In virtù dell’art. 1105 c.c., che attribuisce a tutti i partecipanti il diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune, non è corretto escludere dall’amministrazione il partecipante al condominio che sia una persona giuridica.
Inoltre, l’elemento fiduciario non è incompatibile con la struttura societaria, se si considera che il nostro ordinamento previde l’amministrazione fiduciaria di beni e la gestione del condominio da parte di società.
Infine, l’impedire ai condomini di avvalersi dei servizi di una società, si porrebbe in contrasto con gli artt. 3, 41 comma 2, 42 comma 2 della Costituzione e con l’art. 85 del Trattato CEE in tema di libera concorrenza.
Trattandosi di immobili privati non esiste alcuna ragione di pubblica utilità per limitare l’autonomia dei privati quanto alla nomina dell’amministratore del condominio.
Gli stessi artt. 1131 e 1129 c.c. non pongono limiti soggettivi alla nomina di amministratore del condominio. Il sistema non conosce disposizioni limitative della capacità o della legittimazione della persona giuridica, se non nei casi tassativamente previsti.
Siffatte disposizioni sarebbero in contrasto con le finalità e con l’evoluzione dell’istituto dell’amministratore di condominio, ragion per cui negare alla persona giuridica la facoltà di essere amministratore con l’addurre che le attività inerenti a tale ufficio esigono attributi propri dell’uomo appare del tutto infondato.
D’altra parte, per quanto attiene all’esatto adempimento di tutte le obbligazioni le persone giuridiche presentano coefficienti di affidabilità non minori e diversi da quelli della persona fisica.
La qualità dell’oggetto sociale (laddove è prevista l’amministrazione dei condominii); la congruenza di esso rispetto alla situazione dell’ambiente e del tempo in cui l’oggetto deve essere perseguito; la razionale coordinazione degli elementi personali e patrimoniali della persona giuridica; il credito sociale derivante alla funzionalità del complesso; il modo statutario della elezione degli organi sociali; la pubblica stima che solitamente accompagna, di volta in volta, gli organi personali di amministrazione e di controllo; tutti questi elementi si traducono in sintesi nella valutazione di affidabilità della persona giuridica.
Non occorre aggiungere altro per collocare sul medesimo piano – per quanto concerne la affidabilità circa l’esatto adempimento delle obbligazioni e la imputazione della responsabilità – la persona fisica e la persona giuridica.
Ancora, una visione più completa del sistema si ricava dalle norme, che regolano l’attività delle società concernenti l’amministrazione di immobili. Non tanto dalla L. 23 novembre 1939, n. 1966, art. 1, la quale prevedeva la possibilità per le società fiduciarie di assumere l’amministrazione di beni per conto terzi, con la sola circoscritta esclusione delle attività riservate agli iscritti alle categorie professionali, ma soprattutto dal D.lgs. 16 febbraio 1996, n. 104, che all’art. 3 prevede l’affidamento a società specializzate della gestione dei beni immobili dimessi dagli enti previdenziali e, virtualmente, della gestione dei servizi condominiali.
Per concludere, non esistendo alcuna disposizione di legge, la quale abbia escluso che la persona giuridica possa esercitare l’incarico di amministratore di condominio, la soluzione della questione, che non può essere decisa con una precisa disposizione di legge e nemmeno avendo riguardo alle disposizioni che regolano casi simili o materie analoghe, deve ricavarsi dai principi generali dell’ordinamento giuridico dello Stato (art. 12 delle disp. prel.).
Orbene, la capacità generalizzata delle persone giuridiche deve considerarsi come principio generale dell’ordinamento.
Nell’ambito della capacità generalizzata, in difetto di specifiche disposizioni contrarie, si comprende la possibilità di una persona giuridica di essere nominata amministratore di condominio.
Cassazione Civile, Sezione Seconda, Sentenza n. 22840 del 24 ottobre
La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di
Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.
Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?
Prenota un appuntamento.
La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.
Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.
Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.
Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.