupposti per compensare le spese dell’intero giudizio, avuto riguardo all’originaria domanda, proposta dalla condanna della mediatrice l. anche al risarcimento dei danni, che giustificava la chiamata in causa dell’assicurazione per la manleva, con la quale la medesima aveva stipulato polizza di responsabilità civile;

domanda che il giudice di primo grado ha accolto, ravvisando la responsabilità in capo a l. per violazione degli obblighi ex art. 1759 c.c. e condannando RAGIONE_SOCIALE Adriatico s.p.a. a tenere indenne l’assicurata di quanto condannata a pagare.

Trova applicazione nella specie il costante orientamento della S.C., secondo cui, in base al principio di causazione, congiunto con quello della soccombenza, che governa la distribuzione delle spese legali, le spese processuali sostenute dal terzo evocato in causa dal convenuto devono essere a carico dell’attore quando la convocazione del terzo è necessaria rispetto alle argomentazioni dell’attore e tali argomentazioni si rivelano infondate e ciò indipendentemente dal fatto che l’attore non abbia mosso alc una rivendicazione nei confronti del terzo, non ricorrendo l’ipotesi della manifesta infondatezza o palese arbitrarietà della chiamata in causa del terzo; ipotesi quest’ultima che ricorre quando, sulla base della prospettazione ( ex ante) dei fatti allegati a fondamento della domanda di parte attrice e delle difese della parte convenuta, la chiamata del terzo sia tutto arbitraria, in quanto priva di una logica e ragionevole connessione con tale domanda, al punto da potersi ritenere addirittura del tutto eccentrica rispetto alla stessa e del diritto di difesa (v. in termini, da ultimo, Cass. ord. 7.3.2024 n. 6144; Cass. ord. 26.5.2021 n. 2149).

§ 2.4 – Nei rapporti tra le spese dei giudizi di legittimità e rinvio devono essere rifuse dalla seconda ex art. 91 e 92 c.p.c., già condannata a rifondere le spese del primo e secondo grado, con statuizione passata in giudicato.

Tali spese si liquidano come in dispositivo applicando i ridetti parametri di cui al D.M. n. 55/2014, scaglione di riferimento da € 26.000,01 a € 52.000,00 (individuato in base a tutte le domande svolte dalla contro la interamente respinte), valori medi per tutte le fasi.

la Corte, definitivamente pronunciando in sede di rinvio disposto dalla Corte di cassazione con sentenza n. 9955/2020 pubblicata il 27.5.

sull’appello proposto avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 16728/2006 pubblicata il 26.7.2006, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:

1. – in riforma della sentenza del Tribunale di Roma n. 16728/2006 e ferme restando le altre statuizioni di cui alla sentenza della Corte di appello di Roma n. 2132/2015, rigetta le domande proposte da nei confronti r.l.;

2. – dichiara assorbita la domanda di manleva proposta da nei confronti di.a. , già RAGIONE_SOCIALE Adriatico s.p.a.; 3. – condanna a rifondere le spese processuali in favore di a) per il giudizio di primo grado, in € 1.867,00 per diritti ed € 2.245,00 per onorari;

b) per il giudizio di appello, in € 5.350,00 per compensi;

c) per il giudizio di legittimità, in € 528,68 per esborsi (di cui € 27,68 per notifiche) ed € 2.935,00 per compensi;

d) per il giudizio di rinvio, in € 414,45 per esborsi (di cui € 31,95 per notifiche) ed € 5.350,00 per compensi;

oltre al rimborso di spese generali, Iva e Cpa;

4. – condanna a rifondere le spese di lite in favore di.a.

(già RAGIONE_SOCIALE, che liquida:

a) per il giudizio di legittimità, in € 2.935,00 per compensi;

b) per il giudizio di rinvio, in € 5.809,00 per compensi;

oltre al rimborso di spese generali, Iva e Cpa;

5. – condanna a rifondere le spese processuali in favore di che liquida:

a) per il giudizio di legittimità, in € 5.250,00 per compensi;

b) per il giudizio di rinvio, in € 9.991,00 per compensi;

oltre al rimborso di spese generali, Iva e Cpa;

6. – compensa le spese dell’intero giudizio nei rapporti tra.l. e.a.

(già RAGIONE_SOCIALE Così deciso in Roma in data 30.1.2025 Il Consigliere est.

Il Presidente – NOME COGNOME – NOME COGNOME