N. R.G. 1038/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO Sezione VIII
Il Tribunale, nella persona del GOP Dott.ssa NOME COGNOME a seguito dell’udienza ex art. 127 ter c.p.c. del 17.07.2024, ha pronunciato la seguente
SENTENZA N._4436_2024_- N._R.G._00001038_2024 DEL_06_08_2024 PUBBLICATA_IL_06_08_2024
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1038/2024 promossa da:
(C.F. residente in Gorgonzola (MI), cap. 20064, INDIRIZZO rappresentato e difeso degli Avv.ti NOME COGNOME (C.F. ) e NOME COGNOME (C.F. -Intimante – contro (C.F. residente in Chieri (TO), INDIRIZZO – Convenuta contumace – Conclusioni:
come da note ex art. 127 ter cpc del 4.07.2024
Oggetto: risoluzione contratto di locazione
MOTIVI DELLA DECISIONE
C.F. C.F. C.F. C.F. Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida del 6.11.2023 il Signor premesso di aver locato in data 1.08.22016 alla Signora l’immobile ad uso abitativo sito in Chieri (TO), INDIRIZZO con estremi catastali identificativi dell’unità immobiliare, Foglio , n° 206, sub. 24, cat. A/2, cl. 1, r.c. € 506,13, rappresentava come la conduttrice si fosse resa inadempiente al pagamento del canone per 11 mensilità per l’importo complessivo di € 4.400,00, oltre che al pagamento delle spese accessorie per € 1.980,39 (come spese arretrate a conguaglio sino a novembre 2022) e per € 550,00 (a titolo di acconti degli oneri accessori previsti in contratto per l’importo di € 50,00/mensili, da gennaio a novembre 2023).
Il ricorrente chiedeva pertanto la convalida dello sfratto per morosità e richiedeva altresì l’emissione di ingiunzione di pagamento della somma complessiva di € 6.930,39 per canoni e spese scaduti, oltre ad € 450,00 per ogni mese successivo sino al rilascio, oltre a quanto dovesse risultare dovuto a conguaglio per gli anni 2022/2023 e 2023/2024.
Posto che l’intimazione di sfratto per morosità veniva notificata alla conduttrice ai sensi dell’art. 143 c.p.c., con ordinanza del 18.01.2024 veniva disposto il mutamento del rito ed assegnato termine per l’esperimento del procedimento di mediazione.
Verificata la regolarità della notifica dell’ordinanza di mutamento del rito alla conduttrice – rimasta contumace anche nella presente fase – nonché l’esito negativo del procedimento di mediazione, su richiesta della parte ricorrente di rinviare la causa per discussione ritenendola di natura documentale, veniva fissata udienza ex art. 127 ter c.p.c. per il giorno 17.07.2024.
Con note del 4.07.2024 il Signor rassegnava le proprie conclusioni, depositando i conteggi aggiornati delle somme rivendicate in capo alla Signora NOME * * * *
La domanda di risoluzione del contratto è fondata.
1.
Il ricorrente ha provato documentalmente il fondamento del suo diritto mediante la produzione del contratto di locazione del 1.08.2016 registrato in data 10.08.2016 (doc. 1 fascicolo della convalida), da cui si evince l’obbligo del conduttore di corrispondere un canone annuo di € 4.800,00 mediante rate mensili di € 400,00 ciascuna, oltre € 50,00 mensili a titolo di acconto per oneri accessori “salvo conguaglio”, ed ha allegato l’inadempimento della controparte.
La parte convenuta, Signora , rimasta contumace, non ha dato prova di fatti modificativi o estintivi dell’obbligazione di pagamento del canone, per cui, gravando su di lei il relativo onere probatorio in base ai principi generali di cui all’art. 2697 c.c. (cfr. Cass. S.U. n. 13533/2001), deve sul punto ritenersi fondata la prospettazione attorea.
In termini generali si osserva che, in tema di locazioni di immobili urbani adibiti ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore, senza effettuare alcuna contestazione sul quantum, abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell’importanza dell’inadempimento non possa esser rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudice, ma debba considerarsi predeterminata legalmente ai sensi degli artt. 5 e 55 della legge n. 392 del 27.07.1978 (vedi ex multis Trib. Torino, Sez VIII Sent. n. 627 del 11.02.2019, Trib. Torino, Sez VIII, Sent. n. 244 del 18.01.2019, Trib. Torino, Sez VIII, Sent. n. 6048 del 24.12.2018, Trib. Roma, Sez. VI, Sent. 22.11.2018, Trib. Roma, Sez. VI, Sent. 09.10.2018; e ancora Trib. Roma, Sez. VI, Sent. 05.09.2018, il quale specifica che in tema di locazione ad uso abitativo, la valutazione della gravità e dell’importanza dell’inadempimento del conduttore in relazione all’interesse del locatore insoddisfatto è ancorata dal legislatore ad un parametro – quantitativo e temporale – predefinito, che esclude ogni discrezionale considerazione ad opera del Giudice, tenuto unicamente a verificare il presupposto dell’inadempimento;
e ancora, secondo Cass. Civ. 920/2013 e Cass. Civ. 6636/2006, la sanatoria della morosità del conduttore prevista dall’art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392 è subordinata al pagamento integrale dei canoni, degli interessi e delle spese, senza che l’inadempimento residuo sia suscettibile di nuova verifica sotto il profilo della gravità).
Questa valutazione deve essere effettuata con esclusivo riferimento alla situazione esistente al momento della proposizione della domanda di risoluzione, non assumendo rilievo gli eventi successivi quali, ad esempio, degli adempimenti tardivi (Cass. 9200/2004; Cass. 1525/2000; Cass. 10632/1996; e ancora Trib. Torino, Sent. 21.2.2007).
Nel caso di specie, il mancato pagamento dei canoni e degli oneri accessori a far data dal mese di gennaio 2023 integra la fattispecie legale di gravità sopra descritta;
e, in ogni caso, costituisce inadempimento di indubbia gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto anche ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c. 2. All’accoglimento della domanda di risoluzione consegue l’emissione dell’ordine di rilascio, per la cui esecuzione, tenuto conto della data dell’intimazione dello sfratto e dell’inizio della morosità, nonché della irreperibilità della convenuta, si stima equo fissare la data del 10.09.2024.
3.
La parte ricorrente ha altresì proposto domanda per il pagamento dei canoni e delle spese insoluti, quantificandola in € 6.930,39 in sede di intimazione di sfratto per morosità del 6.11.2023 (canoni mensili di € 400,00 * 11 mensilità, € 1.980,39 come oneri accessori arretrati a conguaglio sino a novembre 2022 ed € 550,00 a titolo di acconti degli oneri accessori previsti in contratto da gennaio a novembre 2023).
Con le note scritte del 4.07.2024 il Signor ha precisato l’ammontare della morosità in € 12.691,71, di cui € 7.600,00 a titolo di canoni mensili di € 400,00 da gennaio 2023 a luglio 2024;
€ 950,00 a titolo di acconti degli oneri accessori per € 50,00/mese da gennaio 2023 a luglio 2024; € 4.141,71 a titolo di spese arretrate a conguaglio sino a giugno 2024 (di cui € 1.980,39 quali spese arretrate a conguaglio sino a novembre 2022 ed € 2.161,32
quali spese arretrate a conguaglio per gli anni 2022/2023 e 2023/2024) già dedotti gli acconti versati mensilmente.
Il ricorrente ha poi richiesto la condanna della Signora al pagamento della somma di € 450,00 per ogni mese successivo fino al rilascio.
La domanda di condanna al pagamento dei canoni insoluti per € 7.600,00 sino a luglio 2024, e degli acconti degli oneri accessori per € 950,00 sino a luglio 2024, va accolta in quanto fondata, trovando titolo nel contratto di locazione prodotto (art. 2), e tenuto conto – da un lato – delle allegazioni attoree circa l’inadempimento della conduttrice e – dall’altro – della mancata costituzione di quest’ultima.
La Signora dovrà inoltre essere condannata al pagamento del canone di locazione e degli oneri accessori a titolo di acconto per il mese di agosto 2024, per la somma di € 450,00, nonché al pagamento della ulteriore somma di € 450,00 per ciascun mese di occupazione fino all’effettivo rilascio sulla base di quanto disposto dall’art. 1591 c.c. secondo cui il conduttore in mora è tenuto al pagamento del corrispettivo sino alla data della riconsegna.
4.
Non può, al contrario, trovare accoglimento la domanda relativa al pagamento della somma di € 4.141,71 a titolo di rimborso delle spese arretrate a conguaglio sino a giugno 2024 (di cui € 1.980,39 quali spese arretrate a conguaglio sino a novembre 2022 ed € 2.161,32 quali spese arretrate a conguaglio per gli anni 2022/2023 e 2023/2024), in difetto di prova documentale da parte del proprietario Signor degli esborsi effettivamente e personalmente sostenuti e richiesti a rimborso.
5.
Le spese di lite seguono la soccombenza e – in assenza di nota spese ma tenuto conto di quanto documentato dalla parte attrice – si liquidano come segue, secondo i parametri previsti dal D.M. n. 147/2022 per le cause di valore ricompreso tra € 5.200,01 ed € 26.000,00, ridotte al minimo le fasi di trattazione e decisionale, in considerazione dell’attività svolta, della contumacia della parte convenuta e della semplicità della controversia:
fase di studio € 919,00;
fase introduttiva € 709,00;
fase di trattazione € 840,00;
fase decisoria € 851,00;
E dunque in € 3.319,00, € 183,91 per spese vive documentate; spese generali, IVA e CPA come per legge, ed oltre alle spese di mediazione per € 221,00 per attivazione ed € 200,00 per spese corrisposte all’Organismo.
il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria o diversa istanza e deduzione disattesa, dichiara risolto per inadempimento della conduttrice il contratto di locazione stipulato tra le parti in data 1.08.2016 ed avente ad oggetto l’immobile ad uso abitativo sito in Chieri (TO), INDIRIZZO con estremi catastali identificativi dell’unità immobiliare, Foglio, n° 206, sub. 24, cat. A/2, cl. 1, r.c. € 506,13;
condanna la Signora a rilasciare l’immobile, libero da persone e cose, nella disponibilità di parte attrice;
fissa per l’esecuzione la data del 10.09.2024;
condanna la Signora a corrispondere alla parte ricorrente la somma di € 8.000,00 a titolo di canoni mensili scaduti sino ad agosto 2024, oltre ad € 1.000,00 a titolo di acconti degli oneri accessori scaduti sino ad agosto 2024, oltre ad oltre € 450,00 per ciascun mese di occupazione dell’immobile fino all’effettivo rilascio;
condanna la Signora a rimborsare al ricorrente le spese di lite, che liquida, compresa la mediazione, in € 3.540,00 per compensi ed € 383,91 per anticipazioni, oltre 15% rimborso spese generali, CPA ed IVA ai sensi di legge.
Così deciso in Torino, in data 6.08.2024 Il GOP Dott.ssa NOME COGNOME
La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di
Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.
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