Risarcimento danni da vizi su immobile

N. R.G. 4883/2015

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL

TRIBUNALE ORDINARIO DI BARI II

SEZIONE CIVILE n persona del Giudice dott.ssa NOME COGNOME ha pronunciato la seguente

SENTENZA N._4041_2024_- N._R.G._00004883_2015 DEL_02_10_2024 PUBBLICATA_IL_03_10_2024

ella causa civile iscritta al n. r.g. 4883/2015 promossa , rappresentati e difesi, giusta mandato in atti, dall’avv. NOME COGNOME

ATTORI contro in persona del legale liquidatore p.t. rappresentata e difesa, giusta mandato in atti, dall’avv. NOME COGNOME

CONVENUTA OGGETTO: risarcimento danni ex art. 1669 c.c. a seguito di a.t.p.

di cui al giudizio n. R.G.: 4883/2015.

CONCLUSIONI

e parti hanno concluso come da note di trattazione scritta depositate per l’udienza del 15.3.2024, che qui i intendono integralmente richiamate.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. ritualmente notificato, – in qualità di proprietaria ell’immobile acquistato in data 04.02.2008, giusta atto di compravendita per notaio ep.

57456, racc. 24402- e – attuale residente dell’abitazione – hanno convenuto in giudizio impresa costruttrice in liquidazione, al fine di accertare e dichiarare la sussistenza di gravi ifetti all’immobile, nonché l’inadempimento della convenuta per aver omesso di fornire la certificazione specifico, hanno denunciato la manifestazione di alcuni fenomeni di umidità ed accumuli di muffe, nonché l’insussistenza di isolamento termo acustico tra i solai e le pareti interne divisorie tra le iverse unità immobiliari, difetti che hanno comportato il deterioramento e ammuffimento degli arredi, la eformazione degli infissi, il rigonfiamento della parete in ceramica presente in uno dei bagni. Hanno ggiunto, altresì, che per l’accertamento dei lamentati vizi è stato instaurato giudizio di A.T.P. ex art, 696.p.c.

(N. R.G. 6701/2014), all’esito del quale, verificato lo stato dei luoghi e valutate le cause e l’entità dei anni riscontrati, è stata accertata la sussistenza dei vizi e sono stati indicati gli interventi di riparazione ecessari, giusta perizia tecnica a firma del C.T.U. incaricato, Ing.

Sulla base di tali circostanze, l’attrice ha chiesto la condanna di agamento di:

i) € 16.704,32 più iva per opere di riparazione e rimessione in pristino dell’immobile;

ii) € .400, 00 più iva per opere di rimozione delle immissioni sonore da vano interrato;

iii) € 20.860,00 (pari al 0% del prezzo di acquisto dell’immobile, pari a € 104.300,00) per deprezzamento dell’immobile a causa i vizi non emendabili, ovvero alla minor somma da determinarsi in via equitativa.

L’attore ha, invece, concluso per la condanna di parte convenuta al pagamento di € 74,00 a titolo di maggiori esborsi energetici, oltre ai compensi liquidati al C.T.U. e al suo ausiliario in ede di a.t.p.

costituitasi in giudizio, ha chiesto, in via preliminare, la nullità del ricorso per messa o assoluta incertezza del punto sub 4) dell’art. 163 c.p.c.;

sempre preliminarmente, ha eccepito la violazione dei termini e delle condizioni per l’esercizio dell’azione – tanto qualificandola ex artt. 1490 – 495 c.c., quanto riqualificandola ex artt. 1667 – 1670 c.c. ovvero ex art. 1669 c.c.

Nel merito, ha insistito er il rigetto della domanda, poiché infondata in fatto e in diritto.

Disposto il mutamento del rito – giusta ordinanza resa a verbale d’udienza del 29.05.2015 – ed cquisito il fascicolo di A.T.P. di cui al giudizio N. R.G. 6701/2014, la causa, istruita sulla scorta della roduzione documentale versata in atti dalle parti ed interrogatorio formale del legale rappresentante della è pervenuta all’udienza del 15.03.2024 dove, sulle conclusioni come in epigrafe precisate, è tata riservata per la decisione, con concessione alle parti dei termini di cui all’art. 190 c.p.c. MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO 1. Preliminarmente, occorre precisare che l’oggetto del presente giudizio involge l’applicazione delle isposizioni normative in materia di appalto privato. Com’è noto, l’appalto è il contratto sinallagmatico mediante il quale una parte, il committente, affida ad un altro soggetto, l’appaltatore, la realizzazione di n’opera in cambio di un corrispettivo in danaro.

L’appaltatore assume l’obbligazione con organizzazione e vizi dell’opera.

Tuttavia, il committente è onerato di denunciare i difetti entro un dato termine i decadenza ed agire giudizialmente nel termine di prescrizione fissato dalla legge.

Attese le eccezioni formulate dal convenuto in merito all’intervenuta decadenza e prescrizione della omanda formulata dai ricorrenti, occorre verificare quale sia la disciplina applicabile.

In materia di vizi ell’esecuzione dell’opera vengono in rilievo l’art. 1667 c.c. secondo il quale l’appaltatore è tenuto alla aranzia per le difformità e i vizi dell’opera e l’art. 1669 c.c. che si applica esclusivamente ai beni immobili prevede la responsabilità dell’appaltatore per vizi che determinino rovina o pericolo di rovina e per gravi ifetti.

Segnatamente la Suprema Corte ha avuto modo di precisare che il difetto di costruzione che, ai sensi ell’art. 1669 cod. civ., legittima il committente alla relativa azione, può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un’insoddisfacente realizzazione dell’opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la “rovina” od il “pericolo di rovina”), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l’impiego duraturo cui è destinata (quale, ad esempio, intonaco) incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell’immobile medesimo (Cass. ez. II, n. 456/2016).

E ancora configurano gravi difetti dell’edificio, a norma dell’art. 1669 c.c., anche le carenze costruttive dell’opera – da intendere altresì quale singola unità abitativa – che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l’abitabilità della medesima, come allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera (quali, proprio come nel caso in esame, pareti perimetrali, pavimento a confine con il vano autorimessa), purché tali da incidere negativamente ed in modo considerevole sul suo godimento e da comprometterne la normale utilità in relazione alla sua destinazione economica e pratica, e per questo eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici (Cass. Ord. n. 1423 el 18/01/2019; Cass. Sez. U n. 7756 del 27/03/2017; Cass. n. 20644 del 09/09/2013; Cass. n. 84 del 3/01/2013; Cass. n. 20307 del 04/10/2011; Cass n. 19868 del 15/09/2009).

Partendo da quanto sostenuto dalla Suprema Corte nelle pronunce richiamate, si può dire che i vizi presentati dall’unità immobiliare di cui alla presente causa (“fenomeni di umidità”, “accumuli di muffe”, solai e pareti interne divisorie tra le diverse unità immobiliari prive dei requisiti minimi di isolamento ermo acustico”), appaiono riconducibili alla categoria dei vizi rientranti nella fattispecie di cui all’art. 1669.c..

Difatti secondo il consolidato e condiviso indirizzo della Suprema Corte tra i gravi vizi di cui all’art. 669 c.c. vi rientrano, senza dubbio, le infiltrazioni d’acqua determinate da carenze di impermeabilizzazione o delle opere di drenaggio che incidano sulla funzionalità dell’opera (cfr. Cass. nn. 3112/92, 9081/92, 9082/91, 2431/86, 1427/84, 6741/83, 2858/83, 3971/81, 3482/81, 6298/80, 4356/80, 06/79, 2321/77, 1606/76 e 1622/72).

Da tanto consegue l’applicazione della disciplina sui termini prevista dall’art. 1699 c.c.

Il termine annuale di decadenza per la denuncia decorre dal momento in cui il denunciante abbia acquisito una conoscenza sufficientemente completa del vizio e della responsabilità dello stesso.

Ciò detto, nel caso di specie, la denuncia dei vizi all’immobile ex art. 1669 co.1 c.c. è stata effettuata con raccomandata a/r datata 19.04.2013, consegnata a Postal RAGIONE_SOCIALE per la notifica al destinatario in data 20.04.2013 (cfr. DOC. 2 fascicolo giudizio N. R.G. 6701/2014).

Tale accomandata è stata ricevuta in data 24.04.2013 dalla a mezzo del delegato cfr. DOC. 2 fascicolo giudizio N. R.G. 6701/2014).

Essa, in quanto atto recettizio, produce effetti solo dal momento in cui è portata a conoscenza del destinatario ex art. 1334 c.c.

Sicché, è dal 24.04.2013 che decorre termine prescrizionale di un anno.

Ne consegue che parte attrice avrebbe dovuto esercitare l’azione entro un anno dalla denuncia ai sensi ell’art. 1669 co.2 c.c. (“Il diritto del committente si prescrive entro un anno dalla denunzia”).

Nel caso di specie, il ricorso per a.t.p. è stato depositato il 24.04.2014 (cfr. fascicolo giudizio N. R.G. 701/2014 in atti) e, dunque, entro il termine di un anno dalla denunzia.

Ne discende, pertanto, infondatezza dell’eccezione di prescrizione formulata.

2.

Nel merito, procedendo ad esaminare la domanda promossa nei confronti della si rileva uanto segue.

Dalla documentazione presente nel fascicolo di causa e, nello specifico, nel fascicolo acquisito N. R.G. 701/2014 N.R. risulta che le doglianze afferenti all’immobile oggetto di causa evidenziate dai ricorrenti onsistevano in: manifestazioni di umidità alle pareti perimetrali esterne e sul pavimento a confine con il vano autorimessa ottostante;

solai e pareti interne divisorie tra le unità immobiliari privi dei requisiti minimi di isolamento interno custico; deterioramento e ammuffimento di arredi e infissi.

Dalla CTU espletata dall’Ing. , previa esclusione di responsabilità in capo ai ricorrenti er omessa o insufficiente manutenzione dell’immobile (“Si esclude che ciò sia dovuto a scarsa manutenzione dell’immobile”, cfr. pag. 19 relazione CTU), è risultato quanto segue.

Con riferimento alla mancanza di isolamento termico all’interno delle pareti perimetrali esterne, il erito ha ravvisato mancanze dal punto di vista strutturale dell’involucro edilizio, riferendo che “si è in vigore nel 2006 (anno del P.d.

C. in sanatoria), determinando così l’insorgenza di umidità e a sensazione di scarso isolamento termico” (cfr. pag. 18 e 19 relazione).

Al fine di porre rimedio ai problemi strutturali innanzi ravvisati, il CTU ha proposto i seguenti interventi:

posa in opera di cappotto interno di 2 cm di spessore;

posa in opera di intonaco termico, barriera l vapore e pannello coibente da 2 cm (pagg. 16 e 17 relazione), quantificati complessivamente in € 16.704, 2 più iva, come da tabella 1 afferente nel dettaglio le opere da eseguire (pag. 18 relazione).

Anche con riferimento allo scarso isolamento lamentato dai ricorrenti, il Consulente ha riscontrato anche in questo caso dei deficit prestazionali rispetto alla normativa vigente”, proponendo come nterventi la regolazione del “fine corsa” delle serrande automatiche dei box auto, l’introduzione di guide on guarnizioni e l’utilizzo di appositi gommini anti-rumore, per un costo complessivo di € 2.400,00 più va (pagg. 18 e 19 relazione).

A fronte di tali esiti, non può tenersi conto, al contrario, delle contestazioni che la difesa di parte onvenuta ha sollevato rispetto alle modalità di accertamento e agli esiti cui è giunto il perito nella propria elazione finale.

In primo luogo, occorre osservare che, sebbene non possa ritenersi condivisibile l’eccepita tardività elle asserite contestazioni – non essendo il termine di cui all’art. 195 c.p.c. perentorio, quanto, piuttosto, meramente ordinatorio (S.U. n.5624/2022), -, nondimeno i rilievi che il convenuto ha mosso alla perizia solo in sede di costituzione nel presente giudizio appaiono inidonei ad inficiare la genuinità dell’elaborato tecnico.

Trattasi, difatti, di asserzioni genericamente formulate, prive di riferimenti concreti da cui poter edurre la rilevanza rispetto all’accertamento concretamente compiuto dal C.T.U. Difatti, parte convenuta asserisce che “si è soffermato solamente sulle caratteristiche costruttive ell’isolamento termico della parete esterna esposta a nord e non anche sulle caratteristiche traspiranti ei rivestimenti murali e sulla necessaria ventilazione degli ambienti stessi”;

o ancora, “la presenza di midità e di muffa sulla parete esposta a nord avrebbe suggerito di integrare la valutazione delle aratteristiche dell’isolamento termico della parete con la verifica dello stato dei luoghi relativamente alla presenza di umidità e di temperatura degli ambienti, rapportata all’umidità e temperatura esterna, a ale data e nel periodo precedente di certo superiore ai 25°C che con un corretto ricambio d’aria, avrebbe i certo asciugato la parete dalla modesta presenza di residui di umidità ”; nonché nella parte in cui asserisce che il vizio vada accertato tenendo in considerazione anche “le caratteristiche dei rivestimenti interni poco traspiranti e delle caratteristiche abitative e di vita degli occupanti che contribuiscono ed influenzano le caratteristiche termoigrometriche delle pareti e dell’aria degli ambienti”.

Ebbene, tali contestazioni – la cui sede naturale non poteva che essere il giudizio di A.T.P., ove solo poter dedurre l’effettiva incidenza rispetto all’elaborato, sicché le stesse risultano meri assunti di parte.

peraltro, va osservato che neppure nel presente giudizio di merito è stata avanzata richiesta di integrazione i C.T.U. al fine di poter tener conto delle asserite mancanze della relazione conclusiva del giudizio di A.T.P. Alla luce di quanto precede, stante l’accertamento da parte del CTU – dalle cui conclusioni non vi è ragione di discostarsi, in ragione della completezza, chiarezza e linearità delle argomentazioni svolte – che a ravvisato difetti strutturali e acustici del comparto edilizio oggetto di a.t.p. , riconducibili ad una cattiva esecuzione della prestazione d’opera della società convenuta, da cui sono derivati i vizi all’immobile innanzi denunciati dai ricorrenti, va accolta la domanda formulata da con riferimento all’accertamento di responsabilità in capo alla ai sensi dell’art. 1669 c.c.

Ne consegue che la società convenuta va condannata al pagamento dell’importo di € 16.704,32 più iva er le opere di rimessione in pristino dell’immobile, oltre interessi, e di € 2.400,00 più iva per la istemazione delle serrande dei box poste al piano interrato, oltre interessi, così come quantificato dal perito n sede di A.T.P. 3. A differenti conclusioni deve giungersi, invece, con riguardo alla richiesta di condanna al pagamento della somma di € 20.860,00, pari al 20% del prezzo di acquisto dell’appartamento di € 04.300,00, per le seguenti considerazioni. Sul punto, occorre rilevare che, nel rispondere alle osservazioni formulate dal C.T.P. di parte convenuta relativamente all’esatta quantificazione della riduzione di valore economico dell’immobile a causa dei vizi scontrati, l’Ing. ha chiarito che “gli interventi riparatori proposti, in particolare quello descritto ll’ultimo capoverso di pg. 16 e pagina seguente e quantificato nella Tabella 1 di pagina 18, è risolutivo del problema di condensa superficiale, ed attenua i problemi di isolamento termo-acustico dell’involucro edilizio.

” Ha precisato, altresì, con riguardo alla classe energetica dell’immobile, che “il dato fondamentale a tener presente è la “classe energetica” globale dell’immobile, che per legge deve essere almeno la C” che “con l’intervento proposto si rientrerebbe senz’altro nei termini di legge”, concludendo che, “a parere del sottoscritto, non si può parlare di riduzione del valore economico dell’immobile” (pagg. 20 e 1 relazione).

Ha escluso, altresì, che possa apprezzarsi una rilevante riduzione della superficie interna dovuto in agione dell’incremento di spessore dei rivestimenti, riferendo che “essa non raggiunge 1 mq di entità, per ui, considerando che dall’atto notarile si evince che il prezzo di vendita dell’immobile è stato “a corpo”, on si ritiene di dover applicare alcuna riduzione al valore economico dello stesso” (pag. 22) Ne discende, pertanto, che i vizi denunciati dai ricorrenti trovano completa ed esaustiva soluzione , condividendo le osservazioni aggiuntive del CTU sul punto, si rigetta la domanda di condanna lla somma di € 20.860,00. Va rigettata, per mancanza di prova, la domanda di condanna al pagamento della somma di € 74,00 a titolo di maggiori esborsi energetici sostenuti da in ragione del cattivo isolamento ermico dell’immobile.

Non possono ritenersi sufficienti, a tal fine, le conclusioni a cui è giunto il perito Ing. nel proprio elaborato;

premesso che non era neppure stato formulato specifico quesito sul punto, il consulente, nel rispondere all’osservazione avanzata dalla difesa di parte attrice, ha riferito chiaramente che “la presunta spesa sostenuta finora per raggiungere un confort accettabile, anch’essa è difficilmente quantificabile, dato che dipende molto dalle abitudini dei residenti.

” Pur avendo provveduto a quantificare n maggior esborso energetico di €774,00, derivante dalla differenza (per sei annualità) tra spesa media tra lasse energetica C e classe energetica D, tale indicazione è il frutto espressamente di “calcoli approssimativi”, che non consentono di apprezzare alcun collegamento rispetto alle vicende ed ai consumi ella fattispecie concreta.

Peraltro, occorre osservare che la difesa dei ricorrenti non ha prodotto alcunché sul punto, né ha formulato richieste istruttorie volte a comprovare, quantomeno, quale sia l’effettiva spesa energetica mensile sostenuta;

non risultano, a titolo esemplificativo, neppure le bollette relative alla fornitura elettrica.

Ne consegue che la domanda formulata da va integralmente rigettata, in quanto nfondata.

5.

Da ultimo, con riferimento alla domanda volta all’accertamento dell’inadempimento di er aver omesso di fornire a il certificato di abitabilità e l’attestato di certificazione nergetica, si formulano le seguenti osservazioni.

Secondo il costante orientamento del Supremo Collegio, il venditore di un immobile destinato ad bitazione ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l’immobile tesso è incommerciabile, e che la violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione el contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l’eccezione di inadempimento, e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, avesse già presentato una domanda di condono er sanare l’irregolarità amministrativa dell’immobile. Conseguentemente, la mancata consegna di tale licenza implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile ovvero costituire il fondamento dell’exceptio prevista dall’art. 1460 c.c., per il solo fatto che si è consegnato un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo irrilevante la circostanza che prescrizioni della concessione ad edificare, ovvero che sia stato concretamente abitato (cfr. Cass. Civ. . 34211/2022).

Ciò detto, nel caso di specie, è un dato incontestabile che il certificato di abitabilità (oggi agibilità), ur a fronte di un impegno assunto in tal senso in sede di compravendita dell’immobile (cfr. pag. 2 atto di compravendita. DOC 1 fascicolo parte attrice), non è mai stato fornito a dalla società Tuttavia gli attori non hanno collegato alla richiesta di accertamento alcuna domanda di condanna lla consegna della suddetta documentazione.

Mentre va dichiarata la tardività – e, dunque, inammissibilità – della domanda di risarcimento del danno per omessa consegna del predetto certificato, poiché formulata solo in sede di comparsa conclusionale, e non in sede di ricorso introduttivo e/o nella memoria ex art. 183 co. VI n.1 c.p.c. (Cass. Sez. Un. n. 12310/2015).

In ogni caso, la predetta richiesta appare infondata per difetto di prova, non essendoci prova del danno é sotto il profilo dell’an né del quantum.

6. Analogo discorso va fatto per la domanda di accertamento della mancata consegna dell’attestato di ertificazione energetica, circostanza pacifica, in quanto non contestata, ma non essendoci alcuna domanda i condanna alla consegna, la stessa si appalesa inammissibile per difetto di interesse ex art. 100 c.p.c. 7. In ragione del parziale accoglimento delle domande proposte le spese possono essere compensate er 1/3 e la restante parte posta a carico della convenuta, liquidate come in dispositivo secondo i parametri ssati dal d.m. 13.08.2022 n. 147, in base al decisum e non al disputatum (scaglione da 5.201,00 a 26.000, fasi studio, introduttiva, istruttoria e decisoria) Le spese della CTU espletata in ATP sono poste definitivamente a carico di in persona del legale liquidatore p.t.

Tribunale di Bari, seconda sezione civile, in persona del Giudice Unico dott.ssa NOME COGNOME definitivamente pronunciando, ogni diversa e ulteriore istanza, eccezione e deduzione disattesa, così iudica:

1) ACCOGLIE la domanda ex art. 1669 c.c. e, per l’effetto, condanna la in persona del egale liquidatore pro tempore, al pagamento in favore di di € 16.704,32 più iva per le opere paratorie e di rimessione in pristino, oltre interessi, nonché la somma di € 2.400,00 più iva per le opere da seguirsi sulle serrande, oltre interessi;

2) RIGETTA nel resto;

3) CONDANNA la in persona del legale liquidatore pro tempore al pagamento delle pese di lite in favore di parte attrice, da distrarsi al procuratore costituito per dichiarato anticipo, liquidate ) PONE definitivamente a carico di in persona del legale liquidatore pro tempore le ompetenze liquidate al CTU in fase di ATP con decreto presidenziale del 10.09.2014.

Così deciso in Bari il 02.10.2024 Il Giudice NOME COGNOME