REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ANCONA sezione civile per le controversie in materia di locazione composta dai magistrati:
1.
NOME
NOME COGNOME Presidente 2. dr.ssa NOME COGNOME Consigliere 3. dr.ssa NOME COGNOME Consigliere rel Riunita in camera di consiglio, all’udienza del 18/04/2024, fissata ai sensi dell’art.127-ter;
lette le note illustrative, ha pronunciato la seguente
SENTENZA N._885_2024_- N._R.G._00000279_2022 DEL_05_06_2024 PUBBLICATA_IL_06_06_2024
nella causa civile iscritta al n. 279/2022 r. g. sezione lavoro, vertente TRA rappresentati e difesi per procura alle liti in atti dall’Avv. NOME COGNOME Parte appellante , rappresentato e difeso per procura in atti dall’Avv. NOME COGNOME Parte appellata
Conclusioni come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato in data 23.03.2022, proprietari dell’immobile sito in a Pesaro, concesso in locazione al sig. con contratto del 29.04.2016, hanno impugnato la sentenza n. 782/2021 con la quale il Tribunale di Pesaro ha accolto in parte la domanda presentata dagli originari ricorrenti, tesa al risarcimento dei danni riscontrati nell’immobile locato all’atto del suo rilascio, liquidati dal primo giudice nella misura di €. 1.540,00 ed €. 2.240,00 per canoni rimasti impagati, oltre accessori, da compensarsi parzialmente con l’importo di €. 2.100,00 dovuto dal locatore a titolo di restituzione del deposito cauzionale.
Parte appellante ha censurato la sentenza impugnata, affidandosi ai seguenti motivi:
1) erroneità della sentenza nella parte in cui non ha condannato il conduttore al pagamento del canone relativo all’intera mensilità di luglio 2019;
2) erroneità della sentenza nella parte in cui non ha riconosciuto interamente i danni riscontrati nell’immobile locato all’atto del suo rilascio;
3) ribadisce la quantificazione dei lamentati danni alla luce della documentazione allegata in atti;
4) erronea quantificazione delle spese di lite.
La parte appellata si è costituita in giudizio ed ha resistito all’appello, del quale ha chiesto il rigetto, assumendone l’infondatezza in fatto ed in diritto, in riferimento a ciascuno dei motivi di impugnazione.
La Corte, fissata udienza di trattazione scritta in seguito all’introduzione dell’art. 127 ter c.p.c., sulle conclusioni come in atti, si è riservata di decidere.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L’appello è in parte fondato e deve essere accolto per quanto di ragione.
Con il primo motivo l’appellante censura la sentenza nella parte in cui non ha condannato il conduttore al pagamento del canone relativo all’intera mensilità di luglio 2019.
L’appellante evidenzia come a fronte della disdetta dal contratto di locazione comunicata al locatore in data 7.02.2019, il conduttore avrebbe dovuto corrispondere il canone di locazione fino al 31.07.2019, in quanto dal mese di agosto 2019 l’immobile è stato locato a terzi.
Il motivo è fondato.
In merito al pagamento dei canoni dovuti dal conduttore durante il periodo di preavviso, la giurisprudenza di legittimità ha affermato che “l’esercitata facoltà di recesso da parte del conduttore diviene produttiva di effetti giuridici, con la cessazione del rapporto locatizio, alla scadenza del termine semestrale di preavviso previsto in contratto, con la conseguenza che il conduttore, indipendentemente dal momento (anteriore alla scadenza di detto preavviso) di materiale rilascio dei locali, rimane obbligato alla corresponsione dei canoni sino alla cessazione “de iure” del preavviso e cioè per sei mesi, a decorrere dalla data del preavviso” (Cass. 25136/2006) ovvero fino al momento in cui l’immobile venga locato a terzi (Cass. 5841/2004). In punto di fatto, è pacifico che l’allora conduttore comunicava con raccomandata del 7.02.2019 formale disdetta dal contratto di locazione a far data dal 7.07.2019, quindi con preavviso inferiore ai sei mesi dovuti al locatore ex art. 2 del contratto di locazione e art. 3 co. 6 L. 431/1998.
È altresì pacifico che l’immobile oggetto di causa sia stato locato a terzi dall’1.08.2019.
Pertanto, alla luce del principio di diritto sopra riportato, l’allora conduttore è tenuto a corrispondere il canone di locazione anche per l’intera mensilità di luglio 2019, per un ammontare pari ad € 560,00.
Con il secondo motivo lamenta l’erroneità della sentenza nella parte in cui non ha accolto interamente la domanda di risarcimento del danno proposta dai locatori.
In particolare, censura l’erronea valutazione della documentazione in atti da cui emergerebbe che l’immobile locato, al momento della riconsegna, presentava danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso.
Il motivo è parzialmente fondato.
In punto di diritto, è noto il principio secondo cui, qualora, in violazione dell’art.1590 cc al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni (v. Cass. 31.05.2010 n. 13222).
La questione principale va individuata nello stato dell’immobile al momento della riconsegna e, in particolare, nell’accertamento se le modifiche e i deterioramenti presenti siano stati realizzati dal conduttore in costanza di rapporto e le opere di ripristino debbano essere da questi rimborsate al locatore.
Nella fattispecie è opportuno osservare che parte appellante ha prodotto numerose allegazioni fotografiche dello stato dei luoghi al momento del rilascio dell’immobile e alcune fatture dalle quali è possibile evincere i costi sostenuti per il ripristino.
Inoltre, il notevole lasso di tempo trascorso dall’epoca di rilascio dell’immobile (luglio 2019) rende impraticabile l’ammissione di una consulenza tecnica d’ufficio, la quale verrebbe ad essere eseguita in un contesto fattuale verosimilmente ormai alterato, con conseguente inattendibilità delle conclusioni ivi raggiunte.
Fatta tale premessa, e passando ad esaminare le singole voci di danno, possono farsi le seguenti considerazioni.
Con riguardo alla pavimentazione, parte appellante evidenzia che il conduttore ha incollato un diverso pavimento su quello già esistente e ciò ha necessitato di interventi volti a ripristinare la pavimentazione originaria rimuovendo quella sovrastante.
Tale modifica non è contestata dall’appellato né è provata l’esistenza di un accordo tra le parti avente ad oggetto la medesima variazione.
Ne consegue che, dovendo il conduttore restituire l’immobile nello stesso stato in cui lo ha ricevuto, i costi per il ripristino della pavimentazione restano a suo carico.
Quanto ai danneggiamenti riscontrati nel bagno ed osservabili dalle riproduzioni fotografiche depositate dagli appellanti, si evidenzia che nell’art. 4 del contratto di locazione le parti davano atto che il bagno era nuovo;
pertanto, anche i costi relativi al ripristino dello stesso sono a carico dell’allora conduttore.
Con riferimento agli ulteriori deterioramenti lamentati e relativi alla rimozione del radiatore, della porta d’ingresso della cucina, di una parte estesa della carta da parati nelle camere da letto, e all’asportazione della presa dalla cucina, essi trovano riscontro nelle documentazioni fotografiche in atti.
Inoltre, a fronte della presunzione del buono stato di manutenzione ai sensi dell’art. 1590, comma 2 cc (“in mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione”), il conduttore non ha contestato specificamente tali deterioramenti, i quali appaiono senz’altro eccedenti il degrado dovuto al normale uso dell’immobile.
Per quanto concerne la realizzazione di un impianto di predisposizione per l’apposizione del climatizzatore e l’inserimento di tappi a pressione per fissare alcuni elementi di arredo, tali modifiche rientrano nel normale uso del bene locato, pertanto nulla è dovuto dal conduttore, il quale non risponde del consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto.
Né risulta in alcun modo provato il danno da deprezzamento dell’immobile.
Passando all’esame del quantum dovuto dal conduttore per il ripristino dello stato dell’immobile si osserva quanto segue.
Per il rifacimento del pavimento e dei muri i costi a carico del conduttore sono determinabili nella misura di Euro 400,00, desumibili dalle fatture “RAGIONE_SOCIALE” e “RAGIONE_SOCIALE” allegate in atti.
Non è meritevole di accoglimento la contestazione dell’appellato circa l’inattendibilità della fattura “COGNOME”, in quanto essa è pacificamente riconducibile ai lavori eseguiti sull’immobile oggetto di causa e riporta la firma per ricevuta del pagamento da parte dei proprietari.
Per quanto riguarda l’acquisto e il montaggio degli accessori per il bagno nonché il rispristino del radiatore della cucina e il rifacimento delle prese elettriche dislocate nell’abitazione, i costi a carico dell’appellato ammontano ad euro 668,57 (cfr docc 11, 13, 14, 15).
Le ricevute ivi indicate attestano la riferibilità dei costi sostenuti dai proprietari per la riparazione dei danneggiamenti riportati all’immobile dall’allora conduttore ed eccedenti il normale uso del bene.
Le restanti fatture allegate non possono essere incluse nella determinazione dell’ammontare dovuto dal conduttore, poiché non consentono l’esatta individuazione dei lavori effettuati né la specifica riconducibilità dei costi sostenuti all’immobile locato.
Quanto, infine, ai lavori preventivati nella relazione di stima depositata in atti ed eseguita dal geom.
CTP dell’appellante, i costi ivi esposti non possono essere posti a carico del conduttore.
Quanto, infatti, alle macchie di vernice sui vetri, non vi è alcuna prova che siano state causate dall’inquilino;
quanto alle spese di rifacimento del rivestimento del bagno, non si vede la ragione di simile spesa, essendo stata allegata (e, comunque, non provata dalle foto di cui alla perizia) l’esistenza di meri fori per appendere dei ganci, come tali facilmente riparabili senza il totale rifacimento della parete;
quanto al dislivello tra i pavimenti, al di là dell’improbabile deprezzamento, per tale unico motivo, dell’immobile, risultano compresi nelle spese da rimborsare i costi per la rimozione del pavimento con conseguente eliminazione del danno;
quanto, poi, alle spese per il ripristino delle pareti delle camere ove la carta da parati risultava parzialmente divelta, si nota ugualmente che le spese per la tinteggiatura sono già comprese nei costi riconosciuti all’appellante, sicché si tratterebbe di una duplicazione, in assenza di eventuale migliore specificazione dei lavori eseguiti.
I costi calcolati nella perizia di parte vanno, pertanto, esclusi, così come il costo per lo svolgimento della stessa, attesa la sua superfluità.
Alla stregua delle argomentazioni esposte, l’appello deve essere accolto per quanto di ragione, con conseguente parziale riforma della sentenza impugnata, come da dispositivo.
In applicazione del principio stabilito dall’art. 92, 2° comma, c.p.c., considerato che ricorrono ragioni di ordine equitativo, attesa la parziale reciproca soccombenza in entrambi i gradi, nonché tenuto conto dell’esito complessivo del giudizio, le spese di entrambi i gradi del giudizio possono essere compensate per la metà, ponendosi la parte non compensata a carico della parte appellata.
La Corte così provvede:
1) accoglie l’appello per quanto di ragione ed in parziale riforma della sentenza di primo grado condanna corrispondere alla parte appellante la somma ulteriore di € 1.629,00, di cui € 1069,00 per danno all’immobile, ed € 560,00 per canoni di locazione, oltre interessi dal dovuto al saldo;
2) conferma, per il resto, la sentenza impugnata;
3) compensa per la metà le spese di entrambi i gradi del giudizio, che liquida per il primo grado nella somma già determinata nella sentenza gravata e per il secondo grado in complessivi €.2.000,00, oltre spese generali nella misura del 15% del compenso totale per la prestazione (art.2 D.M.10.03.2014), I.V.A. e C.A.P..
e condanna la parte appellata a rifondere alla parte appellante la parte di spese non compensata.
Ancona, 18 Aprile 2024 Il Consigliere est. Il Presidente Dott.ssa NOME COGNOME Dott. NOME COGNOME Sentenza redatta con la collaborazione della dott.ssa NOME COGNOME assegnata all’UPP di questa Corte
La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di
Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.
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