Revisione delle tabelle millesimali, natura costitutiva

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE QUINTA CIVILE

in persona del dr. ha emesso la seguente

SENTENZA n. 13892/2020 pubblicata il 12/10/2020

nella causa civile di primo grado iscritta al n. del Ruolo Generale per l’anno

2017, trattenuta in decisione all’udienza del 20.5.2020 e vertente

TRA

XXX, elettivamente domiciliata in presso lo studio degli avv.ti che la rappresentano e difendono per delega in atti.

– ATTRICE –

E

Condominio YYY, in persona dell’amministratore p.t. rappresentato e difeso dall’Avv. per delega in atti, con domicilio eletto presso lo studio legale dell’Avv.

– CONVENUTO –

Conclusioni: all’udienza del 20.5.2020 i procuratori delle parti hanno concluso come in atti.

Svolgimento del processo

XXX, proprietaria di beni facenti parte del plesso Condominiale di YYY, ha convenuto in giudizio il Condominio chiedendo la revisione delle tabelle millesimali.

Ha in particolare chiesto che vengano determinati i millesimi di pertinenza dell’appartamento 21/A in 26,94 – o in quella diversa misura che verrà riconosciuta corretta – in luogo dei 119,78 attribuiti con riferimento alla tabella “ascensore” ed in 25,86 (o in quella diversa misura che verrà riconosciuta corretta) in luogo dei 127,79 attribuiti con riferimento alla tabella “scale“.

Ha altresì chiesto che venga determinata la corretta attribuzione millesimale conseguente alla superficie di mq 30,64 della terrazza dello stesso appartamento assumendo che la stessa nella attuale attribuzione era stata erroneamente considerata di mq. 60,64.

Ha infine chiesto la condanna del Condominio al pagamento in proprio favore di quanto corrisposto in più dal 1995 in poi per effetto delle errate attribuzioni millesimali.

Si è costituito il condominio evidenziando di aver deliberato nel 1995 la revisione e la formazione delle tabelle affidando ad un tecnico l’incarico di redigere la perizia estimativa delle singole unità immobiliari e che la nuova ripartizione millesimale dell’intero stabile di YYY, perfezionata dal predetto tecnico, era stata posta, per la successiva delibera, all’ordine del giorno dell’assemblea condominiale ed approvata in data 07/11/1995.

Ha al riguardo anche riferito che nel corso dell’anno 2000 il tecnico, già incaricato cinque anni prima dal Condominio, aveva provveduto a redigere una “rielaborazione” delle predette tabelle millesimali per conto della Sig.ra ***, dante causa della odierna parte attrice, ed aveva provveduto a rettificare quelle esistenti con valori del tutto difformi rispetto a quanto precedentemente stimato, circostanza questa che aveva determinato il condominio a non accogliere la rielaborazione come proposta dal tecnico avendo ritenuto che le tabelle millesimali redatte dall’Arch. *** nel 1995 erano state perfezionate considerando esattamente tutti i parametri degli immobili facenti parte del condominio de quo mentre quelle rielaborate dal tecnico nel 2000 sarebbero state sviluppate su parametri non reali.

Prodotti documenti ed espletata una consulenza tecnica d’ufficio la causa è stata trattenuta in decisione all’udienza in epigrafe indicata.

Motivi della Decisione

Il diritto a conseguire la revisione giudiziale delle tabelle presuppone la ricorrenza dei presupposti indicati dall’art. 69 disp. attuaz. c.c., la quale deve essere allegata dal condomino richiedente su cui incombe l’onere di darne la relativa dimostrazione.

Tale onere può ritenersi assolto anche con la sola dimostrazione implicita della insussistenza del rapporto proporzionale di cui all’art. 68 disp. att. c.p.c. tra le vigenti tabelle millesimali e l’effettivo ed attuale assetto dei luoghi e delle proprietà esclusive e non della effettiva mancanza di tale proporzionalità (v. Cass. del 25/09/2013 n. 21950).

La Suprema Corte (Cass. sez. II, 14/12/2016, n. 25790), ha al riguardo anche affermato che “il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali è condizionato dall’esistenza di uno o di entrambi i presupposti indicati dall’art. 69 disp. att. c.c.: errore; alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. Nel caso in esame Quanto all’onere probatorio dei presupposti della domanda, va precisato

Sul punto intervengono utilmente le risultanze dell’espletata c.t.u. che, in ragione della completezza ed analiticità delle pertinenti verifiche, condotte in totale aderenza al dato concreto e con metodica immune da vizio alcuno, si prestano ad essere integralmente condivise ed intervengono a supporto motivo integrativo della presente decisione.

L’esperto in particolare ha premesso che l’immobile di via YYY, consiste in un edificio di sette piani, oltre ad un piano interrato ed è composto da 79 l’unità immobiliari suddivise in due scale condominiali. La scala A è composta da 17 cantine al piano interrato e 21 unità immobiliari distribuite su sette livelli.

L’ultimo piano del fabbricato è occupato nell’area corrispondente alla scala A, oltre che dall’unità immobiliare della parte attrice, da alcuni locali tecnici condominiali, compreso quello per l’ascensore e da una porzione del terrazzo condominiale, mentre l’area che insiste sulla scala B è occupata da quattro terrazzi privati recintati, da una porzione del terrazzo condominiale, da alcuni locali tecnici condominiali, compreso quello per l’ascensore.

L’unità immobiliare di proprietà della parte attrice, identificata all’interno 21 della scala A, è posta al settimo ed ultimo piano del fabbricato condominiale, si estende per una superficie di circa 25 mq ed è composto da un ingresso, una stanza, una cucina ed un bagno dotato di wc, lavandino e doccia. All’immobile sono annessi due terrazzi a livello, di cui quello prospettante su via *** misura circa 32 mq e la superficie di quello verso il cortile interno è pari a circa 16 mq.

Dagli atti di causa, risulta che l’unità immobiliare in questione, realizzata abusivamente tra gli anni 1970-1980, aveva ottenuto la concessione in sanatoria (prot. 237577/1986 n. 46951/1999).

L’esperto ha poi constatato che l’ascensore della scala A arriva solo al sesto piano del fabbricato e che l’accesso all’unità immobiliare della parte attrice (ubicata al settimo piano avviene dopo aver percorso un piano di scale a piedi ed un breve tratto nel terrazzo condominiale che costeggia il vano condominiale della scala A ed il locale cassoni.

Ha altresì verificato che al settimo piano della scala A l’unico spazio di proprietà non condominiale è l’unità immobiliare di proprietà della parte attrice e che, al momento della stesura del regolamento condominiale, tutti i locali e lastrici solari posti al settimo piano della scala A erano di proprietà condominiale.

Ha al riguardo evidenziato che il Condominio aveva incaricato un tecnico al fine di redigere le Tabelle millesimali per la ripartizione delle spese condominiali, ed era stata elaborata la Tabella B) Tabella “scale” e la Tabella C) Tabella “ascensore” ripartendo il 50% dei millesimi in ragione della superficie virtuale delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo e fra gli appartamenti allo stesso piano in proporzione alle singole superfici virtuali.

Ciò premesso il CTU ha constatato che la tabella B1) Tabella “scale” della scala A approvata nel 1995 dal Condominio non è affetta dagli errori segnalati in sede di proposizione della domanda essendo stata correttamente attribuita alla sola unità immobiliare della parte attrice la percentuale di millesimi relativi all’altezza dal suolo pari a 25,9 m come valutato nella tabella millesimale elaborata nel 1995 non risultando al settimo piano della scala A altre proprietà private oltre a quella della *** ed essendo stata pertanto considerata una superficie virtuale del settimo piano rapportata alla sola unità immobiliare int. 21/A (28,532 mq,).

Il consulente ha invece constatato che, con riguardo alla tabella C1) Tabella “ascensore” della scala A approvata nel 1995 dal Condominio, erano stati erroneamente attribuiti i secondi 500 millesimi da distribuire in proporzione all’altezza dal suolo di ciascun piano. Ha in particolare considerato che, all’unità 21 A, non avrebbero potuto essere attribuiti tutti i millesimi corrispondenti ad un sesto piano indipendente.

Tale valutazione è condivisibile considerando che il servizio ascensore che si ferma al sesto piano è comune ai tre appartamenti ubicati allo stesso piano ed all’unico appartamento posto al settimo piano (quello dell’attrice) che devono essere pertanto ripartiti sulla base dei millesimi corrispondenti al sesto piano.

La superficie virtuale, in base alla quale devono essere ripartiti i millesimi proporzionali all’altezza avrebbe dovuto pertanto essere la somma delle superfici virtuali delle quattro u.i. poste al sesto ed al settimo piano pari a 209,284 mq ed i millesimi corrispondenti al sesto piano avrebbero dovuto essere pari a 137,592.

Ne deriva che la tabella millesimale C1) Tabella “ascensore” della scala A deve essere rielaborata attribuendo alla unità immobiliare interno 21 A posta al settimo piano di proprietà della parte attrice 30,542 millesimi.

Deve pertanto essere adottata la seguente tabella millesimale C1) Tabella “ascensore” della scala A rielaborata dal CTU che attribuisce alla u.i. interno 21 A posta al settimo piano di proprietà della ricorrente 30,542 millesimi.

 

Piano e interno	superficie  virtuale	Primo parziale (prop. Sup. virtuale)	altezza da terra	millesimi di piano	Superficie virtuale di piano	Secondo parziale (prop. Altezza di piano)	Millesimi spettanti
1/3A	70,348	29,055	4,7	28,870	236,678	8,581	37,636
1/4A	81,402	33,620	4,7	28,870	236,678	9,929	43,550
1/5A	84,928	35,077	4,7	28,870	236,678	10,359	45,436
1/5B
1/6B
1/7B
1/8B
2/6A	51,944	21,454	8,2	50,369	180,158	14,522	35,976
2/7A	63,338	26,160	8,2	50,369	180,158	17,708	43,868
2/8A	64,876	26,795	8,2	50,369	180,158	18,138	44,933
2/9B
2/10B
2/12B
3/9A	54,354	22,449	11,8	72,482	196,936	20,005	42,454
3/10A	67,707	27,964	11,8	72,482	196,936	24,919	52,884
3/11A	74,875	30,925	11,8	72,482	196,936	27,557	58,482
3/13B
3/14B
3/15B
3/16B
4/12A	55,58	22,956	15,4	94,595	193,403	27,185	50,140
4/13A	68,783	28,409	15,4	94,595	193,403	33,642	62,051
4/14A	69,04	28,515	15,4	94,595	193,403	33,768	62,283
4/17B
4/18B
4/19B
4/20B
5/15A	62,364	25,757	18,9	116,093	194,142	37,293	63,050
5/16A	58	23,955	18,9	116,093	194,137	34,684	58,639
5/17A	73,778	30,472	18,9	116,093	194,137	44,119	74,591
5/21B
5/22B
5/23B
5/24B
6/18A	33,771	13,948	22,4	137,592	209,284	22,202	36,151
6/19A	63,94	26,408	22,4	137,592	209,284	42,037	68,445
6/20A	83,041	34,297	22,4	137,592	209,284	54,595	88,892
6/25B
6/26B
6/27B
7/21A	28,532	11,784	22,4	137,592	209,284	18,758	30,542
7/2B
7/3B
7/4B
S0MME		500		500		500	1000,002

 

La domanda di ripetizione delle somme versate in eccesso dall’attrice è infondata considerando che, per costante giurisprudenza, la sentenza di revisione delle tabelle millesimali ha natura costitutiva poiché ha la stessa funzione dell’accordo raggiunto tra i condomini, e come tale non ha effetto retroattivo (cfr. giurisprudenza citata da parte convenuta: Cass., n. 5690/2011; Cass., n. 15094/2000; Cass., n. 7696/1994; Trib. Roma, 9.12.1997; Trib. Mila-no, n. 11844/2002).

Le spese legali di giudizio vengono compensate in ragione della reciproca soccombenza.

Le spese di CTU vengono invece poste a carico del condominio in ragione del fatto che è stata riscontrata l’esistenza dei presupposti legali per la loro modifica.

Non sussistono i presupposti oggettivi e soggettivi per la pronuncia di condanna ex art.96 c.p.c..

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:

a) Modifica le tabelle millesimali del condominio convenuto in conformità a quelle predisposte dal perito come riportate nell’elaborato peritale ed in motivazione;

b) rigetta ogni altra domanda;

c) Compensa integralmente le spese legali di giudizio e pone le spese della perizia definitivamente ed interamente a carico del condominio convenuto.

Così deciso in Roma il 12/10/2020

IL GIUDICE