Risoluzione del contratto di locazione per morosità

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI ROMA SESTA SEZIONE CIVILE in persona della dott.ssa NOME COGNOME in funzione di Giudice Unico, ha pronunciato, mediante lettura, la seguente

SENTENZA N._14999_2024_- N._R.G._00039628_2023 DEL_01_10_2024 PUBBLICATA_IL_01_10_2024

EX ART. 429 C.P.C. nella causa iscritta al n. 39628 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell’anno 2023, discussa e decisa alla pubblica udienza del 1°.10.2024, tra P.IVA ), in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO presso lo studio degli avv.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME che la rappresentano e difendono giusta procura allegata all’atto di costituzione di nuovo procuratore.

RAGIONE_SOCIALE (P.IVA ), in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’avv. NOME COGNOME che la rappresenta e difende giusta procura a margine della memoria di costituzione nel procedimento di convalida di sfratto.

P.:

per il ricorrente, “Piaccia all’Ill.mo Tribunale, rigettata ogni contraria istanza, eccezione e deduzione e rigettate le domande avversarie in quanto infondate in fatto e in diritto per tutti i motivi esposti negli scritti difensivi ai quali ci si riporta integralmente, dichiarare la risoluzione del contratto di locazione commerciale di cui è causa per l’inadempimento di quanto previsto dall’arte.

10 dello stesso da parte della

è per l’effetto condannare quest’ultima al rilascio dell’immobile oggetto del contratto.

Con condanna dell’intimata al pagamento delle spese del presente procedimento”;

per il resistente, “Voglia l’Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria eccezione, istanza e domanda disattesa, per le motivazioni sopra espresse:

in via preliminare, rigettare la richiesta di convalida dello sfratto per morosità con contestuale emissione dell’ordinanza di rilascio dell’immobile di cui è causa, non sussistendone i presupposti di legge e non essendosi verificato alcun grave inadempimento, con ogni provvedimento presupposto e/o conseguente ed ogni statuizione ritenuta di giustizia;

in via principale, nel merito;

A) accertare e dichiarare l’insussistenza dei gravi motivi necessari per la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione sottoscritto in data 20.10.2012;

B) accertare e dichiarare la legittimità delle pattuizioni contenute nelle scritture private, denominate contratti preliminari di compravendita, sottoscritte dalle parti in data 18.03.2022, concernenti il diritto della i portare in compensazione del credito vantato dalla per canoni di locazione maturati e maturandi in relazione al contratto di locazione commerciale stipulato in data 20.10.2012 tra la predetta e la allora proprietaria il controcredito vantato da essa ai sensi dell’art. 1385 c.c., costituito dagli importi versati a titolo di caparra e pari a complessivi € 368.000,00 e, per l’effetto dichiarare la legittimità della lla immediata sospensione del pagamento dei canoni di locazione maturati e maturandi in favore di a far data da quello del mese di gennaio 2023 e fino alla concorrenza del maggior credito alla stessa dovuto ai sensi dell’art. 1385 c.c., per complessivi € 368.000,00 – ovvero la diversa somma maggiore e/o minore eventualmente accertata, con emissione di ogni provvedimento presupposto e/o conseguente; in via subordinata, nel merito:

si richiede altresì che il Tribunale adito, attesa la probabile soccombenza dell’opponente, valuti l’emissione di provvedimento di condanna della C.F. e P.I.:)

in persona del rappresentante legale pro tempore, ai sensi dell’art. 96, III e IV comma c.p.c., al pagamento in favore della i una somma equitativamente determinata, nonché in favore della Cassa delle Ammende di un ulteriore importo, determinato come per legge, a compensazione del danno di merito del presente procedimento, oltre che relativamente al procedimento cautelare in corso di causa;

nonché con condanna al rimborso integrale degli oneri della CTU espletata;

e con espressa salvezza di ogni diritto ed azione della

RAGIONI DI FATTO

E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Il presente giudizio costituisce la fase di merito del procedimento di sfratto per morosità intimato dalla alla sul presupposto del mancato pagamento del canone relativo al mese di luglio 2023 per la locazione dell’immobile sito in Roma e confinante con INDIRIZZO meglio descritto nell’atto di citazione, oggetto del contratto stipulato dalle parti in data 20.10.2012.

Successivamente alla notifica dell’atto di intimazione, la società conduttrice sanava la morosità colà indicata e proponeva opposizione alla convalida;

mutato dunque il rito, il giudizio proseguiva per l’accertamento delle contrapposte domande di risoluzione per inadempimento della conduttrice, spiegata dalla (che deduceva altresì l’omessa stipula della fidejussione assicurativa prevista dall’art. 10 del contratto e l’esecuzione di opere non autorizzate), e di sospensione del pagamento dei canoni e compensazione volontaria del credito ex art. 1385 c.c. (sulla base degli importi versati in esecuzione dei contratti preliminari di compravendita sottoscritti dalle parti in data 18.3.2022), formulata dalla Nel corso della causa, istruita mediante consulenza tecnica di ufficio, veniva rigettato il ricorso cautelare proposto dalla conduttrice per essere autorizzata a sospendere il pagamento del corrispettivo della locazione; il procedimento era quindi rinviato per la discussione all’odierna udienza, celebrata dalla scrivente, designata in sostituzione del precedente titolare destinato ad altro incarico.

* * * * * 1. All’esito del procedimento, il Tribunale ritiene che tutte le domande proposte dalle parti debbano trovare integrale rigetto.

Per ragioni di ordine logico, si esaminano dapprima i profili di inadempimento lamentati dall’intimante, per poi vagliare le eccezioni e domande spiegate in via riconvenzionale dall’intimata.

2. Premesso che, nelle proprie note conclusive, la ha rinunciato , asseritamente superata dall’esito della c.t.u., debbono essere delibate le condotte consistenti nell’omesso pagamento del canone di locazione – ai soli fini della verifica della sussistenza dell’inadempimento della locataria, pendendo altri giudizi tra le parti per la risoluzione delle questioni economiche – e di omessa prestazione della garanzia assicurativa.

Giova, anzitutto, osservare che “In tema di prova dell’inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l’adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento” (così, ex multis, Cass. 15659/2011; 3373/2010; 9351/2007; 1743/2007; 13674/2006; 8615/2006; 20073/2004; 2387/2004; Id. , sez. unite, 13533/2001; ancora Cass. 20288/2011:

“Il creditore che agisce per il pagamento di un suo credito è tenuto unicamente a fornire la prova del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo diritto e non anche a provare il mancato pagamento, poiché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che l’eccepisca;

soltanto di fronte alla comprovata esistenza di un pagamento avente efficacia estintiva (cioè puntualmente eseguito con riferimento ad un determinato credito) l’onere della prova viene nuovamente a gravare sul creditore, il quale controdeduca che il pagamento deve imputarsi ad un credito diverso o più antico”).

Nel caso di specie, la parte intimante ha assolto gli oneri probatori su di lei incombenti, producendo in giudizio il contratto intercorso in data 20.12.2012 tra la propria dante causa, e la il cui art. 9 fissava il canone in € 159.000,00 annui oltre I.V.A., corrispondenti a ratei mensili di € 13.250,00 da versare entro il giorno 10 del mese, e il cui art. 10 stabiliva che, a garanzia dell’adempimento delle obbligazioni rivenienti dal contratto, il conduttore si impegnava, entro la data del 30.4.2013, a stipulare idonea fidejussione assicurativa per € 39.750,00, a integrazione del deposito cauzionale. Avendo la locatrice assolto all’onere di provare la fonte del proprio diritto e allegato l’inadempimento della conduttrice, quest’ultima è tenuta, per andare esente da responsabilità, a dimostrare la sussistenza di fatti estintivi, impeditivi e/o modificativi della pretesa avversaria.

Iniziando l’analisi dal secondo degli inadempimenti contestati (omessa prestazione della fidejussione entro il termine del 30.4.2013), merita sottolineare che la convenuta non mai richiesto la consegna della fidejussione assicurativa a distanza di oltre dieci anni dalla sottoscrizione del contratto e che la condotta non è prevista quale clausola risolutiva espressa del contratto di locazione, di talché l’inadempimento non potrebbe considerarsi grave ai fini della valutazione di cui all’art. 1455 c.c. (anche in considerazione dell’importo dell’ulteriore garanzia rappresentata dal deposito cauzionale costituito, attualmente ammontante ad € 44.203,54). La deduzione è fondata.

Come noto, in tema di risoluzione del contratto per inadempimento, vengono in rilievo gli artt. 1453 e 1455 c.c., i quali prevedono rispettivamente che “Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno” e che “Il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra”; spetta al giudice, quindi, valutare se la mancata osservanza degli obblighi contrattuali, nell’economia del rapporto, rivesta un’importanza tale da sorreggere, a mente degli artt. 1453 ed 1455 ss. c.c., una pronuncia di scioglimento del vincolo negoziale.

Nell’effettuare siffatta valutazione della gravità dell’inadempimento, il giudice deve tener conto di tutte le circostanze, oggettive e soggettive, dalle quali sia possibile desumere l’alterazione dell’equilibrio contrattuale (così ex pluribus Cass. 4.3.2022, n. 7187; Id. 24.3.2021, n. 8220);

in particolare, nell’analisi, vanno distinte le violazioni delle obbligazioni costitutive del sinallagma contrattuale, che possono essere apprezzate ai fini della valutazione della gravità di cui all’art. 1455 c.c., rispetto a quelle che incidono sulle obbligazioni di carattere accessorio, che non sono idonee, in sé sole, a fondare un giudizio di gravità dell’inadempimento, potendosi dare rilievo alle stesse soltanto in presenza di un inadempimento grave incidente sul nucleo essenziale del rapporto giuridico, ovvero di una ipotesi di abuso del diritto da parte di uno dei paciscenti: in termini Cass., 9.7.2021, n. 19579.

Nel caso di specie, non è provato – e nemmeno dedotto – che, negli oltre dieci anni trascorsi dall’inizio della locazione all’intimazione dello sfratto per morosità, la locatrice abbia mai invitato la conduttrice a rilasciare la garanzia, sicché è ragionevole opinare che la stessa si ritenesse sufficientemente tutelata dall’esistenza del deposito cauzionale, anche alla locatrice, in definitiva, la condotta oggi censurata è stata considerata di carattere non grave, e il Tribunale non può oggi operare una diversa valutazione. Naturalmente, oltre alla mancata prestazione della fidejussione, viene in rilievo l’omesso pagamento del canone di locazione, riferito alla mensilità di luglio 2023, il cui importo è stato versato tardivamente e solo successivamente all’intimazione dello sfratto per morosità.

Sulla base del consolidato orientamento giurisprudenziale, normalmente, la morosità del conduttore è una condotta talmente grave da non abbisognare di una specifica valutazione di gravità ai fini della risoluzione per inadempimento per fatto del conduttore:

“L’omesso pagamento dei canoni alle scadenze, costituendo la violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, rende inutile una valutazione specifica della gravità dell’inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto” (in tali termini Cass. 959/1980; conforme Cass. 4096/1978);

“Qualora l’inadempimento sia accertato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in ipotesi di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti, la valutazione della non scarsa importanza dell’inadempimento, ai sensi ed agli effetti dell’art. 1455 cod. civ., che è valutazione riservata al giudice di merito, deve ritenersi implicita” (Cass. 15553/2002; Id. 2616/1990);

“L’omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta l’economia del contratto stesso.

Pertanto, ai fini della risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della gravità dell’inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento”;

“In tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell’inadempimento – riservata al giudice di merito – deve ritenersi implicita ove l’inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti” (così Cass. n. 24460/2005; Id. 19652/2004; Id. 14234/2004).

Nel caso di specie, tuttavia, devesi rilevare come la morosità abbia riguardato un solo canone di locazione, sia stata immediatamente sanata dopo la notifica dello sfratto e non sia stata successivamente ripetuta;

ma, soprattutto, va osservato che:

– in data 18.3.2022, le parti hanno sottoscritto due scritture private, denominate contratto preliminare di compravendita, con cui la si è obbligata a vendere alla che si è obbligata ad acquistare, la proprietà dell’immobile condotto ):

cfr. all. 1 e 2 al ricorso cautelare promosso dalla – in entrambe le scritture private, all’art. 6 “Si conviene a favore della Parte promissaria acquirente, la risoluzione di diritto del presente contratto preliminare, con il conseguente diritto di ricevere dalla parte promittente venditrice il doppio della caparra versata, ai sensi dell’articolo 1385 del codice civile, qualora:

– la porzione immobiliare in oggetto risulti gravata, alla data fissata per la stipula del contratto definitivo di compravendita, da ipoteche, privilegi, servitù pregiudizievoli o diritti di terzi non dichiarati nel presente contratto;

– risultino irregolarità urbanistiche o edilizie dell’immobile promesso in vendita, tali da impedire la valida stipula del contratto definitivo o da comportare sanzioni amministrative diverse da quella pecuniaria, ai sensi della vigente disciplina urbanistica Nel caso di risoluzione del presente contratto per le cause sopra elencate o comunque per inadempimento della Parte promittente venditrice, è concesso alla Parte promissaria acquirente, conduttrice della porzione immobiliare promessa in vendita, di sospendere il pagamento dei canoni di locazione fino a concorrenza dell’importo di Euro 120.000,00 (nel primo preliminare, n.d.s. )

[e di Euro 180.000,00 (nel secondo preliminare, n.d.s.)]

corrispondente al doppio della caparra versata dalla medesima.

Impregiudicato in ogni caso il diritto di Parte Promissaria acquirente ad ottenere l’intero importo corrispondente al doppio della caparra versata qualora il contratto di locazione cessasse per qualsivoglia ragione prima dell’integrale restituzione dello stesso;

– la ha versato € 150.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, nonché, previo compimento delle attività preliminari, convocato la per la stipula del contratto definitivo di compravendita, mentre la non ha riscontrato la convocazione, né dedotto o dimostrato di avere cancellato le formalità pregiudizievoli sì da poter dare corso alla conclusione del contratto definitivo (cfr. all.

6 al ricorso cautelare – ord. 19.7.2023 del Tribunale di Roma, Giudice NOME COGNOME nel procedimento di opposizione al decreto ingiuntivo chiesto dalla ex art. 1385 c.c.);

La mancata corresponsione del corrispettivo della locazione, pertanto, risulta nella vicenda che ci occupa motivata dalla convinzione della società conduttrice – promissaria acquirente di poter compensare i canoni con l’importo del doppio della caparra versata, dovuto dalla promittente venditrice in caso di suo inadempimento;

fermo restando che al del contratto definitivo di compravendita (oggetto del giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo citato, nel quale il provvedimento monitorio è stato dichiarato esecutivo), ai soli fini della valutazione della gravità dell’inadempimento della parte conduttrice rispetto al contratto di locazione – per la quale, come detto, occorre indagare anche le circostanze soggettive – si osserva che prima facie sembra configurabile l’inadempimento della parte promittente venditrice rispetto al preliminare di compravendita, con conseguente risoluzione di diritto dello stesso a mente dell’art. 6 del contratto, presupposto per l’applicazione dell’invocata clausola del contratto preliminare di compravendita in punto di sospensione dei canoni fino a concorrenza dell’importo dovuto dalla ai sensi dell’art. 1385 c.c. (“Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”).

In virtù delle superiori considerazioni, non si ritengono sussistenti i presupposti per pronunciare la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice e, di conseguenza, la condanna alla restituzione della cosa locata.

3.

Nonostante quanto sopra osservato, la domanda di sospensione dei canoni di locazione non può essere accolta nel presente giudizio:

infatti, al fine di tutelare il proprio credito, la ha richiesto ed ottenuto dal Tribunale di Roma il decreto ingiuntivo n. 2601/23, con cui la è stata condannata restituzione del doppio della caparra ricevuta, pari a complessivi € 300.000,00 oltre interessi maturati, decreto che è stato dichiarato provvisoriamente esecutivo con l’ordinanza del 19.7.2023 in precedenza richiamata:

dalla lettura combinata delle disposizioni del contratto preliminare, si ricava che le stesse intendevano concordare la risoluzione di diritto per inadempimento delle parti e che, ove detta risoluzione si verificasse per fatto della promittente venditrice, la promissaria acquirente avrebbe avuto diritto a conseguire un importo mediante al doppio della caparra versata, mediante sospensione del pagamento dei canoni sino a concorrenza dell’importo ovvero, in ipotesi di cessazione della locazione, mediante pagamento dell’ammontare da parte della Nella fattispecie, sebbene il contratto di locazione sia ancora in corso e la conduttrice sia incontestatamente nel godimento dell’immobile, la parte locatrice – promittente venditrice ha omesso di restituire spontaneamente il doppio della caparra a titolo di dei canoni, previa risoluzione stragiudiziale del contratto di compravendita, ma senza agire per il recupero del medesimo importo portato in compensazione; avendo invece nel gennaio 2023 richiesto ingiunzione di pagamento per un ammontare pari al doppio della caparra, e avendo coltivato la pretesa creditoria nel successivo giudizio di opposizione, non può oggi pretendere di sospendere il pagamento dei canoni rimanendo nella detenzione del bene:

e ciò sia per motivi di rito (essendo sub judice in detto altro procedimento, precedentemente incardinato dinanzi medesimo Tribunale, questione dell’inadempimento della promittente venditrice rispetto al contratto di compravendita immobiliare che costituisce il presupposto della possibilità di sospendere il pagamento del corrispettivo della locazione), sia per ragioni di merito (si realizzerebbe in effetti un ingiustificato arricchimento dell’intimata, ove la stessa potesse ottenere per via monitoria il doppio della caparra versata e, al contempo, eccepire detto importo in compensazione rispetto al debito per il pagamento dei canoni dovuti per la perdurante occupazione del bene). 4. La soccombenza dell’intimata rispetto alla domanda di sospensione del pagamento dei canoni di locazione, naturalmente, impone il rigetto delle domande di condanna dell’intimante ai sensi dell’art. 96 c.p.c., che presupporrebbero l’integrale soccombenza del destinatario della condanna (si veda sul punto Cass., 30.5.2024, n. 15232:

“La condanna per l’abuso dello strumento processuale non può essere disgiunta dalla condanna alle spese processuali e presuppone, altresì, che la domanda sia stata totalmente accolta, stante il richiamo operato dall’art. 96, comma 3 c.p.c. all’art. 91 c.p.c. ed al principio di soccombenza ivi stabilito”).

5. La reciproca soccombenza determina l’integrale compensazione delle spese processuali tra le parti, anche con riferimento alla fase cautelare.

Per quanto riguarda le spese della consulenza tecnica di ufficio, invece, si ritiene che le stesse – limitatamente ai rapporti interni – debbano essere poste a integrale carico della parte intimante, che, introducendo nella memoria integrativa la questione dell’esecuzione da parte della conduttrice di opere non autorizzate, ha reso necessaria l’istruzione tecnica sul punto;

vi è infatti in atti una fattura del giugno 2015 (cfr. all. 6 all’elaborato peritale), emessa nei confronti della conduttrice dalla allora locatrice, che dimostra come sia stata quest’ultima a realizzare le lavorazioni su richiesta della epoca antecedente al subentro della , sicché la deduzione dell’inadempimento del , sembra difficile che la società intimante non fosse a conoscenza prima del deposito della memoria integrativa nella quale ha mosso la censura).

Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, contrariis rejectis:

– rigetta le domande della parte attrice;

– rigetta le domande della parte convenuta;

– compensa integralmente le spese di lite;

– nei soli rapporti interni, pone le spese di consulenza, separatamente liquidate, a esclusivo carico di parte attrice.

Così deciso in Roma, 1°.10.2024.

Il Giudice NOME COGNOME