REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERNI
SEZIONE UNICA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. ha pronunciato la seguente
SENTENZA n. 431/2019 pubblicata il 24/05/2019
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. /2013 promossa da:
XXX (C.F.), con il patrocinio dell’avv.
, elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv.
ATTORE contro
YYY SRL (C.F. ),
CASSE ZZZ SPA (C.F. ), con il patrocinio dell’avv. e dell’avv. , elettivamente domiciliato in presso il difensore avv.
CONVENUTI
CURATELA DEL FALLIMENTO KKK SRL (C.F. ), con il patrocinio dell’avv., elettivamente domiciliato in presso il difensore avv.
INTERVENUTO
OGGETTO: azione ex art. 2932 c.c.
CONCLUSIONI: come da verbale di udienza del 6.11.2018 da intendersi integralmente richiamato e trascritto.
Con atto di citazione notificato il sig. Quintano Francesco assumeva l’inadempimento della YYY S.r.l. agli obblighi assunti con contratto preliminare di compravendita del 26.07.2007 e, per l’effetto, conveniva in giudizio innanzi all’intestato Tribunale la suddetta società in qualità di impresa costruttrice nonchè la Casse ZZZ Spa, chiedendo che fosse pronunciata sentenza ex art. 2932 c.c. di trasferimento in favore di esso istante della proprietà dell’ unità immobiliare di civile abitazione sita in Comune di ***, Località ***, censita al Catasto Terreni di detto Comune al Foglio, Particella, sub, Cat. A/2, Classe , di vani, con prescrizione del versamento del saldo del prezzo, pari ad € 114,400,00, mediante accollo del mutuo ipotecario di pari importo da cui il bene è gravato e che fosse altresì ordinato alle Casse ZZZ Spa contestualmente all’accollo del mutuo ipotecario, già deliberato, la cancellazione e/o la riduzione della relativa ipoteca iscritta per una somma maggiore con condanna della società KKK S.r.l. al risarcimento del danno per inadempimento nonché degli eventuali maggiori oneri necessari ad ottenere il trasferimento della proprietà dell’unità immobiliare, derivanti dall’inadempimento medesimo, con vittoria di spese e dei compensi del giudizio”.
Si costituiva la Casse ZZZ S.p.a. che contestava le avverse istanze e chiedeva in via preliminare l’estromissione dal giudizio siccome totalmente estranea ai fatti di causa e nel merito instava per il rigetto della domanda proposta nei propri confronti siccome infondata in fatto e diritto.
Quindi la causa espletata la trattazione nel corso della quale venivano concessi i termini ex art. 183, co. 6° c.p.c., all’udienza del 23.06.2015 veniva dichiarata interrotta per intervenuto fallimento della YYY Srl – giusta sentenza del Tribunale di Terni n. 38/15; riassunto con ricorso dell’attore notificato alla Curatela il 29.9.2015 unitamente al pedissequo provvedimento di fissazione dell’udienza, si costituiva in giudizio la Curatela del Fallimento YYY Srl, che contestando le domande di parte attrice ed instava perché fossero rigettate perché inammissibili e/o improcedibili e/o infondate in fatto e in diritto e, comunque, infondate con vittoria di spese e compensi di lite, oltre iva e cpa come per legge”.
Dopo alcune udienze di rinvio – per la pendenza di trattative volte ad un accordo transattivo tuttavia senza esito – le parti precisavano le rispettive conclusioni e la causa era riservata per la decisione con i termini ex art. 190 cpc per il deposito delle comparse conclusionali e repliche.
Preliminarmente riguardo all’eccepita carenza di interesse dell’odierno attore deve invece rilevarsi che “Nell’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, l’esecutività provvisoria, ex art. 282 c.p.c., della sentenza costitutiva emessa ai sensi dell’art. 2932 c.c., è limitata ai capi della decisione che sono compatibili con la produzione dell’effetto costitutivo in un momento successivo, e non si estende a quelli che si collocano in rapporto di stretta sinallagmaticità con i capi costitutivi relativi alla modificazione giuridica sostanziale, sicché non può essere riconosciuta al capo decisorio relativo al trasferimento dell’immobile contenuto nella sentenza di primo grado, né alla condanna implicita al rilascio dell’immobile, poiché l’effetto traslativo della proprietà del bene scaturente dalla stessa sentenza si produce solo dal momento del passaggio in giudicato, con la contemporanea acquisizione dell’immobile al patrimonio del destinatario della pronuncia” “L’effetto traslativo della proprietà del bene scaturente dalla sentenza emessa ai sensi dell’art. 2932 c.c., si produce solo al momento del passaggio in giudicato.” (Cass. n. 8693/2016).
Sempre in via preliminare occorre considerare che, secondo quanto sostenuto da consolidato orientamento giurisprudenziale e dottrinale, per ottenere l’esecuzione in forma specifica del preliminare di vendita, ex art. 2932 c.c., occorrono tre presupposti essenziali: l’esistenza di un contratto regolarmente stipulato tra le parti, l’inadempimento (o ritardo) del promittente e l’esecuzione o offerta della controprestazione, se esigibile.
Riguardo a quest’ultimo profilo, sebbene inizialmente eccepito dalla curatela, occorre dare atto che lo stesso non risulta contestato – cfr. comparsa conclusionale di replica – essendo stato l’odierno istante ammesso al passivo per il complessivo importo di € 107.133,93 in via chirografaria, di talchè sotto tale profilo deve ritenersi provato l’adempimento dell’istante.
Ciò posto, nel contratto preliminare di cui è causa le parti all’art. 30 testualmente convenivano espressamente la data del rogito “entro il termine di un anno dal rilascio del certificato di abitabilità/agibilità”; orbene secondo il consolidato e condivisibile orientamento della giurisprudenza il termine per l’adempimento può essere ritenuto essenziale solo quando, all’esito di indagine da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà, in particolare, non può essere desunta sic et simpliciter dall’uso dell’espressione “…entro e non oltre…” quando non risulti, ne’ da specifiche indicazioni delle parti ne’ dall’oggetto del negozio, che le stesse abbiano inteso considerare perduta l’utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (cfr., ex plurimis, Cass. 3 marzo 1994, n. 2347; Cass. 17 marzo 2005, n. 5797).
Relativamente poi al certificato di agibilità, oggi sostituito dalla segnalazione di agibilità, lo stesso ha la funzione di garantire il rispetto dei requisiti minimi di salubrità, igiene e sicurezza dell’immobile e costituendo l’agibilità un elemento caratterizzante del bene, il difetto della stessa comporta una rilevante limitazione del godimento dell’immobile da parte del suo titolare.
La disciplina in materia è dettata dagli artt. 24, 25 e 26 del d.P.R. n. 380/2001, come recentemente modificati dal D.Lgs. n. 222/2016; l’intervento del 2001 ha comportato il venir meno della distinzione tra agibilità e abitabilità.
Al riguardo occorre rilevare che i termini agibilità edilizia e abitabilità inizialmente utilizzati per indicare due elementi diversi – il primo per gli immobili ad uso diverso ed il secondo in relazione a immobili a uso abitativo – e che detta differenza terminologica è successivamente venuta meno con l’articolo 24 del DPR 380/2001, come affermato dalla giurisprudenza “il legislatore ha provveduto a ricondurre ad unità i termini di agibilità edilizia e abitabilità spesso utilizzati indifferentemente nella normativa precedente” (T.A.R. Lazio 180/2012).
In ogni caso come detto la normativa in materia è stata recentemente riformata dal D.Lgs. n. 222/2016, il quale ha sostituito al certificato di agibilità la segnalazione di agibilità, da presentare al competente ufficio comunale entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori.
Quanto agli effetti derivanti dalla presentazione della segnalazione, occorre considerare che l’agibilità determina la cd. abitabilità legale dell’immobile e per quanto concerne il difetto di agibilità non comporta l’invalidità del negozio traslativo dell’immobile – con l’unica eccezione individuata dalla giurisprudenza costituita dall’ipotesi in cui l’assenza di agibilità comporti l’assoluta impossibilità di godimento del bene (Cass. n. 24957/2007) – bensì incide piuttosto sul piano della responsabilità contrattuale; infatti un orientamento giurisprudenziale rinviene il fondamento della responsabilità in capo all’alienante nell’obbligo di consegna dei titoli e dei documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta, previsto dal terzo comma dell’art. 1477 c.c. (Cass. n. 1701/2009); sorge pertanto in capo all’acquirente il diritto di agire al fine di ottenere l’adempimento del contratto o la risoluzione per inadempimento, nonché il risarcimento del danno.
Riguardo alla consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incide sulla possibilità di adibirla legittimamente all’uso contrattualmente previsto; pertanto, il venditore-costruttore ha l’obbligo di consegnare all’acquirente dell’immobile il certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio (Cass. n. 2438/2016).
Comunque, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto ma con riferimento alla concessione edilizia, afferma la giurisprudenza di legittimità che non può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo prevista dall’art. 2932 c.c. in assenza della dichiarazione, contenuta nel preliminare, o successivamente prodotta in giudizio, degli estremi della concessione edilizia, trattandosi di un requisito richiesto a pena di nullità dall’art. 17 legge n. 47 del 1985, ora sostituita dall’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 (Cass. n. 13225/2008). Ed ancora In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, non può essere emanata sentenza di trasferimento coattivo prevista dall’art. 2932 c.c. in assenza della dichiarazione, contenuta nel preliminare, o successivamente prodotta in giudizio, sugli estremi della concessione edilizia, che costituisce requisito richiesto a pena di nullità dall’art. 17 della l. n. 47 del 1985 ed integra una condizione dell’azione ex art. 2932 c.c., non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale (Cass n. 8489/2016).
Sostiene testualmente l’attore che con le memoria istruttorie veniva depositata relazione ipocatastale attestante la sanatoria ex Legge Regionale Umbria 21 Gennaio 2015 n°1, degli abusi edilizi da cui l’immobile promesso in vendita dalla società KKK s.r.l. al Sig. *** risultava affetto.
Pertanto se relativamente a tale ultimo profilo la domanda risulta ammissibile, deve tuttavia rilevarsi, alla luce delle considerazioni sopra dette, la mancanza del certificato di agibilità; ne deriva che all’introduzione del giudizio non poteva ravvisarsi inadempimento del promittente venditore con la conseguenza che la domanda deve essere dichiarata inammissibile costituendo, come detto, per l’azione ex art. 2932 c.c. l’inadempimento del promittente venditore elemento costitutivo della fattispecie. In ogni caso è necessario rilevare che la sanatoria degli abusi edilizi sarebbe intervenuta con legge regionale del 2015 e che comunque, come dedotto dalla curatela convenuta, nella consulenza tecnica esplicata nel giudizio R.G.e. /2014– relazione peritale del 28.09.2016 integrata in data 24.08.2018 – l’agibilità non è stata rilasciata.
Quindi ritenuta l’insussistenza dell’inadempimento non può darsi luogo ad una pronuncia ex art. 2932 c.c. che ulteriormente determina l’infondatezza della domanda di risarcimento del danno pur avanzata dall’attore; del resto detta domanda è risultata del tutto infondata siccome sfornita di prova essendone onerato ex art. 2697 c.c. l’istante, con la conseguenza che la stessa deve essere rigettata.
Parimenti non può essere accolta la domanda avanzata nei confronti dell’altra convenuta Banca ZZZ S.p.a. atteso che non possono ritenersi provata alla luce della documentazione versata in atti la violazione della buona fede da parte della stessa in ordine al frazionamento del mutuo interessante l’immobile oggetto del giudizio
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.
P.Q.M.
Il Tribunale di Terni, in composizione monocratica, nella persona del dr. in funzione di giudice unico, definitivamente pronunciando sulla domanda in epigrafe, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così provvede:
1) RIGETTA la domanda avanzata nell’interesse di parte attrice;
2) CONDANNA parte attrice al pagamento in favore di ciascuna parte convenuta delle spese del giudizio che liquida in € 3.550,00 per compenso, oltre spese generali ed accessori di legge.
Terni, 24 maggio 2019
Il Giudice
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Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.
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