Sfratto per morosità e risoluzione contratto di locazione

Repubblica Italiana

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Tribunale Ordinario di Roma – Sezione 6^

Civile – Il Tribunale di Roma, in persona del giudice dott.ssa NOME COGNOME all’udienza dell’1.10.2024, all’esito della discussione orale delle parti, ha pronunciato dando lettura in udienza del dispositivo e della contestuale motivazione la seguente

SENTENZA N._15015_2024_- N._R.G._00043269_2023 DEL_01_10_2024 PUBBLICATA_IL_01_10_2024

(ex art. 429 c.p.c.) nella causa civile di primo grado iscritta al n° 43269 del Registro Generale Affari Contenziosi dell’anno 2023, avente ad oggetto “intimazione di sfratto per morosità – uso abitativo” pendente tra partita Iva, codice fiscale ) elettivamente domiciliata presso lo studio dell’Avv. NOME COGNOME che la rappresenta e difende in virtù di procura in atti attrice C.F. domiciliato in Roma, INDIRIZZO presso lo studio legale dell’Avv. NOME COGNOME che lo rappresenta e difende, giusta procura in atti nonché , C.F. , elettivamente dom.to in Roma, INDIRIZZO scala INDIRIZZO, piano 3°, int. CODICE_FISCALE, e residente in Frosinone (FR), INDIRIZZO convenuto contumace

Conclusioni:

come in atti Motivi della Decisione

1. fatti controversi.

Con atto di citazione ritualmente notificato la parte attrice in epigrafe intimava, ai sigg.ri lo sfratto per morosità dall’immobile in Roma INDIRIZZO, scala INDIRIZZO, piano 3°, int.

009, con annessi posto auto e cantina, identificati al NCEU del Comune di Roma, quanto all’abitazione al Foglio 878, Particella 642, Sub 9, Cat. A2;

quanto al posto auto al Foglio 878, Particella 642, Sub. 41, Cat. C6;

e quanto alla cantina al Foglio 878, Particella 642, Sub. 32, Cat. C2

ed esponeva al Tribunale:

che con contratto di locazione stipulato in data 15/10/2011 e registrato in data 18/11/2011, Cassa Nazionale di Previdenza ed Assistenza per gli Ingegneri e gli Architetti Liberi Professionisti, a far data dal 15/10/2011 al 14/10/2015, aveva concesso in locazione ai sigg.ri la detta unità immobiliare;

che con raccomandata a.r. del 07/02/2014 il Fondo Inarcassa RAGIONE_SOCIALE gestito da comunicava al conduttore Ing. che in data 31/01/2014 era stata trasferita la proprietà dell’immobile a in qualità di società di C.F. predetto Fondo era subentrato a far data dal 01/02/2014 nel contratto di locazione;

che, in data 15/11/2022 giungeva comunicazione di disdetta al contratto di locazione da parte dei conduttori, con intenzione di restituire l’immobile entro il 15/01/2023;

che, veniva avviata procedura di mediazione dal sig. nei confronti di che aveva esito negativo;

che conduttori intimati versavano alcune somme, rimanendo alla data del 26/06/2023 morosi dell’importo di € 24.099,34, di cui € 16.138,64 per canoni di locazione ed € 7.960,70 per acconto oneri accessori, spese di spedizione, spese di registro rinnovo contratto, bolli, arretrati ISTAT, come da prospetto contabile che veniva depositato.

Tanto esposto in fatto, la parte intimante chiedeva la convalida dello sfratto e di pronunciare, in caso di opposizione della parte intimata, ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c. nonché, nel merito, la risoluzione del contratto per inadempimento dei conduttori, chiedeva altresì di emettere, a carico degli intimati, ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti ed a scadere.

Si costituiva in giudizio il sig. eccependo:

la riconsegna dell’immobile locato il giorno 04.08.2023 e di aver richiesto a parte locatrice di riprendere in consegna l’immobile sin dalla data del 15.01.2023, senza tuttavia riceverne disponibilità;

la carenza di legittimazione attiva della parte intimante;

l’insussistenza della morosità.

Chiedeva la restituzione del deposito cauzionale versato il 15.10.2011 per €. 3.387,00 ed i frutti maturati dalla data della consegna sino alla restituzione, nonché del conguaglio degli accessori relativi ai consuntivi Il Tribunale, atteso il rilascio dell’immobile e la notificazione dell’atto di intimazione ai sensi dell’art. 143 c.p.c. al sig. , disponeva il mutamento del rito con termine per il deposito di memorie integrative.

Con la memoria integrativa, parte attrice dichiarava la persistenza della morosità per canoni di locazione fino al rilascio dell’immobile, pari a € 17.816,46, oltre che per oneri accessori per € 7.149,21 per un totale di € 21.578,67, già detratto il deposito cauzionale di € 3.387,00, riproponendo le conclusioni di cui all’atto di citazione.

Parte convenuta, invece, con la propria memoria così concludeva:

“in via preliminare e pregiudiziale, accertare e dichiarare il difetto di legittimazione attiva in capo a per tutte le motivazioni di cui in premessa sub paragrafo distinto da lettera A);

– in via subordinata e gradata, nella denegata ipotesi di mancato accoglimento di quanto richiesto in via preliminare e pregiudiziale, rigettare le domande di parte Attrice per tutti i motivi di cui in premessa ai paragrafi da B ad E;

inoltre – accertato e dichiarato che il deposito cauzionale versato il 15.11.2011 da a Inarcassa locatrice per importo di €. 3.387,00 ammonta attualmente ad €. 3.877,74 per effetto della maturazione degli interessi legali dal 15.11.2011 a gennaio 2024;

accertato e dichiarato altresì che il Resistente ha maturato conguaglio per oneri accessori relativamente alle annualità 2016 e 2017 per complessivi €. 1.208,00 come da doc.. 13 in atti, condannare corrispondere al Resistente il complessivo importo di €. 5.085,74 fra deposito cauzionale maggiorato di interessi legali dal 15.11.2011 a gennaio 2024 e conguaglio oneri accessori annualità 2016 e 2017;

in via gradata, nella denegata ipotesi in cui venisse accertato, in corso di causa, dovuto dal Resistente alcun importo a Parte Attrice per specifico titolo, compensare il credito del Resistente Veniva esperita la mediazione e la causa veniva decisa all’odierna udienza.

2. merito della lite.

Preliminarmente, va rilevato che non va tenuto conto della memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. della parte convenuta e relativi documenti allegati, in quanto depositati tardivamente (il 13.01.2024), considerato il termine perentorio di 10 giorni prima dell’udienza di discussione (23.01.2024) scaduto il 12.01.2024.

Riguardo all’eccezione di carenza di legittimazione attiva della in data 31/01/2014 veniva trasferita la proprietà dell’immobile di che trattasi a in qualità di società di gestione del fondo “RAGIONE_SOCIALE” e, per effetto dell’apporto, il predetto Fondo era subentrato a far data dal 01/02/2014 nel contratto di locazione de quo.

Inoltre, “i fondi comuni d’investimento (nella specie, fondi immobiliari chiusi), disciplinati nel d. lgs. n. 58 del 1998, e succ. mod. , sono privi di un’autonoma soggettività giuridica ma costituiscono patrimoni separati della società di gestione del risparmio;

pertanto, in caso di acquisto nell’interesse del fondo, l’immobile acquistato deve essere intestato alla società promotrice o di gestione la quale ne ha la titolarità formale ed è legittimata ad agire in giudizio per far accertare i diritti di pertinenza del patrimonio separato in cui il fondo si sostanzia” (v. Cass. n°16605.2010);

Nel caso di specie, è società di gestione (v. doc. 2 allegato al fascicolo di parte attrice).

E’ possibile, infine, per la stipulare accordi per lo svolgimento Cont6 Detto ciò, la domanda risolutoria attrice va accolta, osservato che, in tema di prova dell’inadempimento di un’obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l’adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento o dall’impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione. Anche nel caso cui sia dedotto non l’inadempimento dell’obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente mera allegazione dell’inesattezza dell’adempimento, gravando ancora una volta sul debitore l’onere di dimostrare l’avvenuto, esatto adempimento (v. cfr., ex multis, Cass. Civ., Sez. Un. , 30.10.2001 n.13533).

In proposito, va osservato che alle locazioni di immobili ad uso abitativo è applicabile l’art. 5 della L. n. 392/78, secondo cui il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista costituisce motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1455 c.c..

Detta norma stabilisce modo tassativo presupposto dell’inadempimento contrattuale, effettuando in via automatica la valutazione dell’importanza dell’inadempimento nei contratti ad uso abitativo (mentre negli immobili ad uso diverso è il giudice a dover determinare, con valutazione discrezionale, gravità dell’inadempimento):

infatti, a seguito dell’entrata in vigore della legge 27 luglio del 1978 n. 392, la valutazione, quanto al pagamento del canone, 7 all’apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente, mediante la previsione di un parametro ancorato (artt. 5 e 55 della legge) a due elementi:

l’uno, di ordine quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;

l’altro, di ordine temporale, relativo al ritardo consentito e tollerato.

Ebbene, nel caso di specie, è pacifico che i conduttori non abbiano esattamente adempiuto al pagamento dei canoni da febbraio 2020 e che, a prescindere dall’offerta riconsegna dell’immobile locato – di cui si dirà appresso – alla litispendenza, la morosità era tale e grave da giustificare la risoluzione contrattuale.

L’omesso versamento del canone locativo alle scadenze pattuite in contratto integra, laddove non giustificato da qualsivoglia motivo, giuridicamente apprezzabile, un fatto idoneo ad alterare l’intera economia del contratto, ovverosia l’equilibrio tra prestazione (del locatore) e controprestazione (del conduttore) costituente espressione del sinallagma contrattuale (“l’omesso pagamento dei canoni alle scadenze, costituendo la violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto locazione, rende inutile una valutazione specifica della gravità dell’inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto” (v. Cass. n°959.1980)). Ancora, “l’omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta l’economia del contratto stesso.

Pertanto, ai fini della risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della gravità dell’inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del 8 la pretesa attorea in quanto non vi è prova di alcun accordo di riduzione del canone di locazione, né è stata formulata specifica domanda di nullità della pattuizione volta ad attribuire alla locatrice un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale.

In definitiva, la domanda di risoluzione per inadempimento dei conduttori va accolta e va dichiarata la cessazione della materia del contendere sul rilascio intervenuto in data 04.08.2023.

Passando alla domanda accessoria di condanna al pagamento dei canoni di locazione, va detto che a seguito di recesso dei conduttori, comunicato il 15.11.2022, il periodo semestrale di preavviso aveva scadenza il 31.05.2023, con obbligo degli odierni convenuti di corrispondere il canone fino a tale data e, comunque, fino all’effettivo rilascio dell’immobile (04.08.2023).

Infatti, “il recesso del conduttore produce l’effetto risolutivo della locazione al compimento del prescritto, o concordato, periodo di preavviso e fino a tale termine il conduttore è tenuto a versare i canoni, indipendentemente dal momento di materiale rilascio dell’immobile (eventualmente anche anteriore)” (v. Cass. n°9415.2011; Cass. n°25136.2006), Peraltro, non veniva formalizzata alcuna offerta reale ed effettiva di riconsegna, che deve essere posta a disposizione del creditore con modalità tali da consentirne concretamente la fruibilità.

Riguardo ai pagamenti effettuati il 30.01.2023, 15.02.2023 e 18.09.2023, la parte creditrice-locatrice aveva la facoltà di lecitamente imputarli ad estinzione di mensilità diverse da quelle indicate, parzialmente, insolute in citazione (v. in tal senso Cass. n°4559.1983:

“nel caso di morosità del conduttore per più canoni mensili della locazione, spetta al locatore stabilire a 9 quest’ultimo”).

Da ultimo, per gli oneri accessori, l’art. 4) del contratto di locazione prevede che il conduttore deve anticipare, alle scadenze previste per il pagamento del canone, una somma proporzionalmente corrispondente alla quota spese accertata nel consuntivo precedente, salvo conguaglio di gestione.

Trattandosi di locatore unico proprietario delle singole unità immobiliari che compongono sia l’edificio che il complesso immobiliare in Roma INDIRIZZO i conduttori sono tenuti al versamento anticipato di quanto contabilizzato in via presuntiva fino alla effettiva chiusura dei conteggi.

In conclusione, i convenuti vanno condannati al pagamento della somma di € 20.037,30 per canoni di locazione fino al rilascio (04.08.2023), oltre interessi legali dalle scadenze al saldo, a cui va detratto il diritto di credito dei convenuti per € 3.387,00 a titolo di restituzione del deposito cauzionale versato al momento della stipula del contratto, oltre interessi legali, laddove non già corrisposti ai conduttori.

Va precisato che la previsione contrattuale di una indennità di mora per ritardato pagamento dei canoni oltre agli interessi legali assume una diversa funzione reintegrativa del patrimonio leso, che nel caso di specie non è stata oggetto di specifica domanda.

La norma di cui al comma 4 dell’art. 1284 c.c., poi, appare applicabile solo nei casi in cui vi sia una specifica convenzione in punto di interessi.

I convenuti vanno condannati, altresì, al versamento dell’importo di € 6.723,57 per oneri accessori, sulla base di quanto dichiarato dalla difesa di parte attrice nelle memorie integrative e considerato che non vi è 10 Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate ai sensi del Dm Giustizia n. 147/2022.

Per Questi Motivi il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando nella causa civile di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:

accoglie la domanda e dichiara il contratto di locazione stipulato in data 15.10.2011 relativo all’immobile sito in Roma INDIRIZZO, scala INDIRIZZO, piano 3°, int. 009, con annessi posto auto e cantina, identificati al NCEU del Comune di Roma, quanto all’abitazione al Foglio 878, Particella 642, Sub 9, Cat. A2, quanto al posto auto al Foglio 878, Particella 642, Sub. 41, Cat. C6 e quanto alla cantina al Foglio 878, Particella 642, Sub. 32, Cat. C2 , risolto per inadempimento dei conduttori;

dichiara la cessazione della materia del contendere sulla domanda di rilascio, intervenuto il 04.08.2023;

condanna i convenuti al pagamento della somma di € 20.037,30 per canoni di locazione fino al rilascio (04.08.2023), oltre interessi legali dalle scadenze al saldo, a cui va detratto il diritto di credito dei convenuti per € 3.387,00 a titolo di restituzione del deposito cauzionale, oltre interessi legali, laddove non già corrisposti ai conduttori;

condanna i convenuti al versamento dell’importo di € 6.723,57 per oneri accessori, oltre interessi dalla domanda al saldo;

condanna i convenuti al pagamento delle spese di lite che liquida in € 276,44 per esborsi ed € 3.000,00 per compensi, oltre r.f., iva e cap come per legge;

Roma, li 01.10.2024 11